（2017）黑0302民初722号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-07-17
案件名称
牛学瑾诉牡丹江天福利亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鸡西市鸡冠区人民法院
所属地区
鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛学瑾,牡丹江天福利亨房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0302民初722号原告：牛学瑾，女，1970年10月22日出生，汉族，住���龙江省鸡西市鸡冠区。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市，统一社会信用代码X。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，系该公司法律事务部总监。原告牛学瑾与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“天福利亨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。牛学瑾、天福利亨公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼。2017年6月23日至2017年8月29日为案件中止审理期间，本案现已审理终结。原告牛学瑾向本院提出诉讼请求：1.判令牛学瑾购买的X公馆X号楼X单元X层X号房屋按每平米3000元价格结算；2.判令被告天福利亨公司给付逾期交房违约金自2013年12月31日起至2015年8月22日止以441000为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即176636元；3.判令天福利亨公司给付逾期办理房屋权属证书违约金自2016年8月23日起至2017年4月1日止，以441000为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即51192元；4.判令天福利亨公司付逾期办理房屋权属证书违约金自2017年4月1日起至履行办理房屋权属证书之日止，以441000为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。事实和理由:2012年10月牛学瑾参加X系统与天福利亨公司组织的团购商品房，购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠区X路南X路北名为X公馆X号楼X单元X层X号，建筑面积132.67平米房屋，每平方米价格为3680元，牛学瑾依团购合同约定于2012年10月18日交纳购房款245000元，于2013年3月17日交纳购房款196000元。合计交纳购房款441000元。根据团购合同天福利亨公司应于2013年12月31日前交付原告所购房屋，现天福利亨公司严重违约，逾期未能交工，于2015年7月末才通知开始办理交房手续，牛学瑾于2015年8月22日办理入住手续，天福利亨公司马经理口头承诺剩余10%购房款不用交了，作为逾期交房违约金。鸡冠区法院做出（2015）鸡冠民初字第739号民事判决、（2016）黑0302民初330号民事判决均支持涉案团购房屋按每平方米3000元结算，牛学瑾作为团购成员，同样应享有上述权利。被告天福利亨公司辩称，一、原告牛学瑾主张其购买的房屋按每平方米3000元价格结算无事实根据，所依据的（2015）鸡冠民初字第739号民事判决和（2016）黑0302民初330号民事判决，天福利亨公司已向省高院申请再审。天福利亨公司在资金困难的情况下以开发建设的房屋抵偿施工单位，并为施工单位转售的顶账房屋的购买人出具合同、协议、购房收据是第三人代为履行义务的行为，并非商品房一手交易行���，民工转售顶账房屋的价格高低与法院团购协议无关，牛学瑾主张以施工单位转售顶账房的价格进行结算没有事实根据。二、牛学瑾主张的逾期交房违约金应当按照协议约定的自2013年12月31日起至天福利亨公司通知办理入住的2015年8月22日止，牛学瑾未按入住通知时间办理入住手续是其自身权利，其主张超过入住通知以后时间的违约金没有根据。三、牛学瑾的第三、第四项诉讼请求没有事实根据和法律依据，天福利亨公司与X、X签订的《商品房团购协议》对双方均有约束力，牛学瑾起诉要求天福利亨公司按照《商品房团购协议》第八条、第十条、第十一条的相关规定给付逾期办理房屋权属证书期间的违约金，因《商品房团购协议》第十一条第三款规定解除协议的前置条件和情由是出卖人拖延开工达90日，第四款规定因拖延开工解除协议后，出卖人向购买人返还购房款���承担同期贷款利率4倍赔偿责任。但天福利亨公司未拖延开工，牛学瑾已经办理入住并未解除团购协议，所以其请求法院判令天福利亨公司给付逾期办理房屋产权证照期间的违约金没有合同依据、没有事实根据。天福利亨公司已经同意承担逾期交房期间的违约赔偿责任，对没有根据的主张和重复计算的违约金的诉求法院应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告牛学瑾提交的证据一、（2015）鸡冠民初字第739号民事判决，证据二、（2016）黑0302民初330号民事判决，证明牛学瑾购买的X公馆房屋按照每平方米3000元进行结算的依据已被法院判决确认。天福利亨公司有异议，提出两份判决所认定的事实及采信的证据不充分，适用法律法规不适当，天福利亨公司已于2017年3月27日向省高院提出再审申请并已正式立案。经法院核实，省高院对该案立案再审后，维持了一、二审的判决。故对牛学瑾提交的证据一、二及其证明目的予以确认。原告牛学瑾提交的证据六、X物业管理有限公司开具的物业费收缴，证明牛学瑾购买的X公馆X号楼X单元X层X号房屋交付时间为2015年8月22日。天福利亨公司认为，2015年8月22日是牛学瑾办理入住手续的时间，不是天福利亨公司通知其办理入住的时间，通知入住时间为2015年8月5日，违约金的计算应截止至该日。牛学瑾提出天福利亨公司提交的入住通知书载明的时间被告房屋没有达到验收条件，属于强制入住。因天福利亨公司未对牛学瑾的此项主张进行反驳，或提交相应证据证明该房屋符合交付条件，故天福利亨公司的该项辩解不成立，应确定本案诉争房屋的入户时间为2015年8��22日。被告天福利亨公司提交的证据一、被告与施工方孙某往来明细账3张；证据二、天福利亨公司与孙某建筑施工合同；证据三、孙某委托侄女孙某1授权委托书和身份证；证据四、天福利亨公司与孙某1于2014年9月17日签订的商品房买卖协议书及手写收据2张；证据五、天福利亨公司与房屋购买人朱某、孙某1于2014年11月28日签订三方商品房买卖协议书，为孙某1出具手写收据，为朱某出具机打票据；证据六、房屋预售合同第5.6.7.8.20页及交款收据，证明：天福利亨公司与施工单位签订建筑合同，施工单位承建天福利亨公司开发的X公馆项目土方工程，天福利亨公司无现金给付工程款，以房屋抵偿施工费用，施工单位即民工，以顶账房为急于变现低价出售给第三人朱某，每平方米3000元，该价格高低与否与团购协议无关，但天福利亨公司为第三人出具预售合同及发��，是为第三人代为履行义务的行为，而不是一手房交易，顶账房屋价格为4040元，团购价格是3680元，民工售房价格为3000元，与顶账房屋价格和团购房屋价格毫无关联，因天福利亨公司从未低于团购价向第三人销售房屋，房管部门不可能将顶账协议及三方购房协议归档至产籍档案中，正如包括本案牛学瑾在内的签订商品房预售合同即备案合同产籍档案中也不能将团购协议归档，但不影响协议效力。