（2017）沪01民终8289号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
杨凯恽诉徐俊祥房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨凯恽,徐俊祥,蒋明洁,杨瑞俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8289号上诉人（原审被告）：杨凯恽，男，1984年4月29日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐俊祥，男，1958年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙凡昊，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于坤，上海市广懋律师事务所律师。原审第三人：蒋明洁，女，1977年10月12日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。原审第三人：杨瑞俊，男，1983年6月18日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人杨凯恽因与被上诉人徐俊祥、原审第三人蒋明洁、杨瑞俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初38136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凯恽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐俊祥一审诉讼请求。事实和理由：徐俊祥通过公证委托的方式委托杨瑞俊、蒋明洁出售上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称为系争房屋），杨凯恽基于对公证书的相信而与蒋明洁签订房屋买卖合同，之后按约支付购房款。双方的交易行为不同于一般交易方式，属双方意思自治的范畴，不存在杨凯恽与蒋明洁恶意串通损害徐俊祥合法权益的情况。一审认定事实，适用法律均存在错误。徐俊祥辩称，杨凯恽称交易前看过系争房屋，但却对房屋状况一无所知；杨凯恽称与蒋明洁之前并不相识，但却直接与蒋明洁签订内容并不完备合同；杨凯恽取得房屋产权后未要求徐俊祥交付房屋，而是直接于2年后将系争房屋两次抵押套取贷款；杨凯恽对于现金支付的人民币30万元房款未说明其来源，亦未提供取款凭证，剩余50万元房款于系争房屋过户后一个月才支付。上述情形均有违交易惯例，而杨凯恽不能合理解释。请求驳回上诉，维持原判。蒋明洁述称，徐俊祥与蒋明洁之间存在民间借贷关系。因无力偿债，徐俊祥出具公证委托书委托杨瑞俊出售系争房屋。房屋买卖合同签订前，杨瑞俊带杨凯恽看过系争房屋。基于徐俊祥出具的公证委托书，杨凯恽与蒋明洁签订房屋买卖合同。合同约定的房屋出售价格为当时的市场价格。蒋明洁与杨凯恽不存在恶意串通损害徐俊祥利益的行为。同意杨凯恽的上诉请求。杨瑞俊未作陈述。徐俊祥向一审法院起诉请求：确认徐俊祥与杨凯恽就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。一审法院认定事实：系争房屋原登记在徐俊祥名下。2010年7月6日，徐俊祥及其妻子王某1出具《委托书》，委托杨瑞俊为代理人，就系争房屋代表徐俊祥办理9项事项，分别为：1、代为签订定金协议/买卖合同；2、代为办理房屋所有权、土地使用权转移登记手续；3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、他项权证；4、代为领取房价款；5、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事项（包括公证、保险、缴费等）；6、代为收楼、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续及交房手续；7、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用（包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用）；8、代为办理房地产抵押登记注销手续；9、代为办理还贷手续、退保、领取保险金；受托人有权转委托。上述委托的期限自2010年7月6日至2012年7月5日止。该委托书经上海市静安公证处公证。2010年8月16日，杨瑞俊出具《转委托书》，载明：原委托人徐俊祥和王某1系夫妻关系特委托杨瑞俊办理系争房屋的相关事宜，现杨瑞俊因故无法亲自办理相关事宜，特委托受托人蒋明洁就上述房产代表本委托人办理9项事项（同《委托书》记载的9项受托请求），受托人有转委托权。受托期限自2010年8月26日起至2012年7月5日止。该转委托书亦经上海市静安公证处公证。2010年8月22日，蒋明洁以徐俊祥（卖售人，甲方）名义与杨凯恽（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1077599），约定甲方将系争房屋以80万元的价格转让给乙方，双方确认于2010年8月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2010年9月10日，经核准，系争房屋登记在杨凯恽名下。后杨凯恽又将系争房屋出售给案外人。2012年6月15日经核准，系争房屋登记在案外人王某2名下。系争房屋上设立抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行的债权数额70万元的抵押，抵押权人为朱某的债权数额为80万元的抵押。关于购房经过，杨凯恽称：其通过朋友介绍认识杨瑞俊，当时觉得房屋便宜，故购买系争房屋，与蒋明洁并不认识。杨瑞俊与蒋明洁之间什么关系不清楚，因为当时有公证书，所以也没有询问徐俊祥与杨瑞俊的关系。购房前，杨瑞俊及其朋友带杨凯恽前往看房，记得当时房屋有人居住，但过去很多年，具体情况记不清楚。房屋买卖合同中对于付款、交房等未作约定，双方口头约定拿到房产证后支付尾款并交房。2010年10月、11月左右，杨凯恽发现系争房屋中有人居住，就去找杨瑞俊，其称买房时已经很便宜，想要房屋交付就自己想办法打官司，后来杨凯恽就将房屋转让给案外人。