（2017）粤18民终2026号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2018-07-13

案件名称

曾庆成、黄雪花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾庆成,黄雪花,清远市华鸿投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终2026号上诉人（原审原告）：曾庆成，男，1984年3月27日出生，汉族，住清远市。上诉人（原审原告）：黄雪花，女，1985年11月15日出生，汉族，住清远市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市华鸿投资有限公司。住所地：清远市新城广清大道**号××楼盘*号楼首层。法定代表人：孔应祥。委托诉讼代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。上诉人曾庆成、黄雪花与被上诉人清远市华鸿投资有限公司（以下简称华鸿公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曾庆成、黄雪花与其共同委托诉讼代理人叶碧桃，以及被上诉人华鸿公司的委托诉讼代理人邝浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾庆成、黄雪花上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判华鸿公司支付逾期办证的违约金29875.2元给曾庆成、黄雪花;3.一、二审诉讼费由华鸿公司负担。事实与理由：曾庆成、黄雪花是从2013年9月前就己经收楼，只是在2014年7月7日才办理相关手续，根据清远市华展物业管理有限公司出具的收费收据可知，其管理费是从2013年9月开始收取。物业公司收费只能从曾庆成、黄雪花收了楼以后才可以收费的。因此曾庆成、黄雪花是2013年8月30日前就己经收楼了，计算逾期办理房产证的违约金应以537324元为基数按每日万分之一计算，从2015年8月21日开始计算至2017年2月27日，违约金为29875.2元(537324元×O.0001×556天)。华鸿公司答辩称：(一)曾庆成、黄雪花认为涉案的房屋于2013年9月就收楼违背事实，根据华鸿公司提供的《收楼通知书》和《楼宇接收记录表》，曾庆成、黄雪花对涉案的房屋于2014年7月7日才收楼。华鸿公司多次通知曾庆成、黄雪花收楼，但曾庆成、黄雪花一直拒不收楼。收楼日期应以曾庆成、黄雪花签收《收楼通知书》和《楼宇接收记录表》为依据。(二)经华鸿公司多次通知，曾庆成、黄雪花直至2014年7月7日才收楼。曾庆成、黄雪花故意延迟收楼的行为，并没有使其少交物业管理费用。收取物业管理费是物业管理公司根据物业管理合同的约定而进行的收费行为，故曾庆成、黄雪花与物业管理公司之间关于物业管理费用的约定和收取是与华鸿公司无关的，曾庆成、黄雪花以此认为其从2013年9月就收楼完全违背事实。曾庆成、黄雪花向一审法院起诉请求：1.请求判令华鸿公司立即为曾庆成、黄雪花办理房地产权证；2.判令华鸿公司支付逾期办理房地产权证的违约金（从2015年8月21日起按曾庆成、黄雪花已付购房款的万分之一计算至办理房地产权证之日止，原计至2016年11月30日时止为25093元）；3.案件受理费由华鸿公司负担。一审法院认定事实：2013年6月9日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定曾庆成、黄雪花向华鸿公司购买位于清远市新城××大道××号××楼盘十一号楼8层02号房屋；商品房建筑面积126.54平方米，其中套内建筑面积97.2平方米；按套内建筑面积计算，每平方米5528.02元，总金额537324元，上述房款定于2013年6月9日前支付首期款167324元，余款370000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市质监部门和规划部门竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料及费用，逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《商品房买卖合同》签订后，曾庆成、黄雪花已付清了购房款。