同理，天福利亨公司与施工单位顶账房协议也具有法律效力，牛学瑾以顶账房屋的价格诉求与被告结算，没有事实根据。牛学瑾对天福利亨公司提交的证据一至证据六的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为根据《商品房团购协议》第七条第四款的规定，天福利亨公司对于房屋的价格调整，团购协议价格相应进行调整，天福利亨公司将房屋抹账给第三方，并代第三方履行协议的行为，与牛学瑾的诉讼请求是有关系的。根据本院已发生法律效力的（2015）鸡冠民初字第739号民事判决和（2016）黑0302民初330号民事判决认定的天福利亨公司现行销售最低房价每平方米3000元的事实，对于天福利亨公司提交的证据一至证据六的证明问题，不予确认。天福利亨公司提交的证据九、鸡冠区法院（2016）黑0302民初1619号民事判决，证明：该判决认定被告为其他施工单位出顶账房的购买人出具购房协议，备案合同和发票的行为应为第三人代为履行的行为，而不是一手房交易行为，该案件正在二审中。牛学瑾认为该判决尚未发生法律效力。经调查，该案二审改判了一审判决内容，故对该份证据不予认定。天福利亨公司提交的证据十一、入住通知书，证明：天福利亨公司书面通知X公馆X号楼业主于2015年8月5日办理入住手续，逾期入住违约金的计算应截至该时间点，而不是牛学瑾自己办理入住手续的时间。牛学瑾对证据十一入住通知书的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为天福利亨公司提交的入住通知书载明的时间被告房屋没有达到验收条件，属于强制入住。因天福利亨公司未对牛学瑾的此项主张进行反驳，或提交相应证据证明该房屋符合交付条件，对天福利亨公司提出的入住时间为2015年8月5日，不是2015年8月22日的主张，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日原告牛学瑾参加X系统组织的干警团购商品房活动，购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠区X路南X路北名为X公馆X号楼X单元X层X号，建筑面积132.67平米房屋，团购协议书约定“第四条：出卖人所建“X公馆”位于鸡冠新区X块。出卖人确保“X公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，…...第七条第2项：购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购买者：（2）采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续，过期不办理者，甲方有权将此房另行出售（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退换原购房者交付的房款。一起退款，出卖人除退换已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。第八条第1款：1、出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“X公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合��付使用的批准文件。第二款：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。本协议的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；由于出卖人��原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。牛学瑾依团购合同约定于2012年10月18日、2013年3月17日分别交纳245000元和196000元购房款，合计441000元，占全部购房款的90%。后天福利亨公司未按照合同约定于2013年12月31日前向牛学瑾交付房屋。天福利亨公司于2015年8月5日以通知书形式向牛学瑾发出书面入住通知，并口头免除了剩余10%的购房款，牛学瑾于2015年8月22日办理了入住手续。另查，本院已发生法律效力的（2015）鸡冠民初字第739号民事判决书、（2016）黑0302民初330号民事判决书认定了天福利亨公司现行销售最低房价每平方米3000元。本院认为，被告天福利亨公司与原告牛学瑾方团购代表签订的商品房团购协议书是双方当事人真实意思表示，双方约定的违约责任条款不违反法律规定，故协议书合法有效。牛学瑾基于团购协议书购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠区X南，X路北侧“X公馆”X号楼X单元X层X号房屋，虽然双方没有签订商品房预售合同书，但天福利亨公司为牛学瑾出具的收据写明了房屋位置、房款数额，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方形成房屋买卖合同关系。牛学瑾向天福利亨公司交纳购房款后，天福利亨公司没有按照团购协议约定的时间向牛学瑾交付房屋，属违约行为，同时天福利亨公司与他人按照每平方米3000元的最低价格签订了商品房买卖协议书。牛学瑾有权按照协议的约定要求天福利亨公司按照每平方米3000元的价格进行结算，同时按照银行同期贷款利率的4倍给付逾期交房的违约金和逾期办理房屋产权证的违约金。原告要求天福利亨公司给付逾期办理房屋权属证书违约金自2016年8月23日起至2017年4月1日止，以441000为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即51192元的要求，因未提供合法有效的依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牛学瑾房屋差价款42990元；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牛学瑾自2013年12���31日起至2015年8月22日的逾期交房违约金176636元；三、驳回原告牛学瑾的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，减半收取计2358.50元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担2297元，原告牛学瑾负担61.50元，于本判决生效后十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员 王 薇二〇一七年八月三十一日书记员 孙继龙 关注公众号“”