（2017）沪0117民初7610号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海卡兰家具有限公司与上海搏瑞电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海卡兰家具有限公司,上海搏瑞电器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7610号原告：上海卡兰家具有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李佛伴，总经理。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：上海搏瑞电器有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵德增，总经理。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。原告上海卡兰家具有限公司与被告上海搏瑞电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李巧民，被告的委托诉讼代理人周亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海卡兰家具有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房租押金53,703.50元；2、判令被告承担设备、物资、产成品等搬运费用65,000元；3、判令被告支付原告违约金135,332.76元(按年租金20%计算)。审理中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告赔偿损失135,332.76元。事实与理由：2014年4月21日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于上海市松江区九亭镇久富开发区盛龙路西侧姚北路XXX号XXX栋厂房(以下简称：“系争厂房”)出租给原告用于生产经营，面积2,716.30平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止。2016年11月15日，被告口头通知原告系争厂房要搬迁。2016年11月17日，被告向原告送达了上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇人民政府”)的《强制拆除违法建筑通告》、《限期拆除违法建筑催告书》，要求被告立即搬离。而事实上，被告早在2016年6月28日就收到九亭镇人民政府《责令限期拆除违法建筑决定书》，但被告向原告隐瞒不报，导致原告事先无准备仓促搬离系争厂房，给原告造成了巨大经济损失。故原告诉至法院，希判如所请。被告上海搏瑞电器有限公司辩称：1、押金确实是收到了，但该押金已经抵消了2016年11月的厂房占有使用费；2、无效合同不能适用违约金条款，且被告不存在违约，是九亭镇人民政府拆违，致使原、被告之间的租赁合同不能继续履行。整个地块的违法建筑均要拆除，九亭镇人民政府为此召开了动员大会，要求大家尽快搬离，从九亭镇人民政府发出通告到实际拆除近一年时间，原告不可能不知道系争厂房要拆除；3、搬运费用不是合同无效的赔偿适用范围，也不是原告的经济损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年4月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房出租给原告使用，租赁面积2,716.30平方米，土地面积约4亩。租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金按每平方米每天0.65元计算，第一、二年每年租金644,442元，第三年环比递增5%补偿收益。合同第10条约定，“若应政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府行为导致出租方无法履行本合同时，由双方协商解决……”。合同第12条约定，“违约责任：本协议条款甲乙双方共同遵守，如任何一方违约按此协议同年租金20%作为违约金给守约方”。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，原告于2014年4月23日向被告支付房租押金53,703.50元。被告按约将系争厂房交付原告使用。另查明：2016年11月15日，九亭镇人民政府向被告发出了《限期拆除违法建筑催告书》，载明：经查，你(单位)在姚北路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条的规定，本机关于2016年6月28日向你发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，因你(单位)未在规定期限内拆除搭建的违法建筑……，本机关现催告你自收到催告书之日起五日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。……。2016年11月16日，九亭镇人民政府向被告发出了《强制拆除违法建筑通告》，载明：……本机关于2016年11月15日向你发出《限期拆除违法建筑催告书》和《限期拆除违法建筑公告》限你拆除上述违法建筑。经查，你在规定期限内未拆除上述违法建筑，……本机关将于2016年11月17日组织强制拆除。届时，请你取走上述违法建筑内德财物。……。本案审理中，原告另提供了如下证据材料：1、签收回执一份，以证明被告是在2016年11月17日才告知原告系争厂房要被拆除；被告对签收回执的真实性有异议。2、案外人的行驶证、收据、照片等；以证明因为被告未按照合同约定的时间内向原告通知搬离，造成原告事先无任何准备，只能仓促的找案外人搬运相关的设备，给原告造成搬运费损失；被告对行驶证无异议，与本案无关，无法证明原告的支出及损失。审理中，关于原告向被告支付租金的截至日期，被告认为原告已经仅至2016年10月底。关于原告搬离系争厂房时间，原告认为其于2016年11月30日搬离了系争厂房。被告认为原告于2016年12月20日才搬离系争厂房。以上事实，有《厂房租赁合同》、房租押金收据、《限期拆除违法建筑催告书》、《强制拆除违法建筑通告》及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间就系争厂房所签订的《厂房租赁合同》无效。就本案《厂房租赁合同》无效的过错责任而言，从合同第10条约定的内来看，原告也明知系争厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方各承担50%的过错责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然，原、被告之间就系争厂房所签订的《厂房租赁合同》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告支付系争厂房占有使用费。关于原告主张要求被告返还押金53,703.50元，被告则主张抵消2016年11月份的厂房占有使用费，而原告亦没有证据证明其已经将厂房占有使用费支付至2016年11月底，故被告主张以押金抵消2016年11月份的厂房占有使用费，本院予以支持。关于原告主张的搬运费，首先，搬运费并非在订立合同时基于对被告信赖而产生的损失，不管合同是否有效，租赁期限是否届满，原告搬离系争厂房时均会产生搬运费；其次，原告作为承租人在签约时应当预见系争厂房可能因合法性问题随时被拆除的法律风险；再次，众所周知，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室于2016年6月20日就已经发出《告知书》，九亭镇西南7.98平方公里区域，因违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等“五违”问题突出，被列为市级重点整治区域。因此，原告不可能不知道系争厂房要被拆除。故原告的搬运费，于法无据，本院不予支持。关于原告主张按合同第12条约定的违约金，要求被告赔偿损失135,332.76元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、的规定，判决如下：驳回原告上海卡兰家具有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,111元，减半收取2,555.50元，由原告上海卡兰家具有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱金彪二〇一七年八月三十日书记员 黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 更多数据：