（2017）皖1523民初2484号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-09-25

案件名称

潘成香与安徽文峰置业有限公司舒城分公司、合肥至为房地产营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

舒城县人民法院

所属地区

舒城县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘成香,安徽文峰置业有限公司舒城分公司,合肥至为房地产营销策划有限公司,安徽省中奥博联房地产投资咨询有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条

全文

安徽省舒城县人民法院民事判决书（2017）皖1523民初2484号原告：潘成香，女，1983年8月5日出生，汉族，农民，住安徽省肥西县紫蓬镇永久村曹坊村民组。委托诉讼代理人：陈强勇，男，住安徽省肥西县,系原告潘成香丈��。被告：安徽文峰置业有限公司舒城分公司，住安徽省六安市舒城县城关镇梅河路中段。统一社会信用代码：91341523674241142F。法定代表人：李双全，总经理。委托诉讼代理人：干思尧，男，公司员工，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：李丹丹，男，公司员工，住安徽省六安市舒城县。被告：合肥至为房地产营销策划有限公司，住安徽省合肥市包河区马鞍山南路588号金地国际城2#公寓楼1001室。统一社会信用代码：91340100066500614B。法定代表人：赵鑫，副总经理。被告：安徽省中奥博联房地产投资咨询有限公司，住安徽省合肥市蜀山区蔚蓝商务港A座1214室，统一社会信用代码：913401006808109543。法定代表人：夏益波，总经理。委托诉讼代理人：俞珊，女，公司员工，住安��省芜湖市繁昌县。原告潘成香诉被告安徽文峰置业有限公司舒城分公司（以下简称文峰置业舒城分公司）、合肥至为房地产营销策划有限公司（以下简称合肥至为房地产公司）、安徽省中奥博联房地产投资咨询有限公司（以下简称中澳博联咨询公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中澳博联咨询公司经原告潘成香申请追加其为共同被告，本院予以准予。原告潘成香及其委托诉讼代理人陈强勇、被告文峰置业舒城分公司的委托诉讼代理人李丹丹、被告合肥至为房地产公司的法定代表人赵鑫、中澳博联咨询公司的委托诉讼代理人俞珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘成香向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即归还原告认购房定金20000元；2、判令被告赔偿原告购房定金双倍损失40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年底被告做广告宣传出售其所开发的舒城财富中心房屋，原告于2017年11月22日在财富中心26楼销售员的介绍下，看中了该楼盘C座2505室房屋一套，销售人员说是现房，只要付款就可以拿房。原告与被告签订了《舒城财富中心认购书》，缴纳现金20000万元。根据认购书条款载明，被告与原告约定于2017年3月30日前签订《商品房买卖合同》。签合同时间到了以后，原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告告诉原告该房已被抵押，需解押，签不了合同。后被告连电话也不接，以种种理由不解决问题，原告认为被告有欺骗行为，对原告经济上造成了很大的损失。为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望支持诉请。原告为证明其主张提供以下证据：1、潘成香身份证复印件一份，2、《舒城财富中心认购��》两份、POS机刷卡付款小票、微信付款截图、财富中心宣传广告，3、微信聊天记录、房屋买卖合同，4、好友信息网截图。（详见证据目录）被告文峰置业舒城分公司辩称，一、原告未向被告支付任何费用，《舒城财富中心认购书》未生效，被告无需返还定金或者其他任何费用。原告提供的证据《舒城财富中心认购书》显示为2017年1月22日签订，并约定在签认购书时应缴纳15000元。但到被告收到诉状时，被告仍未收到原告的定金。认购书约定原告如数缴纳认购金后认购书自动生效，被告未收到原告定金，认购书不生效。原告提供的支付凭证显示原告分别于2017年1月22日和2月22日向合肥至为房地产公司支付15000元，只能证明其与合肥至为房地产公司有资金往来，本被告与合肥至为房地产公司的资金往来与本案无关。