（2017）黔06民终827号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-07-14
案件名称
铜仁市振亮房地产开发有限公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜仁市振亮房地产开发有限公司,铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司,简明芬
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终827号上诉人（原审原告）：铜仁市振亮房地产开发有限公司,住所地贵州省铜仁市碧江区大江南路5号。法定代理人：匡某，系公司经理。上诉人（原审原告）：铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司，住所地贵州省松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街A组团A-1-83号。负责人：匡某，系公司经理。委托诉讼代理人：邓竹来，系该公司员工。委托诉讼代理人:谭森，黔东律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：简明芬，女,苗族，1952年5月11日出生，住松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：向子能，男，1946年9月28日出生，汉族，住松桃县。上诉人铜仁振亮房地产开发有限公司（以下简称“振亮公司”）、铜仁振亮房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称“松桃分公司”）与上诉人简明芬因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振亮公司法定代表人、松桃分公司负责人匡某及委托诉讼代理人邓竹来、谭森，上诉人简明芬及委托诉讼代理人向子能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人振亮公司、松桃分公司上诉请求：1、依法撤销(2017)黔0628民初41号民事判决第一、二项判决内容，改判支持振亮公司、松桃分公司一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由简明芬承担。事实和理由：1、一审判决认定简明芬超住房面积58.85m2，25m2优惠价为780元，30.85m2按单价1489元/m2计算错误，一审判决依据其依法调取的(2014)松民初字第113号、114号民事判决和(2015)铜中民二终字第9号、6号民事判决，认定涉案超面积住房单价为1489元/m2,未经司法鉴定评估，振亮公司、松桃分公司也不认可。上述判决是2014年、2015年发生，且与本案无关联，应以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》载明的市场价2280元/m2进行结算。2、一审判决认定简明芬原有建筑面积不计算分摊面积,未经产权登记备案认可，今后在房产交易中心办不到产权证。一审认定案涉的住房面积公摊是错误。3、一审判决适用法律错误。上诉人简明芬上诉请求：1、改判支持简明芬的一审答辩请求，依法驳回振亮公司、松桃分公司要求支付超面积房款利息损失的诉讼请求。2、诉讼费由振亮公司、松桃分公司承担。事实和理由：1、一审判决认定是简明芬的违约行为导致振亮公司、松桃分公司超面积房款的利息损失，系认定事实错误。振亮公司、松桃分公司拒绝按合同约定交房，坚持将公摊面积计入返还房屋面积。振亮公司、松桃分公司2011年6月16日才取得《商品房预售许可证》，已超过合同约定的交房时间。2、2012年8月交房公告发布后，简明芬多次到振亮公司、松桃分公司要求按合同约定进行交房结算，振亮公司、松桃分公司坚持以2280元/m2作为市场价结算，拒绝按合同约定扣除返还房原有面积的公摊，简明芬才未交付超面积购房款。违约责任应由振亮公司、松桃分公司承担。3、振亮公司、松桃分公司至今未取得工程项目综合验收合格证。交房时间不能认定为2012年8月10日至2012年10月31日。三、一审诉讼请求、认定事实及评判理由、判决结果振亮公司、松桃分公司向一审法院起诉请求：1、判决简明芬支付振亮公司超返还面积的房价款132770元，并从2012年10月30日起至生效判决之日期间以132770元为基数按照银行同期贷款最高利率2倍计算利息。2、案件受理费由简明芬承担。一审法院认定事实：2008年10月6日，松桃分公司与简明芬签订《松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《合同》），《合同》约定简明芬原有房屋住宅面积24.7㎡，简明芬自愿选择产权调换拆迁安置补偿方式，松桃分公司按100%同等面积返还。选择超面积25㎡以内按780元/㎡优惠价计算，超面积25㎡以外按市场价计算。简明芬自愿选择回迁住房面积108.96㎡，超返还面积84.26㎡。并约定简明芬在松桃分公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清。同时在《合同》备注栏特别约定：1.松桃分公司在简明芬回迁结算时松桃分公司免付3㎡房价款，超面积部分25㎡以内按780元/㎡优惠价购买;2.简明芬原有建筑面积不另计算其他公摊。另认定，振亮公司、松桃分公司系总公司与分公司关系。松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造项目实际为振亮公司开发的项目，振亮公司为解决纳税及便于与拆迁户签订房屋拆迁补偿安置合同问题，成立松桃分公司。松桃分公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》。《合同》约定的项目工程于2012年8月完工。工程完工后，振亮公司将项目工程建设情况上报松桃县政府。县政府以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》向社会及简明芬等所有回迁户公布，并议定由城建办发出通知，还房时间延长至10月底。