（2017）沪0117民初5113号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-03-02
案件名称
王依列、薛锦奇与ＸＸ民、王美华等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王依列,薛锦奇,ＸＸ民,王美华,ＸＸ,安娜
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5113号原告：王依列，男，1963年9月14日生，汉族，住上海市松江区。原告：薛锦奇，女，1966年6月5日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱言超，上海朱平律师事务所律师。被告：ＸＸ民，男，1936年9月23日生，汉族，住上海市松江区。被告：王美华，女，1928年7月25日生，汉族，住上海市松江区。被告：ＸＸ，男，1990年1月8日生，汉族，住上海市松江区。被告：安娜，女，1989年12月29日生，汉族，住山东省。原告王依列、薛锦奇与被告ＸＸ民、王美华、ＸＸ、安娜确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告王依列及原告王依列、薛锦奇共同的委托诉讼代理人朱平，被告ＸＸ、安娜均到庭参加了诉讼。被告ＸＸ民、王美华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王依列、薛锦奇向本院提出诉讼请求：1、确认被告ＸＸ民、王美华与被告ＸＸ、安娜就坐落于上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令将系争房屋恢复登记至被告ＸＸ民名下。事实与理由：两原告系被告ＸＸ民、王美华儿子、儿媳。系争房屋原为公有出租住房，两原告及被告ＸＸ民、王美华均是共有人，仅仅是因为政策原因当时登记在了被告ＸＸ民、王美华名下。2015年8月18日，被告ＸＸ民未通知两原告便以房产证丢失为名，重新申领了房屋产权证，并将被告王美华加为房屋所有权人。其后，被告ＸＸ民、王美华未经两原告同意，擅自将系争房屋出售给被告ＸＸ、安娜，现被告ＸＸ、安娜已登记为系争房屋产权人。原告认为，被告ＸＸ、安娜明知系争房屋存在共有人而购买，其与被告王美华、ＸＸ民系恶意串通，且支付的对价也偏低，四被告的行为严重侵害了两原告的合法权益。故两原告诉至法院，请求判如所请。被告ＸＸ民、王美华未作答辩。被告ＸＸ、安娜辩称：不同意原告的诉请。其经中介居间，实地看房之后，与系争房屋登记的产权人被告ＸＸ民、王美华其签订了房屋买卖合同，各项手续齐全，整个交易过程中，其从不知晓两原告与被告ＸＸ民、王美华就系争房屋有权属争议，即便两原告确有份额，其也已善意取得系争房屋，故房屋买卖合同合法有效。此外，因被告ＸＸ民、王美华未能按期交房，其已提起另案诉讼维护自身权益。经审理查明：1994年4月22日，被告ＸＸ民作为承租人，被告王美华及两原告作为同住成年人签订《购买已出租公有住房委托书》一份，载明“本户租用的住房坐落松江县方塔东三村XXX号XXX室，租赁户名：ＸＸ民。现本户协商一致同意购买上列房屋，购买后房屋产权人：ＸＸ民，并委托__作为办理购买已出租公有住房的一切手续”。1994年6月19日，被告ＸＸ民(乙方)与松江县房产管理局(甲方)签订《已出租公有住房买卖合同》一份，载明甲方同意将坐落于上海市松江县松江镇方塔东三村XXX号XXX室房屋计建筑面积61.40平方米出售给乙方。合同另对其相关事项进行了约定。1994年9月30日，被告ＸＸ民登记为系争房屋所有权人。2015年8月18日，被告ＸＸ民填写了刊登房地产权证、登记证明灭失、遗失声明申请书。同日，被告ＸＸ民出具遗失证明一份，声明其不慎遗失系争房屋产权证。2015年8月20日，就系争房屋，被告ＸＸ民在上海市住房保障与房屋管理局官方网站上发出《关于沪房松字第002445号房屋所有权证灭失(遗失)声明》[沪房登补(2015)第048033号]。2015年10月17日，被告ＸＸ民、王美华出具情况说明一份，共同申请登记为系争房屋权利人。2015年10月23日，被告ＸＸ民、王美华登记为系争房屋权利人。2016年8月18日，被告ＸＸ、安娜(买入方、乙方)与被告ＸＸ民、王美华(出售方、甲方)签订《房屋出售居间合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，净到手价为1,600,000元。合同第四条约定，甲方收到全款后一周内交接房子，乙方付清尾款30,000元整。