（2017）闽01民终3575号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-26
案件名称
刘常、平潭西航实业集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3575号上诉人（原审原告）：刘常，男，1973年11月22日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭守明，福建谨而信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。法定代表人：周廷艳，董事长。委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司员工。上诉人刘常因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘常上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定西航公司尚未交房，系认定事实错误。平潭综合实验区交通与建设局的函件仅能证明讼争房产尚未竣工验收，但无法证明尚未交房。未竣工验收的房产也可能被合同当事人以约定方式进行交付，该交付行为不因违反有关管理性强制规定而无效。刘常提交的《房屋租赁合同》、《告知书》等证据材料，足以证明当事人已就房产交付作了特别约定，即买卖合同约定的交房日期即视为西航公司已实现交房。刘常对西航公司交付不符合条件的商品房没有异议，且平潭西航旅游酒店投资管理有限公司（以下简称西航旅游酒店公司）也定期向刘常支付租金。也就是说，西航公司已履行了交房义务。二、一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回刘常的诉讼请求，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”讼争房产的转移占有具有特殊性，讼争房产直接由西航旅游酒店公司与西航公司办理交接，西航旅游酒店公司直接向刘常支付租金。刘常的举证足以证明讼争房产已按约定方式进行了交付，刘常基于自有房产出租处分取得了租金收益。商品房未经验收合格可根据当事人的约定进行交付，交付后买受人不得以交付房屋不符合合格条件主张逾期交房违约金，但可以主张房屋质量不合格或逾期办证的违约责任。西航公司交付的房屋不符合合格条件，但交付事实已发生。故刘常诉请西航公司根据合同约定办理房屋所有权登记的条件已经成就，西航公司违约应承担相应的违约责任。西航公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘常的上诉。刘常向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由西航公司提供的资料交付刘常；2.判令西航公司向刘常支付逾期办理房屋权属证书的违约金(按刘常已付房款每日0.01%计算至刘常实际取得房屋权属证书日止)。一审法院认为，平潭综合实验区交通与建设局向一审法院出具的函件可证明本案诉争房产尚未竣工验收向业主交房，根据双方合同约定该房产办理房屋所有权初始预登记的条件未成就，故刘常诉请判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记及支付违约金的理由不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告刘常的诉讼请求。案件受理费909元，减半收取计454.5元，由原告刘常负担。二审中，西航公司确认其对刘常起诉的事实没有异议，本院对此予以确认。另查明，一审法院依职权向平潭综合实验区交通与建设局调取证据，平潭综合实验区交通与建设局向一审法院出具书面函件，其中载明：平潭西航实业集团有限公司开发的西航海滨城二期项目：A、B区（西航海坛１号公馆）、E区（西航财富广场），西航公司于2015年3月9日向区交通与建设工程质量安全监督站申报停工，所有该楼盘至今未竣工验收。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”平潭综合实验区交通与建设局向一审法院出具的函件可证实诉争商品房所在工程尚未竣工验收，即不符合法定交付条件。且根据双方当事人在一、二审中的陈述，可以确认诉争商品房所在工程尚未竣工建成的事实，即商品房交付使用的基础并不存在。西航旅游酒店公司定期向刘常支付相关款项的事实，不能推定出诉争商品房已竣工和交付使用。故刘常关于诉争商品房已交付的事实主张，不能成立。因案涉《商品房买卖合同》约定的西航公司办理房屋所有权初始预登记的条件（即商品房已交付使用）未成就，故刘常诉请判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并向其支付违约金的理由不能成立，一审法院对此不予支持，并无不妥。综上，刘常的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费909元由上诉人刘常负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 薇审 判 员 余秋萍审 判 员 李文颖二〇一七年八月三十日法官助理 陈碧珍书 记 员 赵 坤PAGE