庭审中，曾庆成、黄雪花主张按合同约定，认为华鸿公司于2013年8月30日前已向曾庆成、黄雪花交付了房屋。华鸿公司则认为曾庆成、黄雪花在2013年9月26日才付清购房款，并提供《中国建设银行联网业务入账通知书》佐证，涉案房屋在2014年7月7日才实际交付，同时提供《收楼通知书》予以佐证，该通知中有曾庆成的签名和日期，时间为2014年7月7日。2014年1月21日，涉案房屋经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。因未能及时取得房屋产权证书，××楼盘8栋至11栋业主向相关部门反映情况，清远市住房和城乡建设管理局于2015年12月10日作出《关于××楼盘部分楼房未办房产证问题的答复》，载明××楼盘8、9、10、11号楼于2013年底经市规划局办理规划验收后，华鸿公司擅自改变首层使用性质，拆除了8、9号楼首层公厕，减少了社区两委办公用房面积，扩大了8、9、10、11号楼入户大堂的面积，10、11号楼02户型2-26层南面阳台超出设计要求，使得我局办理房产测绘确权时无法按设计图纸测绘确权，导致办理不到房产证，在建设单位按市规划局要求整改完毕后，我局将重新测绘，达到测绘确权要求后方可凭相关资料到我局申请办理房屋产权登记手续。2015年12月17日，清远市城乡规划局向华鸿公司发出《关于要求对××楼盘8-11栋未按图施工部分进行整改的函》，要求华鸿公司在2016年2月15日前按该局批出的施工图对擅自改变规划的部分整改完毕，并由市勘察测绘院对整改部分重新进行测量。另查明，2017年2月16日，华鸿公司已向清远市国土资源局不动产登记中心申请办理清远市新城××大道××号××楼盘十一号楼房屋所有权首次登记，其权利人为清远市华鸿投资有限公司。2017年2月27日，华鸿公司向清远市国土资源局不动产登记中心提交清远市新城××大道××号××楼盘十一号楼8层02号房屋办理产权登记所需材料，一审庭审中，双方当事人对上述事实均予确认。涉案房屋现已完成产权登记，曾庆成、黄雪花已领取涉案房屋的房地产权证。为此，曾庆成、黄雪花在一审庭审中申请撤回第一项诉讼请求。以上事实，有双方当事人向一审法院提交的《商品房买卖合同》、《关于××楼盘部分楼房未办房产证问题的答复》、《关于要求对××楼盘8-11栋未按图施工部分进行整改的函》、竣工验收备案表、《清远市房屋所有权首次登记告知书》、《清远市不动产登记收件收据》、《收楼通知书》以及一审法院庭审笔录为凭。一审法院认为：曾庆成、黄雪花与华鸿公司签订的《商品房买卖合同》，是在平等自愿协商基础上签订的，为双方真实意思表示，其内容合法，合同有效，合同内容对双方当事人均有约束力，合同双方应当依约履行义务。作为出卖人，华鸿公司因未能在合同约定的期限内将办理涉案房屋权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案，致使曾庆成、黄雪花未能按时取得房地产权属证书，对此，应由华鸿公司承担逾期协助办证的违约责任。故对曾庆成、黄雪花要求华鸿公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。华鸿公司在庭审后补充提供《收楼通知书》，该证据虽然不属新证据，但其反映涉案房屋交付的客观事实，应予以采信，曾庆成、黄雪花以华鸿公司逾期举证为由，不同意质证，并否认该证据的依据不足，法院不予采纳。根据《收楼通知书》确定的时间，涉案房屋的交付时间为2014年7月7日。按照合同约定，从房屋交付之日起满720日为逾期协助办理房屋产权登记的违约金的起算日，故此，违约金的起算日为2016年6月27日。华鸿公司辩称其在2014年1月21日已完成工程竣工验收，并将相关材料交产权登记中心备案，由于政府原因导致未能及时办理涉案房屋的产权登记，认为曾庆成、黄雪花的诉讼主张理由不成立，且要求扣减政府拖延的期间。因工程完成竣工验收报备手续，只是房屋交付的前提条件，而不是提交办理产权登记的相关材料，华鸿公司实际是在2017年2月27日才将办理涉案房屋产权登记手续提交不动产登记中心，另一方面，华鸿公司提出政府的原因造成其延期办理产权登记，未能提供任何依据予以证实，且其与政府职能部门的工作关系属另一法律关系，不能以此为由否定应承担的合同义务。为此，对华鸿公司的抗辩理由，法院不予采信。关于逾期办证违约金，应以曾庆成、黄雪花已付购房款537324元为基数，按每日万分之一从2016年6月27日起计至2017年2月27日止，合计13164.44元（537324×0.0001×245）(注：此为经一审法院作出民事裁定进行补正后的内容)。