（2017）京0112民初22354号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-29
案件名称
陈卫兰、张东岳与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张东岳,陈卫兰,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初22354号原告张东岳，男，19XX年X月X日出生，住XX省XX市。原告陈卫兰，女，19XX年X月X日出生，住XX省XX市。二原告共同的委托诉讼代理人：赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地XX市XX区XXXXXXXXX街X号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。原告张东岳、陈卫兰诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张东岳、陈卫兰共同的委托诉讼代理人赵保洋，被告实地公司的委托诉讼代理人崔皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东岳、陈卫兰诉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除我与被告实地公司于2013年8月10日签订的编号为Y1517118号的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告实地公司立即返还购房款782990元；3、判令被告实地公司支付违约金7829.9元；4、本案的诉讼费用由被告实地公司承担。事实与理由：我与实地公司于2013年8月10日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买坐落于XX市XX区XXX街X、XXX街X侧商业、办公综合楼X层XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）。合同签订后，我向实地公司支付房款782990元。合同约定实地公司应在2013年11月15日前交房，但至今没有交房也没有开业。合同约定我购买的房屋为商业用途，但现在我购买商铺的商业目的无法实现。被告实地公司辩称：我公司对张东岳、陈卫兰在诉状中陈述的解除合同及支付各项款项的理由不予认可，我公司不同意张东岳、陈卫兰的第一项诉求，理由如下：第一，我公司认为双方之间是买卖合同关系，张东岳、陈卫兰作为买受人，其最大的合同目的也是唯一的合同目的就是取得买卖的标的即房屋，本案中所涉房屋无论是在交付上还是在办理产权登记上都没有障碍，只要张东岳、陈卫兰配合我公司可以随时向其交付房屋并办理产权手续，此前我公司统一向涉案房屋所在办公楼的买受人发出了入住通知，有部分买受人与我公司办理了入住以及房屋过户手续，但张东岳、陈卫兰一直不配合办理，对于是否接收房屋一直处于观望态度，直到向法院起诉。第二，张东岳、陈卫兰所谓的商场是否运营、我公司是否进行招商与商业宣传及商业规划均不是双方约定的履行合同的条件，张东岳、陈卫兰在诉状中主张其现在因不能实现商业目的而要解除合同，我公司认为与合同约定不符，在法律上没有依据，张东岳、陈卫兰的合同目的就是取得房屋，其取得房屋后是用于经营还是出租或是持有等待房屋增值后再出售，均是张东岳、陈卫兰自行决定的。第三，涉案房屋所在商业楼是否进行商业运营不是我公司作为开发商能够决定的，我公司只负责出售房屋，商场是否运营，甚至于是否有商铺在商业楼中运营都不是我公司能够决定的，而取决于房屋的买受人，或者承租人，2014年到2015年期间也确实有国泰百货在商业楼的1-4层经营，恰恰证明了涉案房屋是具备商业经营条件的，现在国泰百货不再运营不是我公司能决定的，我公司已经委托国内知名的专业规划机构对商业楼进行了新的规划，因此张东岳、陈卫兰所说的商业目的不能实现从事实与法律上不能成立。第四，合同法规定的一方不能实现合同目的有权解除合同是建立在另一方根本违约的情形下，本案中我公司不存在根本违约的情形，按照张东岳、陈卫兰起诉状中的主张我公司也只是存在迟延履行的情形，按照最高人民法院对于合同法的释义只有在鲜活物品的买卖过程中才存在迟延履行导致对方不能实现合同目的，而本案所涉房屋随时可以交付和使用，显然不属于迟延履行能够导致合同目的不能实现的情形，因此张东岳、陈卫兰主张与法律规定不符。针对张东岳、陈卫兰提出的第二项诉求，张东岳、陈卫兰的请求是人民法院判决解除而不是确认解除，这种情形下如果人民法院判决解除，从判决生效之日起我公司对张东岳、陈卫兰才负有退还房款的义务，那么在法院作出解除合同的判决生效之前，双方之间的买卖合同没有解除，我公司对其不负有退还房款的义务。针对张东岳、陈卫兰提出的第三项诉求，本案中双方已经约定了违约金，如果张东岳、陈卫兰认为其实际损失客观存在且高于双方约定的违约金金额，那么张东岳、陈卫兰应当举证证明其客观损失，但张东岳、陈卫兰没有提供相应的证据。综上，请法院判决驳回张东岳、陈卫兰的全部诉求。经审理查明：2013年8月10日，张东岳、陈卫兰与实地公司签署合同编号为Y1517118的《预售合同》，张东岳、陈卫兰购买XXXX号房屋。《预售合同》约定XXXX号房屋总房款为782990元，实地公司应当在2013年11月15日前向张东岳、陈卫兰交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，实地公司于2014年1月8日向张东岳、陈卫兰出具金额为782990元的房款发票。实地公司于2014年6月26日办理完毕了XXXX号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了XXXX号房屋所在的商业、办公综合楼（现为XX区XXX街XX号院X号楼）的楼栋权属证明，但张东岳、陈卫兰仍未能办理XXXX号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，XXXX号房屋的用途为商业。实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五、六层商铺亦未开业经营。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中张东岳、陈卫兰与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同约定，实地公司应于2013年11月15日前向张东岳、陈卫兰交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，XXXX号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。张东岳、陈卫兰购买的XXXX号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求张东岳、陈卫兰的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅张东岳、陈卫兰个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的，故张东岳、陈卫兰要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还张东岳、陈卫兰已交纳的购房款782990元；对于张东岳、陈卫兰要求实地公司支付违约金7829.9元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，张东岳、陈卫兰主张的违约金的数额并无不妥，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告张东岳、陈卫兰与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1517118的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告张东岳、陈卫兰购房款782990元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告张东岳、陈卫兰违约金7829.9元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5854元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 佘亚妮二〇一七年八月三十日书记员 尹博文 更多数据：搜索“”来源：