同年10月松桃县城规委向简明芬等所有回迁户发布回迁公告，振亮公司在电视台又向简明芬发出接房公告。简明芬至今未办理接房手续，并实际入住松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街B组团8单元5层C2号回迁房。该回迁房经贵州省松桃永华房地产交易中心测绘，作出的房产实测报（2013）第00504号测绘报告。测绘结果为建筑面积102.38㎡，套内面积93.94㎡，公摊面积8.44㎡，公摊系数0.089837。一审法院认为，松桃分公司与简明芬在平等、自愿的基础上签订《合同》，依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和共合同法》第五条“公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”及第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件的，另一方要全要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于双方争议事项及有关事项，认定如下：一、超面积部分市场价的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方对拆迁房屋回迁时间约定不明，同时关于回迁房超面积部分优惠价以外按市场价结算，也属于约定不明的情形，而且双方也未达成补充协议，故对回迁房超面积部分优惠价以外的市场价应按照合同条款或交易习惯确定。同时，根据双方在该《合同》第十三条第四项约定，简明芬在振亮公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清的约定。振亮公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》，所以，超面积房款应按照振亮公司取得《商品房预售许可证》当年的市场价结算。一审法院依申请调取“（2014）松民初字第113号民事判决书”及依职权调取“（2015）铜中民二终字第9号民事判决书”，两份判决书均确定2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价为1489元/㎡。经核实，本案简明芬入住的回迁房所处位置与该两份判决书中杨芳路步行街B组团其他商品房所处位置为同一地段，故本案市场价计算标准可以参照该两份判决书确定的市场均价计算。为此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，本案房屋超面积部分市场价的计算标准为1489元/㎡。故对振亮公司、松桃分公司、简明芬主张均不予支持。二、关于振亮公司、松桃分公司逾期接房利息的主张。本案中，《合同》约定的工程完工后，振亮公司将项目工程建设情况上报松桃县政府。县政府召开专题会议，会议以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》向社会及简明芬等所有回迁户公布，并议定由城建办发出通知，还房时间为2012年8月10日至2012年10月31日止。而且双方在该《合同》第十三条第四项约定简明芬在松桃分公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清，故简明芬支付超面积购房款应在2012年10月31日前。松桃分公司在电视台又向简明芬发出接房公告，通知简明芬等所有回迁户办理接房手续。但简明芬至今未与松桃分公司进行结算，简明芬违约行为导致松桃分公司房款的利息损失是实际发生且完全可以预见的，故简明芬应承担支付松桃分公司超房价款部分相应的利息损失。振亮公司、松桃分公司主张以中国人民银行公布的同期贷款利率为依据，时间自2012年11月1日起计算至判决生效之日止，于法有据，予以支持，但其主张按银行同期贷款2倍计息并无依据，不予支持。三、对于住房超面积及公摊面积问题。本案中，双方在《合同》第八条约定简明芬现有住宅面积24.7㎡，简明芬自愿选择回迁住房面积108.96㎡，超返还面积84.26㎡，同时在《合同》备注栏约定：1.甲方在回迁结算时乙方免付3㎡房价款，超面积25㎡以内按780元/㎡优惠价计算;2.乙方原有建筑面积不另计算其他公摊。简明芬回迁入住松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街B组团8单元5层C2号回迁房的建筑面积为102.38㎡，套内面积松93.94㎡，公摊面积8.44㎡，公摊系数0.089837。根据双方在合同备注栏约定内容第1条：“1.甲方在回迁结算时乙方免付3㎡房价款”及第2条：“乙方原有建筑面积不另计算其他公摊。”故简明芬原有住房面积24.7㎡不应计算公摊面积，同时对于松桃分公司免付3㎡房屋面积也应视为不应计算公摊面积。故超出74.68㎡的面积应按照实际公摊系数计算公摊。简明芬超面积部分的房屋面积应为72.19㎡[(套内面积93.94㎡-实际返还且不计算公摊的面积27.7㎡=66.24㎡)+(套内面积93.94㎡-实际返还且不计算公摊的面积27.7㎡=66.24㎡)×公摊系数0.089837=5.95㎡]。四、对于住房超面积部分价款计算问题，由于双方在《合同》中约定，简明芬原有房屋住宅面积24.7㎡，简明芬自愿选择产权调换拆迁安置补偿方式，松桃分公司按100%同等面积返还。选择超面积25㎡以内按780元/㎡优惠价计算，超面积25㎡以外按市场价计算。故简明芬应支付振亮公司、松桃分公司B组团8单元5层C2号房住房的购房款为89765.91元[（25㎡优惠价×780元/㎡）+（72.19㎡超面积-25㎡优惠价=47.19㎡）×1489元/㎡=89765.91元]。判决：一、简明芬于判决生效后15日内支付铜仁市振亮房地产开发有限公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于杨芳路步行街B组团8单元5层C2号房的购房款人民币89765.91元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2012年11月1日起至本判决生效之日止的利息。