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年6月9日作出如下判决：清远市华鸿投资有限公司于判决生效之日起10日内向曾庆成、黄雪花支付逾期协助办理房屋产权登记的违约金13164.44元。案件受理费214元，诉讼保全费271元，合共485元，由清远市华鸿投资有限公司负担。本院二审期间，曾庆成、黄雪花围绕其上诉请求提交了一份证据《清远市华展物业管理有限公司收费收据》，主要内容为“收取曾庆成2013年9月至11月管理费等共计486元”，开票日期为2014年7月7日，拟证明曾庆成、黄雪花于2013年9月已收楼并缴纳了相应的物业管理费；华鸿公司为反驳曾庆成、黄雪花的上诉请求也提交了一份证据《楼宇接收记录表》，主要内容为“××楼盘11楼8层2室业主于2014年7月7日在物业管理公司的工作人员陪同下入楼验收”，曾庆成在《楼宇接收记录表》上签名，落款日期为2014年7月7日，拟证明曾庆成、黄雪花于2014年7月7日收楼。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，华鸿公司对曾庆成、黄雪花二审提交的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该《清远市华展物业管理有限公司收费收据》记载的物业管理收费，与本案的《商品房买卖合同》没有关系，不能以此认定涉案房屋于2013年9月收楼，实际收楼时间应为2014年7月7日。曾庆成、黄雪花对华鸿公司二审提交证据的真实性、合法性无异议。但对关联性有异议，认为该《楼宇接收表》只能证明曾庆成、黄雪花验房的时候发现有饭厅、落地窗、推拉门等有问题，但是并不能证明曾庆成、黄雪花在2014年7月7日才收楼。对一审法院查明的事实除曾庆成、黄雪花上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。本院另查明，曾庆成在二审庭审中承认，华鸿公司曾于2013年6、7月左右电话通知要求其收楼，但当时其在外地，所以并未前往收楼，具体是2014年7月7日过去收楼的。本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同，双方应共同遵守并全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕曾庆成、黄雪花上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案房屋何时交付；（二）逾期协助办理房屋产权登记的违约金应从何时起算。（一）关于涉案房屋何时交付问题。因曾庆成在二审庭审中已明确承认具体的收楼时间为2014年7月7日，且有《收楼通知书》和《楼宇接收记录表》予以佐证，足以证明涉案房屋的交付时间为2014年7月7日。一审法院该项认定正确，本院依法予以确认。至于曾庆成、黄雪花上诉提出以物业起始收费时间作为涉案房屋的收楼时间的主张，因经审理查明物业收费起始时间并非事实上的涉案房屋交付接收时间，且物业管理收费关系与商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，因此，对曾庆成、黄雪花该项主张，本院依法不予支持。（二）关于逾期协助办理房屋产权登记的违约金应从何时起算问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。现因涉案房屋的交付时间为2014年7月7日，720日后为2016年6月27日，故本案的逾期协助办理房屋产权登记的违约金应从2016年6月27日起算，计至2017年2月27日华鸿公司将办理涉案房屋产权登记手续提交不动产登记中心时止，则违约金应为13164.44元（537324元×0.0001×245天）。原审判决对违约金计算正确，本院依法予以维持。综上所述，曾庆成、黄雪花的上诉请求及理由依据不足，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由曾庆成、黄雪花负担。本判决为终审判决。审判长　邓洪政审判员　肖惠文审判员　何　燕二〇一七年八月三十日法官助理　叶俊言书记员　梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。关注公众号“”