（2017）粤0104民初12084号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-02-12
案件名称
广东盛门创客空间商务服务有限公司与广州盛聚龙盈通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东盛门创客空间商务服务有限公司,广州盛聚龙盈通信科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初12084号原告：广东盛门创客空间商务服务有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路319号202、301、401房。法定代表人:邓晓岚。委托代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。被告：广州盛聚龙盈通信科技有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路3号第八层自编802、803房。法定代表人：屈永强。委托代理人：陈兆炫，男，该公司职员，通讯地址。原告广东盛门创客空间商务服务有限公司诉被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄辉，被告的委托代理人陈兆炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付从2017年3月1日起至2017年5月31日止的租金57711元（按每月19237元的标准计算）；3、被告向原告支付自2017年3月1日起至2017年5月31日止的物业管理费8880元（按每月2960元的标准计算）；4、被告向原告支付自2017年3月21日起至上述所欠租金、物业管理费支付完毕之日止的违约金（以当月所欠的租金、物业管理费的数额为计算基数，每日按照千分之一的标准计算）；5、被告缴交的77486元租金保证金归原告所有；6、被告向原告支付水电费1851.9元（其中2017年2月的电费638元、水费22元；2017年3月的电费698元、水费21.58元；2017年4月的电费447.39元、水费24.93元）；7、被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年5月31日止的租金差额14800元（因被告提前解除合同，视为违约，故按照合同第8.6条的约定，租金需按照每月22197元来计算，故每月差额为2960元）。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将广州市XXX路X号XXX大厦第X层XXX室出租给被告，建筑面积约184.97平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2018年3月31日止，每月租金19237元，物业管理费2960元，每月5日前缴交当月租赁费用；逾期支付的，则按每月应缴总额千分之五的标准支付违约金；若由于被告违约导致《写字楼租赁合同》解除，所缴交的租赁费保证金归原告所有，被告还应按每月22197元的标准计算租赁期间的租金并补缴租金差额等。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告自2017年3月5日起拖欠租金及物业管理费，并于2017年4月底在未通知原告的情况下自行搬离涉案房屋，只留下部分物品。因被告一直未通知原告是否放弃租赁，原告为此于2017年5月27日自行收回涉案房屋。因被告尚欠部分费用未付，故原告依据合同约定，提起本案请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、2017年3月1日起至2017年5月31日期间被告公司已经没有正常办公，根据双方的口头协商，假如被告能够将涉案场地转租给其他人，从成功转租之日起，租金应当由新的承租人承担，被告无需负担该时段的租金，但由于原告不配合，对于前期协商的关于面积改造及间隔打通不同意被告进行该改造工作，导致被告无法再进行转租。2、同上述理由，产生的物业管理费被告不同意承担。3、同上述理由，对应产生的违约金被告不同意支付。4、保证金系因为原告不同意出租，导致被告公司转租失败，原告违背双方口头承诺，保证金应退还给被告，但被告同意保证金抵扣支付2017-3-1之前的欠费，剩余保证金应予退还给被告。5、针对诉讼请求7及基于合同8.6的约定，被告提出异议，合同期内因原告在2017年4月份擅自将涉案XXX单位给予新的承租方装修及使用，导致被告公司无法继续履行租赁合同，非被告公司主动及因过失导致合同违约，故不同意支付租金差额，且对原告主张的2017年2、3月水电费无异议，但认为4月的水电费不应由被告负担。经审理查明：2017年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方同意将广州市XXX路X号“XXX大厦”第八层XXX室，建筑面积合计约184.97平方米出租给乙方，租赁期限从2017年1月1日至2018年3月31日止；每月租金标准为19237元，每月物业管理费为2960元，每月租赁费用合计为22197元；合同签订当天，乙方应向甲方预付一个月的租赁费用，起租日后该笔预付租赁费用自动转为合同起租首月租赁费用；续后乙方应在每公历月的5号前（法定节假日顺延），向甲方全额缴付当月的租赁费用；若乙方未能在每公历月的5号前（法定节假日顺延），向甲方按时指定收款帐户上支付应支付的当月全额租赁费用，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日千分之一支付滞纳金（即按实际拖欠租赁费用的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应支付的租赁费用之日为止）；如乙方逾期超过应付租赁费用日15天，仍未支付所欠租赁费用及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付应付租赁费用日至退回承租房屋日止的租赁费用、滞纳金、同时按所欠租赁费用加收每日千分之五的违约金；双方一致同意，在本合同签订当天，乙方向甲方支付相当于2个月的标准租金和管理费，作为支付租赁房屋租金和管理费的履约保证金77486元，和水电费周转金10000元；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），甲方有权没收乙方所付履约保证金，乙方还须支付从应付租赁费用日至退回承租房屋日止的租赁费用、滞纳金、违约金……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不按照合同约定支付租金逾期超过15日的……本合同期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出提交解除合同的，属于严重违约；违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金；如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分乙方应予以补足，乙方违约解除合同或乙方违约导致甲方解除合同的，乙方自始不享受任何优惠，须按每月租金22197元的标准计算2017年1月1日至2018年3月31日租金，并向甲方补缴租金差额……等。