（2017）苏01民终5296号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-26
案件名称
南京瑞尔房地产开发有限公司与许红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许红,南京瑞尔房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5296号上诉人（原审被告）：许红，女，1964年8月8日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：顾劲乔（系许红丈夫），住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：南京瑞尔房地产开发有限公司,住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。法定代表人：相金彪,该公司监事。委托诉讼代理人：徐建伟，男，该公司职工。上诉人许红因与被上诉人南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年６月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许红及其委托诉讼代理人顾劲乔、被上诉人瑞尔公司的委托诉讼代理人徐建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许红上诉请求：１、请求依法撤销一审判决，发回重审，或查清事实后改判驳回被上诉人瑞尔公司诉讼请求；２、判令被上诉人瑞尔公司继续履约。如不能履约，判令被上诉人承担上诉人房产损失、租赁损失、误工费、精神损失费4591120元，以及二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，法律适用不当，责任判定错误。１、双方签订的《房屋认购单》应认定为房屋预约买卖合同。该认购单具有购房所需主要条款，且上诉人全额交付了房款，符合《中华人民共和国合同法》及最高人民法院相关司法解释规定，理应成立且具备合同效力。对于涉案房屋无销售许可证的情况，上诉人并不知情。该认购单由被上诉人提供，签约场所亦是被上诉人设置的公开售楼场所，被上诉人亦未告知上诉人项目无销售许可，上诉人在签订认购书之后，因被上诉人长期不能签订正式合同，才发现该公司无销售许可。上诉人要求解除协议，但公司销售人员不同意，并推说政府正在办证，很快就会批准，但上诉人一等就是12年。２、《房屋认购单》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条件。被上诉人以涉案房屋无销售许可为由请求判令该认购单无效，不具备法律依据。同时，瑞尔公司在未取得合法建设手续和销售许可的情况下长期公开销售房屋，政府存在重大的监管失责。３、瑞尔公司与雨花区发展与改革局之间签订的《协议书》无效，不影响本案双方当事人之间的权利义务关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方在出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被上诉人无权主张《房屋认购单》无效。４、瑞尔公司的行为已构成实质违约，其主观上具有蓄意违法的过错，客观上因其长期占用资金，致使上诉人丧失再次购房能力，造成上诉人直接和预期可得利益的重大损失。瑞尔公司虽未取得涉案房屋的土地使用权，也未取得建设工程规划许可，但该错误和瑕疵不能对抗上诉人的合法权利。上诉人作为普通消费者，无任何过错。涉案项目为雨花区发展与改革局及瑞尔公司共同合作经营，并作为雨花台区重点开发项目之一。该项目2004年开工，2007年才发现问题，这一过错应是政府和企业造成，不能由普通消费者承担高额损失。５、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，合同一方违约的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。请求法院判决被上诉人尽快补办瑞尔大厦相关手续，继续履行《房屋认购单》；如不能补办，则应承担违约赔偿责任4591120元，包括购房款本金343252元、房屋价差3561120元、房屋10年租金33万元、误工费50万元、精神损失20万元。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。瑞尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。瑞尔公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认瑞尔公司、许红之间签订的《房屋认购单》无效；2、解除协议，瑞尔公司向许红返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向许红支付利息。一审法院认定事实：2004年4月8日，瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向一审法院提起诉讼，请求判令其与瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京市雨花台区发展和改革局进行处理。瑞尔公司不服上述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，2006年2月14日，瑞尔公司与许红签订《房屋认购单》一份，约定由许红认购瑞尔大厦11层1114室房屋一套，面积约为49.46平方米，总价为343252元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，许红所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知许红。2006年1月21日，许红向瑞尔公司交付认购款5000元；2006年2月14日，许红向瑞尔公司交付认购款338252元，合计343252元。后瑞尔公司未与许红签订《房屋买卖合同》。瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。一审中，双方争议焦点如下：1、瑞尔公司与许红之间签订的《房屋认购单》是否有效；2、瑞尔公司主张许红房屋认购款并自《房屋认购单》签订之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付利息，是否符合法律规定。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。关于争议焦点1，因瑞尔公司与许红于2006年2月14日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中瑞尔公司向许红出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。许红称其与瑞尔公司签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳；瑞尔公司主张瑞尔公司、许红双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点2，因瑞尔公司、许红双方之间签订的《房屋认购单》无效，瑞尔公司应将其收取许红的认购款343252元退还许红。瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对许红出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故瑞尔公司应对许红承担缔约过失责任。而许红在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，其对《房屋认购单》的无效亦有过错。现瑞尔公司在与许红签订《房屋认购单》时收取了343252元，且瑞尔公司、许红双方未能签订《房屋买卖合同》，瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自许红款项支付之日起至实际给付之日止向许红承担缔约过失责任，不违反法律规定，一审法院予以支持。另，许红主张瑞尔公司继续履行《房屋认购单》，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。许红主张瑞尔公司赔偿其损失，未提供事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、瑞尔公司与许红于2006年2月14日签订的《房屋认购单》无效；二、瑞尔公司于判决发生法律效力后十日内返还许红房屋认购款343252元并赔偿损失（其中自2006年1月21日起以5000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止，自2006年2月14日起以338252元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。瑞尔公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6448元，减半收取3224元，由瑞尔公司负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人许红提供了网页打印件一份，以证明周边住宅房价已上涨至3.3万元每平方米。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该证据仅为网页打印件且与本案所审理的法律关系无关，故本院对其真实性、关联性不予认可。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《房屋认购单》是否有效问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据双方签订的《房屋认购单》内容可知，该认购单系上诉人与被上诉人以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。虽然该《房屋认购单》系双方真实意思表示，但因被上诉人并未取得涉案土地的使用权，且未取得涉案房屋的建设工程规划许可，不具备商品房销售所应具备的条件，涉案《房屋认购单》因违反法律法规的禁止性规定应属无效，一审法院对此认定并无不当。本院对上诉人认为《房屋认购单》有效且继续履行的上诉主张不予支持。因被上诉人自愿按照中国人民银行同期贷款利率二倍的标准向上诉人承担缔约过失责任，不违反法律规定，一审判决认定利息应从上诉人付款之日起算至实际给付之日止并无不当。关于上诉人认为被上诉人应赔偿其损失的问题，因上诉人未提出反诉，被上诉人亦不同意调解，故本院对此不予理涉；上诉人可依法另行主张损失。综上所述，上诉人许红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6448元，由上诉人许红负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 孙 伟审判员 张旭东二〇一七年八月三十日书记员 孙雪松 微信公众号“”