（2017）京0115民初14922号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-05
案件名称
连金海与刘孜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连金海,刘孜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初14922号原告（反诉被告）：连金海，男，1971年9月16日出生，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：刘孜，女，1980年10月12日出生，住河北省固安县。委托诉讼代理人：赵黎明，北京坤宇律师事务所律师。原告（反诉被告）连金海与被告（反诉原告）刘孜租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连金海、被告（反诉原告）刘孜的委托诉讼代理人赵黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）连金海向本院提出诉讼请求：1、判令刘孜支付连金海55000元（其中各项费用包括本金35000元，违约金及连金海延迟开店的损失20000元）；2、请求法院判令解除双方签订的租赁合同；3、本案诉讼费由刘孜承担。事实和理由：2017年7月1日，刘孜向连金海出租物美超市复兴国际店B1层（编号1595-B1-B023）店铺，连金海与刘孜签订转租协议书，但连金海拿到原合同后，第11条11.4明确指出甲方不允许乙方转包、转让、转借。因此物美租赁场地未经出租人同意，刘孜欺瞒事实，私自将店铺经营权、使用权转让给连金海。连金海也未使用刘孜经营场地，双方多次协商未果，故诉至法院。被告（反诉原告）刘孜辩称，同意解除合同，对于连金海的诉讼请求不同意，在签订合同时连金海是知道物美超市不同意转租的，连金海之所以毁约是物美超市不同意连金海经营鲍师傅店面。基于租赁合同第5条和第6条，连金海超经营范围与出租方无关，且我方已交付租赁房屋。被告（反诉原告）刘孜提出反诉请求：1、判令连金海支付刘孜租金及管理费11783元（计算至2017年8月20日，按照每月7070元计算）；2、判令连金海支付刘孜直接押金损失26780元（向物美超市缴纳的押金）；3、本案反诉费由连金海承担。事实和理由：2017年7月1日，刘孜与连金海签订合同后，刘孜就将物美超市复兴国际店B1层（编号1595-B1-B023）店铺交付连金海使用，故刘孜要求连金海支付截止到2017年8月20日的11783元租金及管理费。由于连金海的原因导致刘孜承担的直接损失26780元，此损失理应由连金海承担。原告（反诉被告）连金海辩称，不同意刘孜的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，连金海提交了以下证据：1、专柜租赁合同；2、转租协议书；3、转账记录。刘孜提交了以下证据：1、专柜租赁合同；2、转租协议书；3、微信截图。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对连金海提交的证据，刘孜发表如下质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可，现在物美超市并未通知我方终止合同；证据2、证据3的真实性和证明目的均认可。对刘孜提交的证据，连金海均认可其真实性。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年7月1日，刘孜（甲方）与连金海（乙方）签订《转租协议书》，约定刘孜将北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）位于北京市大兴区富兴国际B1层营业场地（以下简称涉案场地）转租给连金海，建筑面积50.34平方米，实际使用面积36平方米，转让费用为35000元。甲方在物美公司处交纳保证金等各项费用共计26780元，乙方同意在本合同签订日给付甲方转让费及上述保证金等各项费用共计61780元，甲方将保证金等费用收款凭条给付乙方，合同期限到期后由乙方向物美公司领取保证金等各项费用共计26780元。甲方与物美公司签订的租赁合同约定的租期为2016年12月24日至2019年4月30日，甲乙双方同意剩余租期由乙方继续承租，租期到期后与甲方再无任何关系。在乙方向甲方支付转让费及保证金等各项费用共计61780元后，甲方将其与物美公司签订的租赁合同及相关附件交付乙方，乙方享有甲方在原租赁合同及相关附件中所享有的权利和义务。另外，双方还签订了《补充协议》，约定连金海分三个月将物美公司的保证金26780元支付给刘孜，每月支付9000元，由于刘孜将押金条丢失，合同到期时，刘孜开具押金条丢失证明，协助连金海办理退押金手续。上述合同签订后，连金海通过银行转账方式将35000元转让费支付给刘孜，刘孜将《专柜租赁合同》交给连金海，双方未办理交接手续。另查明，《专柜租赁合同》系案外人何恩全（乙方）与物美公司（甲方）签订。该合同约定物美公司将涉案场地出租给何恩全。该合同第11.4条约定:本合同生效后，乙方擅自以各种形式（转包、转让、转借等）将商铺（专柜）部分或全部转租，经甲方提出后三日内不予整改的，甲方有权终止本合同并不退还保证金，乙方向甲方支付相当于六个月租金的违约金，乙方因此造成的损失自行承担，由此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的全部损失。庭审中，刘孜主张其与何恩全口头约定转租涉案场地，后将涉案场地再转租给连金海，签订《转租合同》时，连金海知道物美公司不同意转租；因双方系朋友关系，故未办理交接手续，但已将涉案场地交付连金海使用。连金海主张物美公司不同意刘孜的转租行为，且合同签订时，连金海并不知道涉案场地不能转租；涉案场地交付后，连金海并未使用该场地。本院认为，案外人何恩全与物美公司签订的《专柜租赁合同》第11.4条约定，乙方擅自以各种形式（转包、转让、转借等）将商铺（专柜）部分或全部转租，经甲方提出后三日内不予整改的，甲方有权终止本合同并不退还保证金，乙方向甲方支付相当于六个月租金的违约金，乙方因此造成的损失自行承担，由此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的全部损失。由上述合同条款可以看出，涉案场地禁止擅自转租，且双方均认可物美公司不同意转租的事实。现连金海起诉要求解除合同，刘孜亦同意解除合同，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到物美公司不同意刘孜的转租行为且连金海并未实际使用涉案场地，原、被告签订的《转租合同》解除后，刘孜应将连金海所支付的35000元转让费予以返还。连金海主张违约金及延迟开店的损失，于法无据，本院不予支持。刘孜主张连金海支付租金及管理费及押金损失，缺乏事实与法律依据，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）连金海与被告（反诉原告）刘孜签订的《转租合同》；二、被告（反诉原告）刘孜返还原告（反诉被告）连金海已支付的35000元转让费（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告（反诉被告）连金海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘孜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费588元，由原告（反诉被告）连金海负担214元（已交纳），由被告（反诉原告）刘孜负担374元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费382元，由被告（反诉原告）刘孜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 渠阳振二〇一七年八月三十日书 记 员 舒 博 来自：