合同尾部手写有“①于2016年8月18日定金100,000元；②于2016年8月30日之前付首付款50,000元，组合贷款850,000元整，如贷款不足，现金方式不足，余款120,000元于过户当天付清，户口20,000元押金等迁出后付清。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，被告ＸＸ民出具收据一张，载明收到被告安娜支付的系争房屋定金100,000元。2016年8月23日，被告ＸＸ、安娜(买受人、乙方)与被告ＸＸ民、王美华(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告ＸＸ民、王美华将其名下的系争房屋出售给被告ＸＸ、安娜。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,250,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋占有的标志；合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同附件三约定：1、首期房价款：乙方应于2016年8月25日前支付甲方首期房价款400,000元。2、贷款审批：乙方应于双方办理过户之前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在过户前以现金方式支付给甲方。3、产权过户：参照本合同第六条过户日期。4、放贷：乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押人的他项权证后五个工作日内将银行贷款所需材料交送至贷款银行。同时乙方应委托贷款银行将贷款部分850,000元整放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，被告ＸＸ以银行转账方式分两笔向被告ＸＸ民支付400,000元、100,000元。同日，被告ＸＸ民出具收条两张，分别载明收到被告ＸＸ支付的首付100,000元、首付款400,000元。2016年10月1日，被告ＸＸ、安娜登记为系争房屋权利人。2016年10月13日，被告ＸＸ就系争房屋在中国建设银行上海广富林路支行处申请的850,000元抵押贷款获批，上述款项已按约支付给被告ＸＸ民、王美华。另查明，原告王依列、薛锦奇与被告ＸＸ民、王美华系儿子、儿媳。两原告曾于2016年9月26日向被告ＸＸ民、王美华提起(2016)沪0117民初17167号房屋买卖合同纠纷诉讼，后于2016年12月12日撤诉。再查明，2017年3月31日，被告ＸＸ、安娜向被告ＸＸ民、王美华提起(2017)沪0117民初4998号房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令被告王美华、ＸＸ民交付系争房屋并赔偿相应损失，该案尚在审理中。庭审中，两原告另提供了其调取自上海市松江区不动产登记事务中心的系争房屋过户底档中的《上海市房地产买卖合同》，该合同附件五相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移，在已购公房参加房改购房时的同住成年人意见处，签有“王美华、ＸＸ民、王依列、薛锦琦”字样，原告认为此合同可以反映出系争房屋出售应征得两原告同意，交易当天两原告从未去过交易中心，四被告却进行了签约，其上两原告的签名是伪造的，且合同约定的价格为1,250,000元，远低于市场价，足以证明四被告间恶意串通。对此，被告ＸＸ、安娜表示，其手中持有的《上海市房地产买卖合同》上附件五处并无任何人签字，网签当天，被告ＸＸ民、王美华签好字后，因为被告安娜还没有来，所以他们是事后补签的，中介直接摊开最后一页让其签字，至于备案合同为何有两原告的名字其也不清楚，网签版的合同是为了减少税费所以做低了房价，真实成交价格是1,600,000元，与市场价相符。两原告又提供了1998年12月12日原告王依列与被告ＸＸ民签订的《房屋买卖协议》一份，以证明被告王依列将系争房屋出售给原告ＸＸ民，总价款为50,000元整。被告ＸＸ、安娜对上述证据真实性不予认可，并认为如果按照原告所述同住人均由份额，那么就没有必要再签协议，或者即便签协议，也应该是两原告与被告王美华、ＸＸ民签署的，与其无关。两原告还提供了(2016)沪0117民初17167案件庭审笔录，以证明该案中被告王美华、ＸＸ民承认系争房屋1994年取得的产证原件在两原告处，而其后被告王美华、ＸＸ民补办的产证明显有补办字样，被告ＸＸ、安娜对此应有注意义务，并应当询问补办事由。