（2017）粤0607民初2337号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-12
案件名称
佛山市三水树之源装饰材料有限公司与刘春敏租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水树之源装饰材料有限公司,刘春敏,佛山市三水区西南街道洲边村委会五村村民小组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初2337号原告（反诉被告）：佛山市三水树之源装饰材料有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道金本洲边五村“庄仔”，统一社会信用代码：91440607559196593G。法定代表人：徐秋萍，该司总经理。委托诉讼代理人：许圣哲，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俊平，广东金舵律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春敏，男，1967年2月9日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区，委托诉讼代理人：周李明，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，广东创誉律师事务所实习律师。第三人：佛山市三水区西南街道洲边村委会五村村民小组，住所地广东省佛山市三水区西南街道洲边村委二楼办公室。代表人：李耀甫。原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司（简称树之源公司）与被告刘春敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依职权追加了佛山市三水区西南街道洲边村委会五村村民小组（以下简称五村村小组）作为本案第三人参与诉讼。另被告刘春敏在本案中提出反诉请求，本院经审查后，同意受理其反诉，并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许圣哲、许俊平，被告刘春敏及其委托诉讼代理人周李明、刘智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租用铺位合同》于2017年5月20日解除；2、被告向原告返还租赁设备（详见《树之源公司出租机器设备明细表》），若无法返还参照该明细表所示价格支付赔偿款587591元；3、被告向原告支付2016年1月份租金15000元及水电费18958.68元；4、被告按每月9000元的标准向原告支付从2016年1月24日起至实际返还租用设备期间的租金；5、原告有权没收被告支付的租赁押金45000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月1日，原、被告签订《租用铺位合同》一份，约定被告向原告承租车间及车间内的机器设备，每月租金为15000元（其中厂房租赁费用每月6000元、机器设备租赁费用每月9000元），合同期限为三年。合同签订后，原告交付了车间及设备（详见《树之源公司出租机器设备明细表》）给被告使用。由于机器设备升级更新，原、被告经协商一致，免除了被告2015年1月至6月的机器设备租赁费用54000元。2015年10月，因被告生产过程中产生的粉尘、噪音污染严重，遭到居民投诉。原、被告经协商，由被告继续承租原告设备，被告另行安排场地进行生产经营，并交清拖欠的水电费18958.68元，除此之外《租用铺位合同》的其他条款不变。2016年1月23日，被告将上述承租设备搬至其经营的佛山市禅城区华梦玄艺术装饰材料厂使用至今。被告搬迁设备时未通知原告到场，此后亦未支付原告租金及水电费用。双方沟通未果，原告分别于2016年1月23日、2017年5月4日向公安机关报案处理，但被告仍未付款，原告遂向法院起诉。被告答辩及反诉称：1、关于涉案租赁合同的效力问题。原告出租给被告使用的厂房未办理相关产权证明，涉案租赁合同应属无效合同。2、原告提供的明细表是原告单方制作，且夸大了设备的租赁范围及价值。被告从原告处拉走的设备只有雕刻机2台、喷墨机1台、自动喷沙机1台、切割机1台，被告愿意返还。3、2016年1月份的租金及水电费不应由被告承担，被告已于2015年12月份搬离涉案场地，不应再支付任何费用。而且原告主张2016年1月份租金已超过诉讼时效。即便要支付租金给原告，也不应按每月9000元的标准计付。4、被告是基于留置权占有原告的机器设备，由于被告对原告出租的机器设备进行了维修，原告至今未付被告该维修费用。5、因涉案租赁合同无效，原告应将租赁押金45000元退还被告。因此被告反诉请求：原告退还被告租赁押金45000元。第三人没有进行答辩。当事人围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年1月1日，原告树之源公司与被告刘春敏签订《租用铺位合同》一份，约定：原告将位于佛山市三水区洲边五村路口食神酒楼背后首层铺位（新车间）出租给被告使用；租赁期限为三年，即从2015年1月1日至2018年1月1日；每月租金15000元；被告先交原告按金45000元，如被告违约，原告有权没收全部按金等。合同签订后，原告将厂房及设备交付被告使用，被告向原告支付了租赁押金45000元，并向原告交清了计至2015年12月的租金及水电费用。2016年1月10日，被告搬离涉案厂房时，搬走原告型号为HL-1810C的雕刻机2台、型号为泰威TS300E的喷墨机1台、自动喷沙机1台、切割机1台。