二、被告不存在欺骗行为，原告未能与被告签��《商品房买卖合同》系原告自身原因造成，被告不承担责任。认购书约定缴纳15000元认购金后签订认购书，30日内即在2017年2月23日前签订《商品房买卖合同》，但原告未能缴纳认购金没有到被告公司签订合同。后被告给了合理的期限，多次催促原告，但原告未能履约并签订合同。2017年3月14日因被告在合肥市中级人民法院起诉申请财产保全，作为担保财产提供给法院查封，未能签合同的责任应由原告承担。三、原告主张的定金及定金罚则错误。原告请求定金20000元但认购书约定为15000元，原告对定金数额认定错误。原告诉请返还定金20000元并双倍赔偿定金40000元，实为三倍返还定金，无依据。现请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其主张提供以下证据：证据1、舒城财富中心项目营销合同、补充协议各一份，2、查档证明。被告合肥至为房地产公司辩称��原告没有提供证据材料，本公司与中澳博联咨询公司是委托关系，在权利与义务方面有约定，庭后提供合同约定文本，中澳博联咨询公司与文峰置业签订了合同。已收原告15000元是刷卡的，5000元是微信支付的，合计20000元。对于原告要求返还定金没有提前与本公司沟通，在不购买房子前提下，定金肯定返还，双倍赔偿原告没有与公司进行沟通，本公司没有构成违约行为，不应承担双倍违约赔偿。定金是本公司收的，具体付出多少不清楚。被告合肥至为房地产公司未提供证据。被告中澳博联咨询公司辩称，本公司与文峰置业舒城分公司是委托关系，与合肥至为房地产公司是委托关系，转委托关系合同中没有具体约定。与原告签订了认购书，认购书第六条甲乙双方约定了房屋签订的时间和违约责任。与文峰置业舒城分公司签订合同后就与合肥至为房地产公司��订了委托合同。被告公司户上没有收到原告定金，定金退还由文峰置业舒城分公司与合肥至为房地产公司协商，本公司不承担责任。被告中澳博联咨询公司未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。原告所举的证据1身份证，被告所举的证据1舒城财富中心项目营销合同一份、补充协议一份，原被告双方均无异议，本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告文峰置业舒城分公司、中澳博联咨询公司、合肥至为房地产公司之间法律关系的认定。被告文峰置业舒城分公司举出证据2，证明所出售的房屋被的查封时间，原告予以确认，对此部分的证明效力予以确认。被告所举的证据1、2证明的事实为：被告文峰置业舒城分公司是舒城财富中心的开发商，原告潘成香认购的房屋所有权人为文峰置业舒城分公��。2017年1月5日被告文峰置业舒城分公司与被告中澳博联咨询公司签订舒城财富中心项目营销代理合同，并于2017年1月18日签订补充协议，约定原告所认购的商品房由被告中澳博联咨询公司代理销售。被告中澳博联咨询公司与被告合肥至为房地产公司在陈述中均认可为转委托关系。因而，被告文峰置业舒城分公司与被告中澳博联咨询公司、合肥至为房地产公司之间为委托代理关系。二、原告潘成香认购商品房以及与被告文峰置业舒城分公司未能签订《商品房买卖合同》的事实。原告潘成香举出证据2《财富中心认购书》两份、POS机刷卡付款小票、微信付款截图、财富中心宣传广告，证明原告向被告购房并缴纳了购房定金2万元，支付定金的时间分别为2017年1月22和2017年2月22的事实，证据3微信聊天记录、房屋买卖合同，证明被告的销售人员在明知该房屋已抵押的情况下还自拟商品房买卖合同与原告签订，实施了商业欺诈，被告违约。对原告所举的证2中两份《舒城县财富中心认购书》，一份盖有被告文峰置业舒城分公司的公章并有销售人员签字，2017年2月22日原告与销售人员签订的《舒城县财富中心认购书》，能证明原告丈夫与被告文峰置业舒城分公司签订了认购书，并对相关条款进行了约定；POS机刷卡付款小票、微信付款截图，被告合肥至为房地产公司予以认可，被告文峰置业舒城分公司对真实性没有异议，只是对证明目的有异议，该证据能证明原告付款情况；原告所举证据3，结合被告文峰置业舒城分公司所举的证据2能证明被告文峰置业舒城分公司与原告未能签订商品房买卖合同的事实，故对原告所举的证据2、3的证明效力予以确认。对原告所举的证据4其真实性无法确认，其证明效力不予确认。