（2017）川19民终588号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-11-17

案件名称

尹万红、冉星亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省巴中市中级人民法院

所属地区

四川省巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

尹万红,冉星亮,冉星钊,冉光明,何泽润

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省巴中市中级人民法院民事判决书（2017）川19民终588号上诉人（原审被告）:尹万红，男，生于1974年2月10日，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：张永龙，男，生于1975年12月11日，住四川省旺苍县。被上诉人（原审原告）:冉星亮，男，生于1956年9月24日，住四川省南江县。被上诉人（原审原告）:冉星钊，男，生于1951年2月22日，住四川省南江县。被上诉人（原审原告）：冉光明，男，生于1965年5月10日，住四川省南江县。被上诉人（原审原告）：何泽润，男，生于1938年1月1日，住四川省南江县。上诉人尹万红与被上诉人冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润房屋租赁合同纠纷一案，不服南江县人民法院（2017）川1922民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹万红上诉请求：依法撤销（2017）川1922民初224号民事判决书第二条，驳回被上诉人要求给付租金的诉讼请求。事实和理由：一、事实认定不清。上诉人于2016年2月就将案涉房屋腾空交与被上诉人，原审法院确定双方解除《房屋租赁合同》的时间含混不清。二、实体判决不公，一审法院判决上诉人支付被上诉人2016年5月至11月共7个月的房屋租金14581元错误，上诉人提前解除租赁合同得到被上诉人的认可，原审法院判决上诉人支付被上诉人7个月租��不公。被上诉人冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为主要内容作了答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润向一审法院起诉请求：1.解除2013年2月21日原告与被告尹万红签订的房屋租赁合同；2.由被告尹万红立即给付原告2016年3月1日以前应付下一年的房屋租金25000元；3.由被告赔偿解除合同后的经济损失31880元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年2月21日，原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何召林与被告尹万红签订房屋租赁合同。将四人联建的位于南江县洛坪车站旁房屋的地下室（面积约290平方米）出租给尹万红。租赁期限从2013年5月1日到2023年4月30日，共计10年。双方对租金约定：第1年至第5年（2013年5月1日至2018年4月30日）每年均为25000��，第6年至第10年（2018年5月1日至2023年4月30日）每年房租均为30000元；10年共计275000元。租金的支付方式与期限约定：一年一付，即每年3月1日前付清下一年的租金。签订合同时交清第一年的租金。对违约责任约定：…如果乙方违约，视为自动放弃合同，甲方有权解除合同，并按实际经济损失双倍赔偿给甲方。合同签订后，被告为了与自己经营的“世纪家园超市”联通，便打通了租赁的地下室与蒋东平家的关墙作为进出的通道，并对租赁的地下室进行了简单的装修。被告使用地下室后按合同约定支付了2013年5月1日至2016年4月30日共计3年的租金。2016年2月，被告认为租金过高找原告冉星亮等人商量租金下调问题，双方未对租金的具体金额达成一致意见。后被告将地下室的货物搬出，并封闭了进出的通道。2016年12月27日，冉星亮、冉星钊、冉光明、何召林与案外人熊道文签订铺面租赁合同，将该地下室出租给熊道文经营家具使用。2017年1月11日，南江县公安局沙河派出所出具了何召林因疾病死亡的户籍注销证明。何召林的母亲彭训珍、妻子何琼兰、长女何英、次女何鑫四人向法院提交了书面意见，自愿放弃本案的实体权利，不参加本案诉讼；本案诉讼由何召林父亲何泽润参加，并由其承担相应的权利义务。一审法院认为，原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润之子何召林与被告尹万红签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，庭审中被告认为早已解除，对解除合同无异议。故原告解除房屋租赁合同的诉请，予以支持。关于原告要求被告给付2016年5月1日至2017年4月30日的房屋租金25000.00元的诉��问题。根据本案查清的事实，在房屋租赁期限未届满的情况下，被告从租赁的地下室搬出并封闭所开通道，未征得原告的同意，自认为解除了双方的租赁合同，其处理方式方法欠妥；且被告未提供证据证明双方已解除租赁合同，也未提供证据证明将租赁物交付给原告的具体时间，更未提供证据证明熊道文租赁地下室的具体时间。被告搬出地下室后，原告于2016年12月将地下室租赁给熊道文使用，因此，原告主张的租金以7个月计算为宜，金额为14581元。原告要求被告赔偿损失31880元的诉请问题。原告未提供充分证据证明实际损失的存在，且所提供的部分证据存在瑕疵。对原告要求赔偿损失的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一��解除原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润之子何召林与被告尹万红于2013年2月21日签订的房屋租赁合同；二、被告尹万红在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润租金14581元；三、驳回原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润的其他诉讼请求。案件受理费1222元，由被告尹万红负担366.60元，原告冉星亮、冉星钊、冉光明、何泽润负担855.40元。二审期间，上诉人尹万红提交了苟仕太及王小初的证言，拟证明在2016年11月之前被上诉人已将案涉房屋对外进行出租及装修。因该证言不足以否定被上诉人冉星亮、冉星钊、冉光明、何召林于2016年12月27日与熊道文所签订《铺面租赁合同》的真实性，被上诉人对此也不予认可，对两份证言的内容不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的��件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要有以下几方面：一是案涉《房屋租赁合同》是否已提前解除的问题；二是应支付租金的数额认定问题。关于《房屋租赁合同》是否已提前解除的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。上诉人尹万红与被上诉人冉星亮、冉星钊、冉光明、何召林所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人尹万红未提供双方已合意提前解除租赁合同的相关依据，也未提供其于2016年2月腾空并向被上诉人退还租赁房屋的相关依据，被上诉人对此也不予认可，故尹万红上诉提出双方签订的租赁合同已提前解除并已退还租赁房屋的主张，缺乏相关依据，本院不予支持。关于应支付租金的数额认定问题。因上诉人尹万红未提供其与被上诉人方已合意提前解除合同并退还租赁房屋的相关依据，一审法院依据被上诉人与案外人就案涉房屋于2016年12月27日签订租赁合同时间，来认定上诉人与被上诉人解除合同的时间并无不当，应予以确认。一审法院按照租赁合同约定的租金标准（即前5年的每年租金为25000元，月租金应为2083元），从2016年5月1日至同年12月按7个月计算租金共计14581元，并无不当，上诉人尹万红上诉认为一审租金计算错误的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人尹万红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222元，由上诉人尹万红负担。本判决为终审判决。审判长　李家明审判员　王健宇审判员　孙　涛二〇一七年八月三十日法官助理　杨　睿书记员　向　蕾来源：百度“”