为此，原告分别于2016年1月23日、2017年5月4日向当地公安机关报警反映情况。2017年8月29日，原告出具书面材料，确认已从被告处取回型号为泰威TS300E的喷墨机1台，余下四台机器设备未取回。另查，原告出租给被告使用的涉案厂房至今未办理规划报建手续。再查，佛山市禅城区华梦玄艺术装饰材料厂是刘春敏开办经营的个体工商户，该厂已于2017年5月2日注销。本院认为，本案争议焦点问题主要为：1、原、被告于2015年1月1日签订的《租用铺位合同》是否合法有效；2、被告应否支付原告相关的场地、设备租金或使用费、水电费用等，以及具体应付的金额。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告及第三人直至本案庭审结束前仍未能向法院提交涉案租赁厂房规划报建的许可证明文件，故本院确认原告将未经报建审批而建造的房屋出租给被告使用，双方因此签订的房屋租赁合同无效。由于涉案租赁合同是将厂房与设备进行整体租赁的合同，故不能将厂房与设备独立分割认定合同效力。原、被告依据无效合同所取得的财产应予返还，即原告应向被告返还租赁押金45000元，被告应向原告退还租赁场地及设备。被告虽已于本案诉讼前撤出租赁场地，但被告于撤场时搬走原告的部分租赁设备没有合法依据，应予返还原告。综合本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认被告搬走原告的设备包括雕刻机2台、喷墨机1台、自动喷沙机1台、切割机1台。由于原告于诉讼中确认当中1台喷墨机已经取回，余下设备已于本案中由本院采取保全措施，予以查封，被告亦同意返还原告，原告要求被告折价补偿依据不足，本院不予支持。至于原告提出被告取走的设备为其提供的卡萨盘点表所列设备及材料，但该盘点表并无双方当事人签章确认，原告亦无提供其他证据印证其主张的上述事实，被告只确认其搬走原告的设备即为本案已查封设备，故本院只对被告自认的事实予以确认。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告请求被告支付占用厂房期间的使用费，本院予以支持。由于原告并未举证证明被告迁出涉案厂房的实际时间，本院根据证人的陈述及被告自认，确定被告迁出涉案厂房的时间为2016年1月10日，故被告应向原告支付2016年1月1日至10日期间，参照租赁合同约定标准支付的厂房及设备的使用费为15000元/月×（10÷31）月＝4839元。另被告搬走并占用原告的部分设备（包括设备雕刻机2台、喷墨机1台、自动喷沙机1台、切割机1台），本院根据双方当事人确认的租赁设备每月9000元的租金标准，酌情确定被告搬走原告的设备按每月5000元的标准支付占用费。经审查被告提交的双方关于取回机器设备的聊天记录，可以获知被告从2017年7月初便多次催促原告拉回设备，而涉案设备已由原告申请法院查封，且原告一直没有明确回复被告何时拉回设备，本院综合本案实际情况，酌情确定被告应向原告支付从2016年1月11日至2017年7月1日期间占用涉案机器设备的使用费为：5000元/月×（17+22÷30）月＝88667元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的被告尚欠的2016年1月份的水电费用问题，因原告未能提供充分证据证明被告在2016年1月使用涉案厂房期间的实际水电费用支出情况，原告所提供的水电发票是其整间工厂的水电费用支出，不限于被告使用的车间所产生的水电费用，而双方对该月的水电费用支出没有进行对数确认，现被告对原告所主张的该笔费用亦不予认可，因此原告主张被告欠其2016年1月份水电费用18959.68元依据不足，本院不予确认，对原告该项诉请，本院亦不予支持。至于被告提出原告主张的租金、水电费用已过诉讼时效的问题。由于原告一直有就此问题与被告进行电话联络沟通，甚至向公安机关报案寻求处理，故本院认为涉案纠纷未超过诉讼时效。最后，由于佛山市禅城区华梦玄艺术装饰材料厂已于2017年5月2日注销，原告起诉的该主体已不存在，故该厂不应列为本案被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司与被告刘春敏于2015年1月1日签订的租赁合同无效。二、被告刘春敏应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司返还雕刻机2台、自动喷沙机1台、切割机1台。三、被告刘春敏应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司支付2016年1月1日至2016年1月10日期间的厂房及设备使用费4839元，以及支付2016年1月11日起至2017年7月1日的设备占用费88667元，合共93506元。四、反诉被告佛山市三水树之源装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘春敏退回租赁押金45000元。五、上述第三、第四项判项相抵扣后，被告刘春敏还应支付原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司款项48506元。六、驳回原告佛山市三水树之源装饰材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取即5952元、保全费3520元，合计9472元，由佛山市三水树之源装饰材料有限公司负担6315元，刘春敏负担3157元。反诉案件受理费462.50元，由佛山市三水树之源装饰材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 蔡月梅二〇一七年八月三十日书记员 李慧慧 来源：百度“”