上述证据证明的事实为：2017年1月22��原告潘成香与被告文峰置业舒城分公司签订《舒城财富中心认购书》，认购书约定：乙方（潘成香）认购甲方（文峰置业舒城分公司）开发的位于舒城县城××龙舒路舒城财富中心C号楼2505号房屋，面积54.91㎡，单价6556元/㎡，总价360000元；乙方签订认购书时应缴纳认购金15000元，按期签订《商品房买卖合同》时认购金自动转为购房款；认购金缴纳后认购书自动生效，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，认购书自动失效；乙方应于签订本认购书后30日内即在2017年2月23日前签订《商品房买卖合同》，并缴纳首付款方可享受相应的优惠，若乙方逾期未予甲方签订《商品房买卖合同》则构成违约，乙方已付定金不予退还；同时甲方有权在不通知乙方的情况下随时将该认购房屋另行出售，乙方不得以任何理由要求甲方退款。当日原告通过POS机刷卡交付10000元给被告合肥至为房地产公司。2017年2月22日原告丈夫陈强勇与被告的销售人员补充签订一份了《舒城财富中心认购书》，将认购金提高到20000元，签订合同最后期限约定为2017年3月30日。原告将第一次约定未交的认购金5000元通过POS机刷卡、将增加的5000元认购金通过微信一起支付给被告合肥至为房地产公司。2017年3月14日被文峰置业舒城分公司因其他案件保全，将舒城财富中心C座7套房产作为保全担保提供给合肥市中级人民法院查封，查封的时间从2017年3月14日至2020年3月13日，原告与被告文峰置业舒城分公司因而没能签订《商品房买卖合同》。后原被告对此事进行协商，2017年5月被告文峰置业舒城分公司向原告提供一份协商版《商品房买卖合同》给原告，双方未能协商一致，原告认为被告违约。另，被告合肥至为房地产公司、中澳博联咨询公司陈述该房部分定金交付被告文峰置业舒城分公司。本院认为,本案的焦点为：1、两份《舒城财富中心认购书》的效力问题。原告潘成香与被告文峰置业舒城分公司于207年1月22日签订《舒城财富中心认购书》，该认购书对认购房屋位置、价款、面积、付款方式、认购金数额、签订合同的最后期限进行了明确的约定，因而该认购书是原告潘成香云与被告文峰置业舒城分公司在订立商品房买卖合同前签订的预约合同，对双方都有约束力；2017年2月22日原告丈夫陈强勇代表原告与被告文峰置业舒城分公司的销售人员翟星如签订一份《舒城财富中心认购书》，对认购金和最后签订商品房买卖合同日期进行了重新约定，并且原告按新的约定给付认购金，该认购书虽然没有加盖被告文峰置业舒城分公司的公章，但翟星如为被告文峰置业舒城分公司在舒城财富中心的销售人员，其行为应视为代表被告文峰置业舒城分��司的行为，该认购书应认定为对第一份认购书的相关条款的重新约定，综上，上述两份认购书合法有效。2、对造成原告潘成香与被告文峰置业舒城分公司没能签订商品房买卖合同责任的认定。被告文峰置业舒城分公司在与原告约定最后签订房屋买卖合同的期限为2017年3月30日的情况下，被告文峰置业舒城分公司将原告认购的房屋作为担保被查封，造成原告如签订商品房买卖合同后不能及时办理相关权属证书，因而商品房买卖合同未能签订应归责于被告文峰置业舒城分公司。3、认购金是否为定金及适用的规则问题。在原告潘成香与被告文峰置业舒城分公司签订的认购书已明确认购金为定金，并约定如潘成香逾期未予甲方签订《商品房买卖合同》则构成违约，乙方已付定金不予退还，从该约定可以看出，该条款约定的定金具有担保法中定金性质，应适用双倍返还定金规则，但原告要求三倍返还定金无法律依据。4、双倍返还定金的义务主体问题。被告文峰置业舒城分公司是原告认购房屋的开发商，并与被告中澳博联咨询公司签订了代理销售合同，被告中澳博联咨询公司将业务委托被告合肥至为房地产公司，被告文峰置业舒城分公司虽未与被告合肥至为房地产公司未签订代理合同，但原告与被告文峰置业舒城分公司签订认购书时是由被告合肥至为房地产公司在实际代理，应视为被告文峰置业舒城分公司对被告合肥至为房地产公司代理行为的追认，因而被告中澳博联咨询公司、合肥至为房地产公司的行为及造成的后果应视为被告文峰置业舒城分公司的行为并由其承担必要的后果，被告文峰置业舒城分公司是本案的双倍返还定金的义务主体；被告合肥至为房地产公司、中澳博联咨询公司陈述将该房部分定金交付被告文峰置业舒城分公司，双方权利和义务关系应另行处理。综上所述，原告潘成香要求被告双倍返还定金的请求，符合法律规定，应予支持，不符合法律规定的请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告安徽文峰置业有限公司舒城分公司于本判决生效之日起10日双倍返还原告潘成香认购房定金40000元；二、驳回原告潘成香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加��支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由原告潘成香负担220元，被告安徽文峰置业有限公司舒城分公司负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员　　王垂明二〇一七年八月三十日书记员　　陶　涛来源：百度“”