（2017）豫1722民初3560号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-05-09
案件名称
上蔡县第一初级中学与白鹤东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上蔡县人民法院
所属地区
上蔡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上蔡县第一初级中学,白鹤东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1722民初3560号原告:上蔡县第一初级中学，住所地:上蔡县蔡都镇东大街***号。法定代表人：董忠，该校校长。委托诉讼代理人:聂荣中，河南豫上律师事务所律师。被告:白鹤东，男，1978年05月06日出生，汉族，住上蔡县。原告上蔡县第一初级中学与被告白鹤东租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上蔡县第一初级中学委托诉讼代理人聂荣中、被告白鹤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上蔡县第一初级中学诉称，被告租赁原告大门东侧邻东大街门面房一间，双方没有约定具体租赁期间。从2015年4月15日至2016年3月31日，租金标准按30000元／年计算，被告共拖欠原告租金38750元。因原告大门东侧的门面房己成危房，需要拆除重建，原告与被告协商，被告既不搬出原告房屋，也不给付所拖欠的租金。原告、被告之间属于不定期租赁，房屋因客观情况需要拆除重建，且被告又存在拖欠租金的违约行为，原告特依法请求法院解除原告、被告之间的租赁关系，要求被告搬出原告房屋、支付拖欠的租金38750元，后当庭增加2016年4月-2017年7月租金40000元，每月2500元，增加16个月的租金，共计要求支付拖欠的租金78750元。本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告所诉解除与被告之间的租赁关系不存在。要求被告搬出原房屋不成立。要求被告支付拖欠的租金78750元与事实不符。原告和被告之间没有签订任何租赁合同和协议书。2014年4月14日上蔡一中对门面房缴纳房租金的公示上没有被告的名字。2014年5月9日原告向其他商户下发领导分工征收房租金工作的通知上也没有被告的名字，2014年5月之前不是被告使用该房屋，2014年5月被告才使用该房屋，所以被告不存在拖欠租金。2012年上级部门对一中门面房进行鉴定为D级危房，原告明知是危房不能保证被告生命和财产安全的情况下还向被告收取三万元的租金，被告于2014年5月12日缴纳。原告的这种行为属于欺诈行为、违法行为。原告在2014年以前收取租金是18000元，2014年突起收取30000元，这样的涨幅也违反了房屋租赁合同法。另外，原告收取被告房租金给开据的是无效票据，票据上明确显示2013年底有效。原告在违法违纪、欺上瞒下的情况下收取被告人租金属于无效，原告应全部退还被告三万元租金。2015年2月9日原告向被告下达告知书，于2015年4月15日到期，被告接到通知后立马做出配合于三天后搬离。搬离后未再营业。2016年4月30日原告又通知要求商户搬离次日也就是5月1日对所有房屋进行停水、停电，由于原告的原因和行为被告未能正常使用房屋，也给被告造成了严重的经济损失。据以上被告要求：被告不存在拖欠2014年5月以前的任何租金。原告要求被告支付拖欠租金与事实不符，没有法律依据，被告要求原告全部退回在违法、违纪下收取的房租金。拒绝原告提出的支付所有欠款。被告愿意和原告庭外私下和解。经审理查明，2012年6月28日，原告将其所拥有的位于上蔡县第一初级中学大门东侧路北门面房（危房）1间租赁给案外人张双喜使用，原告和案外人张双喜分别作为甲方，乙方签订楼房租赁合同一份，该合同第一条约定：“房屋租赁时间为一年，从2012年4月15日至2013年4月15日止。租赁金额，乙方每年向甲方交租赁费17000元，一年一次交清。第十一条约定：“本合同一经签订，就具有法律效力，双方须共同遵守……”。合同签订后，案外人张双喜（承租人）将一年租金17000元交清，合同期满后，双方没有续订书面合同。2014年5月案外人张双喜与被告口头约定由其承租该房屋，被告于2014年5月12日缴纳房租30000元，开出结算票据一份。因每年租金的多少，原、被告未达成一致，导致被告欠交部分租金。原告通知被告搬出该房屋，至今被告的货物仍在房屋里。上述事实，有原、被告陈述、楼房租赁合同、票据、庭审笔录、通知等等证据在卷佐证。本院认为，本案门面的所有权人是原告。被告是原告的次承租人，案外人张双喜承租《租赁合同》的标的物（门面）却无所有权，在《租赁合同》约定的权利范围内更不享有私自转租权，故案外人张双喜将门面转租给被告的行为属于民法上的无权处分行为。案外人张双喜以自己名义，以他人之物转租，不具有合法性，其无权处分行为的效力对象指向的是“无权处分合同”，在权利人（原告）未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前，该口头约定的租赁合同属效力待定状态。后原告收取被告白鹤东缴纳房租30000元，开出结算票据一张，形成了法律上的事实追认，根据《中华人民共和国合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告与案外人张双喜之间的房屋转租合同有效。原、被告双方未续签合同，转化为不定期合同，且该房已成危房，其合同目的不能实现，原告请求解除合同，符合法律规定。对此，本院予以支持。其请求被告白鹤东搬出原告房屋，证据充分，本院亦予以支持。现因年租金多少未达成一致意见，导致被告白鹤东欠交部分租金，原告请求不定期合同期间的租金，因双方年租金未达成一致意见，又无其他证据证实其主张，对其请求被告白鹤东应当支付拖欠租金具体数额，事实不清，待查清事实后，可另行主张权利。对被告驳回租金部分的请求的辩称，本院予以采信。其他辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告上蔡县第一初级中学与被告白鹤东的楼房租赁合同；二、被告白鹤东自本判决生效之日起十日内搬出原告房屋；三、驳回原告上蔡县第一初级中学的其他诉讼请求。案件受理费1869元，减半收取934.5，原告上蔡县第一初级中学负担734.5元，被告白鹤东负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 张永鹏二〇一七年八月三十日书记员 田 聪 微信公众号“”