（2016）苏0507民初5741号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-27
案件名称
潘金平、朱承俊与周云丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘金平,朱承俊,周云丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第一百一十一条，第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5741号原告：潘金平，男，1960年6月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：朱承俊，女，1964年6月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：管赛龙，江苏苏站律师事务所律师。被告：周云丽（曾用名周子凡)，女，1977年8月5日生，汉族，安徽省安庆市枞阳县周潭镇周潭村团结*组***号，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。原告潘金平、朱承俊与被告周云丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序独任审判，并于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告潘金平、朱承俊及其共同委托诉讼代理人管赛龙，被告周云丽及其委托诉讼代理人高振丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘金平、朱承俊共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金101000元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，两原告增加诉讼请求要求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。事实和理由：两原告与被告在苏州泛海房产经纪有限公司的居间下,于2016年9月28日签订了《房屋买卖定金协议》一份，合同约定被告以101万元的价格购买原告位于苏州市相城区××室房屋。合同同时约定在原告产证下发后10个工作日内，双方办理网签、资金托管、过户等手续，并约定了违约责任的承担方式。合同签订后，被告为保证合同的履行向原告交付了2万元的定金。为此原告拒绝了所有其他买家的购房意向，催办产证并在产证下来后第一时间通知被告。但被告迟迟不履行合同。原告后委托律师发函给被告催告其在宽限期内履约，被告接函后致电原告律师表示要协商降价并无履行的意向。为此，原告代理人再次于2016年11月17日发函给被告解除合同。两原告认为被告因新政出台后房价有所波动，从而选择放弃继续履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告周云丽辩称，原告在诉状中说被告因为新政出台房价变动迟迟不履行合同不是事实。2016年9月28日，原被告在中介处签订协议的时候，按照当时的房屋政策首付是2成或者是2.5成，这是在被告的能力范围之内，2016年10月4日起新政出台后首付变成了3成，所以之后原告房产证出来，由于此新政导致被告需要支付的首付超出了自己的能力范围，因此并不是如原告所说是恶意不履行合同，而是因为新政出台导致的不可抗力的因素。我方认为房屋买卖合同是有效的，合同解除我方是同意的，但是解除的理由和承担的后果如我方上述陈述。另，我方交付的2万元定金因为新政原因导致房子不能按时成交我方要求原告方退还。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，原告潘金平、朱承俊作为售房人（甲方），被告周云丽作为购房人（乙方），苏州泛海房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖定金协议》1份，约定甲方将坐落于苏州市相城区××室的房屋（房屋建筑面积118.06平方米、车库15.04平方米）出售给乙方，房屋价款为人民币101万元，乙方应于2016年9月28日向甲方支付购房定金2万元,定金最终冲抵房款。乙方向甲方支付房款的方式为首付加贷款。甲方向乙方交付房屋的时间为收齐全款当日。甲乙双方约定本定金协议生效后产证下发后10个工作日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。其他约定：交易流程由国家最新政策执行……。原告潘金平、朱承俊在甲方处签名并分别摁手印，被告周云丽在乙方处签名并摁手印，苏州泛海房产经纪有限公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订当天，被告周云丽向原告方交付定金2万元。另查，2016年11月11日，两原告向被告邮寄《律师函》一份，明确被告已超出合同约定的履行期一星期，仍然以各种理由迟延、拒绝继续履行合同。要求被告收到函件后三日内联系委托方一同前往苏州市相城区房屋产权登记与管理中心办理网签、资金托管手续及产权过户等相关手续。若超出上述宽限期仍不履约，原告方将解除协议并追究违约责任。该函件被告于2016年11月12日签收。因被告收到函件后未继续履行合同，原告方通过律师事务所于2016年11月17日向被告邮寄《解除通知函》一份，明确被告于2016年11月16日致电原告委托人讲述不能履约的理由。鉴于被告严重逾期履行合同，并明确表示不再继续履行协议，构成根本违约。原告方现函告你方解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。被告于2016年11月18日签收上述《解除通知函》。再查，2016年10月24日，原告方取得涉案房屋及车库的不动产权证书。房屋所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7029448号，权利人：潘金平、朱承俊，房屋坐落于相××××室，不动产单元号为320507123005GB00213F00100102，分摊土地面积为24.82㎡/房屋建筑面积118.06㎡。车库所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7029453号，权利人：潘金平、朱承俊，坐落于相××××车库3，不动产单元号为320507123005GB00213F00100003，分摊土地面积为3.16㎡/房屋建筑面积15.04㎡。以上事实，由原告提供的原、被告身份证复印件、《房屋买卖定金协议》、《律师函》、《解除通知函》、不动产权证书各1份、邮寄凭证及快递查询单打印件各2份等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，经本院释明，原告方明确对于房屋差价部分的实际损失不需要鉴定。本院认为，原告潘金平、朱承俊与被告周云丽于2016年9月28日签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。虽该份协议名称为定金协议，但协议内容对房屋位置、面积、成交价、房款支付、过户等有关房屋买卖的重要要素均进行了明确约定，故该份协议实际为双方签订的房屋买卖合同，双方均应按约履行。庭审中，被告明确因合同签订后新政策出台首付变成总房价的30%,超出被告可承受的付款能力范围（总房价的25%），无法按约支付房款致合同无法继续履行。被告认为其无法按约支付房款的原因系新政策出台，系不可抗力，不可归责于被告。但合同中双方只约定了付款方式为首付加贷款，并未明确约定首付比例具体为多少，且在合同的其他约定条款中明确写明“交易流程由国家最新政策执行”，被告作为购房人理应知晓首付出资比例系根据相关地方政策的规定，具有不定性及浮动性，在签订买卖合同时对于首付比例的浮动区间范围，被告应当具有可预见性。本案中，按被告陈述，签订合同后新政策出台，首付比例提高5%（即50500元），亦属于正常的浮动范围之内。现被告作为买受方因无法向原告支付首付而不再履行合同，当属违约。原告以此为由要求自2016年11月18日被告收到《解除通知函》之日起解除双方签订的《房屋买卖定金协议》，被告也明确同意解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《房屋买卖定金协议》的约定，违约方应按协议确定的房屋成交价101万元的10%即101000元向另一方支付违约金，故原告方主张被告支付违约金101000元，合法有据，应予支持。本案中，被告已向原告方支付了2万元定金，并要求返还，对该款项原告方应予返还。综上，被告周云丽尚应向原告潘金平、朱承俊支付违约金81000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告潘金平、朱承俊与被告周云丽于2016年9月28日签订的《房屋买卖定金协议》自2016年11月18日解除。二、被告周云丽应向原告潘金平、朱承俊支付违约金人民币101000元。三、原告潘金平、朱承俊应返还被告周云丽定金人民币20000元。综合上述第二、第三项，被告周云丽应于本判决生效之日起十日内向原告潘金平、朱承俊支付人民币81000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1160元，由原告潘金平、朱承俊负担232元，由被告周云丽负担928元（该款原告潘金平、朱承俊已自愿垫付，本院不再退还，被告周云丽负担之款于判决生效之日起十日内直接给付原告潘金平、朱承俊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 魏丽玲二〇一七年八月三十日书记员 薛文洁 来源：百度搜索“”