此外，双方还签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定的租赁房屋面积、租赁期限、租金标准等与上述《写字楼租赁合同》约定一致。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告支付了77486元保证金及水电周转金10000元。此后，被告按每月19237元的标准向原告支付了2017年1月、2月的租金及物业管理费，自2017年3月起未再向原告支付过租金及物业管理费，且未向原告支付自2017年2月起的水电费。被告表示，被告于2017年3月与原告协商后达成一致，原告同意被告转租。但被告于2017年4月7日向原告提交了一份书面的转租申请文件，原告却口头答复不同意转租。为此向本院提交了被告及XX于2017年4月7日向原告发出的《转租申请》，其中记载：我单位（广州盛聚龙盈通信科技有限公司）已就所承租的XX大厦XX室与XX租户（XX）达成转租意向，目前正就相关事项拟定协议；XX租户将接替我单位继续履行XX室原承租单位的承租合同之约定；具体事项如下：1、我单位将于4月15日正式终止与贵公司的租赁合同；2、我单位将于月30号将三月、四月的租金、管理费、水电费等各种费用结清；3、费用结清后，贵公司需在5个工作日内把押金退还给我单位；4、XX室租户将于4月15日入驻XX室，并同时向贵司交付押金，XX室的使用权自4月15日正式移交给XX室租户，各项费用及租赁责任自当天由XX室租户承担；请贵司就相关事项予以跟进，以便跟进后续相关租赁转签、解除事项；特请准予转租!原告称其没有收到被告上述转租申请，双方亦没有进行过口头协商。2017年5月27日，原告自行收回涉案房屋。被告称其公司已于2017年3月搬离涉案房屋并上锁，由于原告于2017年4月擅自将涉案房屋交付给新的承租人装修及使用，故被告无可能于2017年5月才搬离。对该陈述，被告未能提供证据证明。被告并称曾于4月底收到过原告电话，被告当时要求原告用保证金抵扣有关费用后将剩余保证金退回给被告，在退回剩余的保证金后才将涉案房屋的钥匙交还给原告。原告则表示，原告于2017年4月底发现被告擅自搬离涉案房屋，但在场地内仍留有部分办公物品，故致电被告询问是否继续承租使用，如不再承租则须及时清理物品及结清有关费用，但原告不同意被告上述所述的答复，且根据合同约定保证金是不能抵扣租金的。本案诉讼期间，原、被告均同意解除上述合同。本院认为：原、被告在平等自愿基础上签订的上述《写字楼租赁合同》，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。被告逾期至今未向原告支付2017年3月1日起的租金、物业管理费及2017年2月至4月的水电费，已构成违约，应依约承担违约责任。上述《写字楼租赁合同》明确约定“若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），甲方有权没收乙方所付履约保证金，乙方还须支付从应付租赁费用日至退回承租房屋日止的租赁费用、滞纳金、违约金”及“本合同期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出提交解除合同的，属于严重违约；违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金；如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分乙方应予以补足，乙方违约解除合同或乙方违约导致甲方解除合同的，乙方自始不享受任何优惠，须按每月租金22197元的标准计算2017年1月1日至2018年3月31日租金，并向甲方补缴租金差额”，被告逾期支付租金等费用构成违约，导致原告的合同目的不能实现因而自行收回涉案房屋，即双方的租赁合同因被告的违约行为不能继续履行，故原告现要求被告支付2017年3月1日起的租金、管理费、2017年2月至4月的水电费、并按合同约定的标准计付逾期付款违约金、以及被告按照每月22197元的标准补足租金、原告没收被告交纳的77486元保证金符合上述约定，合法合理，本院对此予以支持。因被告已于2017年5月27日自行收回涉案房屋，故上述费用均应计至该日止，且逾期付款违约金应以不超过被告所欠费用总额为限。因双方未约定合同解除后水电周转金如何处理，故本院根据公平合理原则，确定水电周转金在抵扣被告所欠的水电费后退回给被告。关于被告所述原告曾经同意被告转租及被告于2017年4月将涉案房屋交付给新的承租人装修使用的情况，因被告未能提供相关证据予以证明，对此应承担举证不能的责任，故本院对其陈述不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告广东盛门创客空间商务服务有限公司诉被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司就广州市XXX路X号XX大厦第X层XX室租赁事宜所签订的《写字楼租赁合同》自本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东盛门创客空间商务服务有限公司支付2017年3月1日起至2017年5月27日止的租金（按每月19237元计）及物业管理费（按每月2960元计）并计付逾期付款违约金（自2017年3月21日起，以当月所欠租金及物业管理费总额为基数，按照每日千分之一计算至被告实际付清所欠租金及物业管理费之日止）。该违约金以不超过被告所欠租金及物业管理费总额为限。三、被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东盛门创客空间商务服务有限公司支付水电费1851.9元（其中2017年2月的电费638元、水费22元；2017年3月的电费698元、水费21.58元；2017年4月的电费447.39元、水费24.93元）。被告已交纳的水电周转金10000元用于抵扣上述欠费后退还给被告。四、被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东盛门创客空间商务服务有限公司支付2017年1月1日至2017年5月27日的租金差额（按每月22197元-19237元=2960元计）。五、被告广州盛聚龙盈通信科技有限公司已交纳的保证金77486元归原告广东盛门创客空间商务服务有限公司所有。六、驳回原告广东盛门创客空间商务服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3849元，由原告负担25元，被告负担3824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 丽人民陪审员 黎冬梅人民陪审员 黎满华二〇一七年八月三十日书 记 员 唐嘉仪