（2017）鲁0612民初2100号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2018-09-05

案件名称

烟台宏洋置业有限公司与孙中欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市牟平区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台宏洋置业有限公司,孙中欣,中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0612民初2100号原告：烟台宏洋置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道王家埠村，统一社会信用代码：913706125552043308。法定代表人：董志坚，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。被告：孙中欣，男，汉族，1969年12月3日出生，住山东省莱西市。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。负责人：曲延涛，行长。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。原告烟台宏洋置业有限公司与被告孙中欣、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台宏洋置业有限公司的委托诉讼代理人曲晨伟、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人姜世东到庭参加诉讼。被告孙中欣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台宏洋置业有限公司向本院提出诉讼请求1.判令解除原告与被告签订的编号为牟预字第131226120101号商品房买卖合同及补充协议，解除原告与被告及第三人签订的个人购房担保借款合同；2.判令被告及第三人协助原告到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、预抵押登记解除手续；3.判令被告偿还原告代其清偿的银行贷款109636.63元、违约金21927.33元（暂计至2017年6月，自2017年6月起被告仍应向原告偿还原告实际代其清偿的银行贷款并按代偿金额的20%计算违约金）；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求解除原告与被告签订的借款协议；原告放弃自2017年6月起被告仍应向原告偿还原告实际代其清偿的银行贷款并按代偿金额的20%计算违约金的诉讼请求。事实和理由：2013年12月26日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告以727617.00元的价格从原告处购买原告开发的位于烟台市牟平区通海路159号8#号楼一单元第11层1102号房屋（以下简称涉案房屋）。其中首付款227617.00元，余款被告与第三人签订了个人购房担保借款合同向第三人举借了500000.00元的按揭贷款，原告则为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。补充协议约定，若被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任或其他责任的，被告在原告代为清偿贷款之日起60日内未偿还原告代为清偿的全部款项及违约金，则原告有权解除买卖合同并要求被告承担原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并向原告支付以上全部款项金额20%的违约金。被告自贷款发放后多次未向第三人归还贷款本息，致原告代其向第三人偿还贷款，截止到2017年6月，累计偿还贷款本息共计人民币109636.63元。孙中欣未作答辩。中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行述称，一、第三人与被告签订的个人购房担保借款合同是基于原、被告签订的商品房买卖合同，如法院经审理查明相关事实，并判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，同时判决解除第三人与被告签订的个人购房担保借款合同，第三人遵从法院判决；二、第三人作为与被告签订个人购房担保借款合同的一方当事人，已经按约履行相关义务，如法院判决解除商品房买卖合同是基于被告违反与原告签订的商品房买卖合同补充协议的约定，从而解除第三人与被告签订的个人购房担保借款合同，则应维护和保障第三人借款本息的安全。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：牟预字第131226120101号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买本合同第一条规定的项目中的通海路159号8#楼一单元第11层1102号房。……第四条计价方式与价款。……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）柒拾贰万柒仟陆佰壹拾柒元整。……第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列方式付款。首付款￥227617元，于2013年12月24日前付清；……按揭贷款￥500000元，于2014年1月24日前付清。……。”同日，原、被告双方签订商品房预销售补充协议，约定：“……（二）卖方为买卖贷款担保的约定卖方在为买方与贷款银行签订的购房借款合同提供担保或承担其他责任期间，如买方获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：1、买方不履行贷款还款义务，导致卖方承担连带保证责任或其他责任的，买方应于卖方代为清偿其贷款后10日内偿还卖方代为偿还的贷款本息、罚息及其他款项等全部款项，并支付给卖方以上全部款项金额10%的违约金。若买方在卖方代为清偿贷款之日起60日内仍未偿还卖方代为清偿的全部款项及违约金，则卖方有权解除买卖合同并要求买方承担卖方代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并支付给卖方以上全部款项金额20%的违约金。……3、在以上买方未偿还卖方代为清偿的贷款本息、罚息、违约金或其他款项等全部款项的，如果商品房未交付的，双方不办理房屋交付手续，全部责任由买方承担。……八、合同解除……4、任何一方依约解除合同，买方均负有配合卖方办理注销备案和预告登记手续的义务，否则卖方有权不予退还已交价款。……。”2013年12月24日，原、被告双方签订借款协议一份，被告为购买涉案房屋向原告借款217617.00元用于支付购房款首付，该款项被告至今未偿还。2014年2月10日原告、被告及第三人签订个人购房担保借款合同，被告为购买涉案房屋，向第三人借款500000.00元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记，并自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由原告为被告的债务承担连带保证责任。涉案房屋已在房地产主管部门办理预告登记。被告向原告实际支付首付款10000.00元；自2014年4月4日至2014年7月4日共计偿还第三人借款本金2689.93元、利息（含正常利息、罚息、复利）10894.75元，合计13584.68元，之后被告再未向第三人偿还借款本息，自2014年9月17日开始，原告代被告偿还到期款项，截至2017年6月8日原告已代被告向第三人清偿的银行贷款本息合计109636.63元，其中本金30153.11元，利息（含正常利息、罚息、复利）79483.52元。目前被告尚欠第三人未到期借款本金467156.96元。本院认为，被告未到庭应诉答辩，视为其放弃诉讼权利，本院认定原、被告双方签订的商品房买卖合同、商品房预销售补充协、借款协议及原告、被告、第三人签订的个人购房担保借款合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。补充协议中对因被告逾期偿还第三人贷款致使原告做为保证人承担保证责任后，原、被告的处理方式有明确约定，在原告代被告偿还第三人借款本息后，被告未按约定向原告偿还上述款项，原告根据协议约定，要求解除商品房买卖合同及补充协议、要求被告协助办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因个人购房担保借款合同被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，原告要求被告及第三人协助办理预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，由于被告违约导致商品房买卖合同、商品房预销售补充协、个人购房担保借款合同被解除后，原告应向第三人返还尚欠借款本息，同时向被告返还购房首付款及被告已向第三人偿还的借款本金。因商品房买卖合同及补充协议被解除，原、被告之间基于上述合同签订的借款协议亦应被解除，原告应向被告返还其实际支付首付款10000.00元。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求被告支付代为偿还的利息理由正当，本院予以支持，本案中由于个人购房担保借款合同被解除，原告应向第三人返还购房贷款本金，故原告向被告追偿贷款本金的部分，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求要求解除合同、办理备案登记解除手续、支付违约金，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台宏洋置业有限公司与被告孙中欣签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第131226120101号）、商品房预销售补充协议及借款协议。二、解除原告烟台宏洋置业有限公司、被告孙中欣及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2014年2月10日签订的个人购房担保借款合同。三、被告孙中欣于本判决生效之日起十日内向原告烟台宏洋置业有限公司支付违约金21927.33元。四、被告孙中欣于本判决生效之日起十日内支付原告烟台宏洋置业有限公司代其向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的借款利息79483.52元（暂计至2017年6月8日），并支付自2017年6月9日起至判决生效之日止原告烟台宏洋置业有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的借款利息。五、原告烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告孙中欣返还购房首付款10000.00元及被告孙中欣已向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还的借款本金2689.93元，以上合计12689.93元。六、原告烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还借款本金467156.96元及至判决生效之日止的借款利息。七、被告孙中欣于本判决生效之日起十日内协助原告烟台宏洋置业有限公司办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、预抵押登记解除手续，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台宏洋置业有限公司先予履行完上述第六项给付义务后即协助原告烟台宏洋置业有限公司办理预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12392元，减半收取计6196元，由被告孙中欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 员　曲继伟二〇一七年八月三十一日法官助理　隋素平书 记 员　孔甜甜 搜索“”