关于房款支付情况，杨凯恽称：2010年8月17日现金支付定金10万元，2010年8月22日现金支付购房款20万元，2010年10月11日银行转账35万元、15万元，合计50万元。一审审理中，徐俊祥申请对署期为“2010年7月6日”的《委托书》落款“委托人”处留有的“徐俊祥”签名字迹是否为徐俊祥本人所签进行笔迹鉴定。2017年2月20日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2010年7月6日”的《委托书》落款“委托人”处留有“徐俊祥”签名字迹是徐俊祥所签。徐俊祥为此支付鉴定费8,900元。徐俊祥对鉴定结论无异议，但认为委托书中的内容并非徐俊祥真实意思表示。杨凯恽对鉴定意见书无异议。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、出售系争房屋是否为徐俊祥的真实意思表示，杨瑞俊、蒋明洁是否有权代为办理系争房屋出售事宜；二、杨凯恽与蒋明洁是否具有恶意串通的情形，损害了徐俊祥的利益。针对争议焦点一，徐俊祥出具了以出售系争房屋为内容的委托书并办理了公证手续，公证处也制作了相应的接待笔录，但徐俊祥对委托书的内容不予认可，认为并非其真实意思表示。然而，徐俊祥未能提供充分证据证明其主张，也无其他事实予以佐证，故对徐俊祥的该项主张，不予采信。徐俊祥及其妻子出具了内容为出售系争房屋的委托书给杨瑞俊，且杨瑞俊有权转委托，并办理了公证手续，杨瑞俊又向蒋明洁出具了经公证的转委托书，故蒋明洁有权代为办理系争房屋出售事宜，与杨凯恽就系争房屋签订买卖合同。针对争议焦点二，蒋明洁作为代理人应当本着维护被代理人徐俊祥的合法权益的宗旨处分系争房屋，同时杨凯恽在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，不得与蒋明洁恶意串通损害徐俊祥的利益。从本案分析，杨凯恽与蒋明洁的行为存在如下问题：首先，对于个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋进行实地看房，据此确定房屋的装修情况、居住状态、产权人或实际居住人是否知晓房屋出售等情形具有重大意义。然而，杨凯恽虽表示在购买系争房屋时至现场进行查看，但未能提供证据予以佐证，即使杨凯恽曾实地看房，杨凯恽称房屋中有居住人员，但未进一步了解居住人员是否知晓房屋出卖等情况，这与正常购房人通常对房屋权属状况应尽的注意义务不符；其次，在交易中心备案的系争房屋买卖合同仅对过户时间进行约定，对于房款支付时间、交房时间及违约责任等合同的主要条款均未进行约定，如果正如杨凯恽陈述其与蒋明洁之前并不相识，则双方签署内容并不完整的买卖合同，也不符合正常交易双方应有的谨慎注意义务；再者，从签订买卖合同到房屋产权过户至杨凯恽名下，仅短短二十余天，且在此期间，关于房款的支付，仅有杨凯恽提供的金额为10万元、20万元收条，杨凯恽称系现金给付，在房款尚未支付完毕的情况下，杨凯恽与蒋明洁即完成过户手续，显然不符合房屋买卖的正常交易习惯；最后，杨凯恽称其已知晓有人居住在系争房屋中，然在系争房屋尚未交付的情况下，就将剩余房款支付给蒋明洁，显然也不符买受人在交易过程中应持有的审慎之态。此外，如杨凯恽所述其在2010年要求蒋明洁交付房屋未果后，便未再要求交付房屋，亦未通过诉讼等手段解决交房问题，反而在2012年将房屋出售案外人，亦不符合一般常理。综合以上事实，一审法院认为杨凯恽与蒋明洁并非正常的房屋买卖关系，而系恶意串通行为，损害了徐俊祥的合法利益，系争合同当属无效。关于合同无效后的法律后果，徐俊祥不要求在本案中处理，无不当，予以照准。蒋明洁和杨瑞俊经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，一审法院可依法缺席判决。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一七年四月二十二日作出判决：蒋明洁以徐俊祥名义与杨凯恽就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费11,800元，由杨凯恽、蒋明洁各半负担。鉴定费8,900元，由徐俊祥负担。二审中，杨凯恽表示，2010年8月22日，系杨瑞俊代徐俊祥与杨凯恽签订《上海市房地产买卖合同》。过户当天，应交易中心的要求，蒋明洁代徐俊祥重新与杨凯恽签订《上海市房地产买卖合同》，但日期倒签为2010年8月22日。蒋明洁陈述，其与徐俊祥存在50万元的民间借贷关系，扣除本金及利息，出售系争房屋所得的80万元房款尚余3万余元，可以退还给徐俊祥。经审理查明，一审法院认定2010年8月16日，杨瑞俊出具《转委托书》存在差错，杨瑞俊出具《转委托书》的日期应为2010年8月26日。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，蒋明洁与徐俊祥之间是否存在民间借贷关系，非本案审查范围。本案双方的争议在杨凯恽与蒋明洁之间是否存在恶意串通损害徐俊祥合法权益的行为，系争房屋买卖合同是否系徐俊祥真实意思表示。纵观系争房屋的整个交易流程，从知悉房源、了解系争房屋实际居住、装修、户籍等在内的具体情况、合同订立及对合同内容的具体约定、房款支付及房屋交付等，均可看出系争交易与正常房屋交易方式大相径庭。结合杨凯恽对交易主体，包括杨瑞俊、蒋明洁的具体表述以及不能合理解释房款来源，为何部分房款以现金形式交付，取得产权后未积极要求交付房屋等情形，以及蒋明洁作为徐俊祥代理人未及时将其认为抵扣其债权后的剩余房款交付徐俊祥等事实，可以认定蒋明洁代徐俊祥与杨凯恽签订系争房屋买卖合同并非系为了徐俊祥的利益，存在蒋明洁与杨凯恽恶意串通损害徐俊祥合法权益的情况。由此可见，系争房屋买卖合同实际并非徐俊祥真实意思表示，应当被认定为无效。综上，杨凯恽的上诉请求明显不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,800元，由上诉人杨凯恽负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年八月三十日书 记 员 罗静深附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自