（2017）新01民终2525号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-07
案件名称
乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司与新疆通源矿业科技开发总公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司,新疆通源矿业科技开发总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2525号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区法定代表人：邓智源，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆通源矿业科技开发总公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：单纯泉，该公司经理。委托诉讼代理人：翟晨璐，新疆成长律师事务所律师。委托诉讼代理人：高稚，新疆成长律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司（简称茗仕元公司）因与被上诉人新疆通源矿业科技开发总公司（简称通源矿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。到庭参加诉讼，上诉人茗仕元公司的委托诉讼代理人刘涵，被上诉人通源矿业公司的委托诉讼代理人翟晨璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茗仕元公司向本院提起上诉请求称：1、请求撤销一审判决；2、请求改判驳回被上诉人原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：被上诉人认可给我方提供了三个月的免租期。我方租赁房屋后因为政府不允许租赁场所出现人员密集的现象，而我方系开展培训业务，学生被时代广场管理人员阻挠无法上楼，致使我公司无法正常开展业务，故我方提前终止合同是基于政府政策变动，属于情势变更，不是我方的过错，故我方不应承担违约金。并且，根据合同法，违约责任对于同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿，一审判令我方承担违约金及损失数额达23万余元，远远超出了被上诉人的实际损失。故一审判决我方同时承担违约金和损失赔偿于法无据。被上诉人同源矿业公司答辩称，一审判决正确。上诉人主张情势变更无事实依据。上诉人作为承租人应就租赁场地是否符合要求进行了解与确认，因其自身原因未进行确认，并不是情势变更，其提前解除合同构成违约，应承担违约责任。法律并不排除同时适用违约金及损失赔偿，仅是在增加违约金的情况下不再另外支持损失。故上诉人的上诉主张不成立。被上诉人通源矿业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令支付违约金204903.27元；2、请求判令赔偿损失204903.27元。一审法院认定事实：2016年1月7日通源矿业公司与茗仕元公司签订了写字间租赁合同，约定茗仕元公司承租通源矿业公司时代广场34层F、G、H、I、J、K、L、M层8间房屋出租给乙方使用，面积为689.91平方米，租赁期间为五年，自2016年4月10日至2021年4月9日，第一年每月租金68301.09元。通源矿业公司给予茗仕元公司三个月免租金的装修期，并约定如一方违约承担相应的经济损失并支付三个月房租作为违约金。2016年1月8日，通源矿业公司向茗仕元公司交付了租赁物。茗仕元公司接收租赁场地后对租赁物进行装修，对附属设备进行修缮，并分三次向通源矿业公司支付租金45万元。2016年10月17号茗仕元公司向通源矿业公司发出通知函，称由于租赁的时代广场不允许人员密集导致被告合同的约定目的无法实现，要求解除合同，并于当日搬离租赁场地。通源矿业公司于2016年11月10日向茗仕元公司发出函件，称由于茗仕元公司原因通源矿业公司终止租赁合同，并于2016年12月2日将该场地重新出租给案外人。现因双方合同未履行完毕且已经实际解除，故通源矿业公司诉至法院，请求如诉。一审法院认为，当事人双方应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务。茗仕元公司辩称对于解除合同不是基于当事人的本意，应当适用情势变更原则，双方均不应当向对方主张赔偿。茗仕元公司作为专业的培训机构，在选择租赁场地作为培训场所时，应当充分考虑到所选场所能够适应其需求，在合同履行过程中，关于公共场所的临时管理措施，是否影响了茗仕元公司的正常经营而导致合同目的不能实现，茗仕元公司未向法院提交证据加以证明。故茗仕元公司关于适用情势变更原则不予赔偿的抗辩主张，一审法院不予采信。因双方合同约定的租赁期间为五年，现茗仕元公司仅实际交纳6个月租金就不再履行合同，通源矿业公司基于五年的租期利益故向茗仕元公司提供3个月的免租金装修期，应当视为通源矿业公司因履行该租赁合同遭受的损失。通源矿业公司另向茗仕元公司主张3个月租金作为违约金，因茗仕元公司在离场当日告知通源矿业公司解除合同，未提前通知通源矿业公司，造成通源矿业公司无法及时将场地对外出租，理应承担相应的违约责任，但通源矿业公司主张三个月租金过高，一审法院酌情予以调整，结合双方合同履行情况，违约金参照15天租金标准予以支持。综上所述，通源矿业公司要求茗仕元公司赔偿损失的诉讼请求有理有据，一审法院予以支持，通源矿业公司要求茗仕元公司承担违约金的诉讼请求，一审法院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百六十一条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司赔偿新疆通源矿业科技开发总公司204903.27元（68301.09元×3个月）；二、乌鲁木齐茗仕元商务信息咨询有限公司向新疆通源矿业科技开发总公司支付违约金34150.55元（68301.09元÷30天×15天）。当事人在二审中未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点有两点，一是茗仕元公司提前解除合同的行为是否构成违约，二是如构成违约，应如何承担违约责任。一、茗仕元公司认为其提前解除合同是因为大楼进行管理致使其无法正常开展业务，故属于情势变更，不构成违约。合同法司法解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此，情势变更原则的涵义是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显示公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。而本案中，茗仕元公司称是由于其租赁物所在大楼相关的管理制度导致其无法开展正常业务。本院认为，大楼的管理制度并不属于社会环境的异常变动等事项，亦不会对双方当事人的合同基础产生影响，并且，对于大楼的管理制度，茗仕元公司作为承租人应在签订租赁合同之时予以了解，同时，茗仕元公司也未提供证据证明其无法开展业务系由大楼的管理造成。故茗仕元公司认为其基于情势变更解除合同的主张不成立。茗仕元公司无故擅自提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于茗仕元公司应如何承担违约责任的问题，也即违约金与损失赔偿能否并举的问题。合同法仅对当事人参照实际损失主张增加违约金的情况下，规定不可再另行主张损失赔偿，并未对违约金与损失赔偿同时主张予以排除。故通源矿业公司既主张违约金又主张损失赔偿未违反法律规定。并且，违约金兼具损失赔偿性和惩罚性双重性质，本案中，一审法院以十五天租金为标准判令支付违约金，体现了违约金的惩罚性性质，并未与损失赔偿金形成双重赔偿，符合法律规定。综上所述，茗仕元公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885.81元，由上诉人茗仕元公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年八月三十日书记员 焦 玉 微信公众号“”