被告ＸＸ、安娜对上述庭审笔录真实性予以认可，但认为其作为购房者已经尽到了注意义务，直到2016年10月9日中介催其去取产证时，才第一次得知系争房屋可能会有纠纷。被告ＸＸ、安娜另提供户口簿，以证明其支付了相应的税费、户口也迁入系争房屋。两原告对上述证据表示不清楚，并认为原告薛锦奇户口尚在系争房屋内，被告ＸＸ、安娜的户口应无法迁入。被告ＸＸ、安娜又提供了告知函及邮寄凭证、报警回执等，以证明其取得系争房屋产证后，为了交房事宜，曾向被告ＸＸ民、王美华催告并报警。两原告对上述告知函及邮寄凭证不清楚，但认可双方确实发生过纠纷。被告ＸＸ、安娜还提供中介挂牌记录一份，以证明其购买价格符合市场价。两原告对此不予认可，认为系争房屋当时的市场价在35,000元每平方米。两原告另称，被告在2016年8月18日看房时，租客并不配合，还告诉过被告ＸＸ、安娜系争房屋有两本产证，有争议的。被告ＸＸ、安娜对此不予认可，并称签约当天是中介带其去看房的，被告王美华帮包括其在内的一行看房人敲了门之后进去的，租客虽然因为时间较晚，这么多人来看房不大高兴，但从未提及过原告所称的两本产证和争议，否则就不会购买系争房屋了。以上事实，有《购买已出租公有住房委托书》、上海市房地产登记簿、《已出租公有住房买卖合同》、刊登房地产权证、登记证明灭失、遗失声明申请书、《关于沪房松字第002445号房屋所有权证灭失(遗失)声明》、情况说明、《房屋出售居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、收据、银行转账凭证、户口簿、(2016)沪0117民初17167案件庭审笔录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系争房屋是按94方案购买的房屋，虽然在沪房松第002445号《房屋所有权证》上仅登记被告ＸＸ民为所有权人，但系争房屋应为原告王依列、薛锦奇和被告ＸＸ民、王美华共同共有。本案的主要争议焦点之一，被告ＸＸ民、王美华与被告ＸＸ、安娜是否存在恶意串通损害了两原告的财产利益？对此，本院认为，两原告认为，被告ＸＸ民、王美华与被告ＸＸ、安娜是恶意串通，但两原告亦无证据证明被告ＸＸ民、王美华与被告ＸＸ、安娜具有恶意串通损害两原告合法权益的情形，因此，系争房屋买卖合同系被告ＸＸ民、王美华与被告ＸＸ、安娜的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，故系争房屋买卖合同合法有效。本案争议焦点之二，被告ＸＸ、安娜是否属于善意取得？对此，本院认为，系争房屋属于原告王依列、薛锦奇和被告ＸＸ民、王美华共同共有，本案中并无证据证明被告ＸＸ民、王美华出售系争房屋时取得了原告王依列、薛锦奇的授权或同意，故被告ＸＸ民、王美华擅自将系争房屋出卖给被告ＸＸ、安娜的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案查明的事实，被告ＸＸ、安娜是在中介方的居间下，向被告ＸＸ民、王美华购买了系争房屋，并已向被告ＸＸ民、王美华付清了除尾款外的全部购房款，系争房屋产权过户也已过户至被告ＸＸ、安娜名下，虽然，在《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价款为1,250,000元，但真实的转让价款应当以《房屋出售居间合同》为准，即1,600,000元，该交易价格并未明显与当时的市场价格不符，因此，被告ＸＸ、安娜为善意取得系争房屋的所有权。综上，两原告的诉讼请求，本院不予支持。虽然本院在本案中未支持两原告的诉讼请求，但两原告有权向被告ＸＸ民、王美华请求赔偿损失。被告ＸＸ民、王美华未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告ＸＸ民、王美华放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告ＸＸ民、王美华自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王依列、薛锦奇的全部诉讼请求。案件受理费13,800元,由原告王依列、薛锦奇负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱金彪审 判 员 李 娜人民陪审员 陆为明二〇一七年八月三十日书 记 员 黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”