二、驳回振亮公司、松桃分公司的其余诉讼请求。案件受理费2955元，减半收取1478.00元，由简明芬承担800元，铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司承担678元。二审中，简明芬提交了《关于杨芳路旧城改造工程B、C、D组团质量竣工备案情况的说明》及竣工备案资料目录、竣工总结及消防验收意见书、建设工程竣工规划认可证，用以证明旧城改造工程B、C、D组团不具备交付条件。本院组织当事人进行了质证，振亮公司、松桃分公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的有意见，认为是先消防验收，才去备案，其有备案书，已办证200多户。本院认为，该证据不能达到其证明目的，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审认定简明芬住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否正确，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算；对简明芬公摊面积的计算是否正确；简明芬应否支付振亮公司、松桃分公司超面积房款利息。一、关于认定简明芬住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否正确，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算的问题。根据松桃分公司与简明芬在《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏中约定，松桃分公司同意在回迁结算时简明芬免付3㎡房价款，超面积部分25㎡以内按780元/㎡优惠购买，简明芬原有建筑面积不另计算其他公摊。简明芬回迁的住房面积已超过回迁面积72.19㎡[（93.94㎡-27.7㎡）+（93.94-27.7）×0.089837]，按照《合同》约定，超出25㎡以外的47.19㎡应按市场价计算补给松桃分公司。因合同中对市场价的参照时间约定不明，一审法院根据《合同法》六十一条的规定，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。合同约定简明芬交付超面积房款的时间为振亮公司取得《商品房屋预售许可证》时，振亮公司于2011年6月16日取得《商品房屋预售许可证》，一审法院以振亮公司取得《商品房预售许可证》时同地段商品房的市场销售综合价，作为回迁房超面积的市场价格，对振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年同地段商品房的市场销售综合价的确定，一审法院参照“（2014）松民初字第113号”及“（2015）铜中民二终字第9号”两份民事生效判决所确定的2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价1489元/㎡计算简明芬超面积房款并无不当，因简明芬入住的回迁房所处位置与该两份判决中杨芳路步行街B组团其他商品房所处位置为同一地段，一审判决对简明芬超出25㎡以外的住房面积按市场均价1489元/㎡计算补给松桃分公司，既符合合同的约定，也符合法律的规定。振亮公司、松桃分公司主张超面积房款应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算不能成立。松桃分公司与简明芬对超面积房款的计算在《房屋拆迁补偿安置合同》中已作了约定，按市场价结算，只是市场价的参照时间约定不明，因此，一审按合同约定取得《商品房预售许可证》的时间来确定市场价是正确的。二、关于简明芬公摊面积的计算是否正确的问题。《房屋拆迁补偿安置合同》约定，简明芬现有住宅24.7㎡。同时在备注栏约定，结算时，简明芬免付3㎡房价款，超面积部分25㎡以内按780元/㎡优惠购买。简明芬原有建筑面积不另计公摊。一审按照合同约定，将24.7㎡中的公摊面积扣除不计算公摊，是为了解决简明芬应向振亮公司支付超面积房款的问题，与《测绘报告》载明案涉门面的分摊面积没有冲突，也未改变该报告中分摊面积及分摊系数。一审根据贵州省松桃永华房地产交易中心对杨芳路C组团房屋测绘报告，简明芬现已入住的松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街B组团8单元5层C2号回迁房。建筑面积102.38㎡，套内面积93.94㎡，因合同约定24.7㎡不计公摊，3㎡免付房价款，因此，一审在扣除原有住房面积24.7㎡及免付房价款3㎡，共计27.7㎡回迁面积不计算公摊面积后，超出的房屋回迁面积按照实际分摊系数计算公摊，一审判决对简明芬公摊面积的计算是正确的。三、简明芬应否支付振亮公司、松桃分公司超面积房款利息的问题。振亮公司在回迁安置房竣工后，回迁交房时间为2012年8月10日至2012年10月31日已公告通知，振亮公司交付回迁房的时间应认定为2012年10月31日，按照《房屋拆迁补偿安置合同》约定超购住房、门面款余款在交房时一次性付清，简明芬支付超面积购房款应在2012年10月31日前，简明芬未支付超面积购房款，实际上给振亮公司、松桃分公司已造成购房款的利息损失，因此，一审判决由简明芬支付振亮公司、松桃分公司购房款利息是正确的。简明芬上诉主张未支付超面积购房款系振亮公司、松桃分公司拒绝按合同约定扣除返还房原有面积的公摊，以及坚持按2280元/m2作为市场价结算，系振亮公司、松桃分公司的违约行为，导致其未交付超面积购房款，其不应承担利息损失的上诉理由不能成立。因双方在《房屋拆迁补偿安置合同》中对超面积的购房款、门面款约定不明，导致双方发生纠纷，并非振亮公司、松桃分公司的违约行为造成。综上所述，振亮公司、松桃分公司及简明芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2919元，由振亮公司、松桃分公司负担875元，简明芬负担2044元。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 田 芳审判员 熊亚飞二〇一七年八月三十日书记员 李正雷