（2017）苏05民终5906号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
王丹与郑渭芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王丹,郑渭芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5906号上诉人（原审原告）：王丹，女，1984年1月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：花品德，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑渭芳，男，1990年7月15日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：赵巧全，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群，江苏海联海律师事务所律师。上诉人王丹因与被上诉人郑谓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王丹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由郑渭芳承担。事实和理由：1、一审判决驳回其诉讼请求，显然错误。2016年9月30日未过户原因都是郑渭芳单方原因造成的，王丹与郑渭芳约定贷款方式为商业贷款，涉案居间协议金额及付款时间均按照商业贷款形式来确定。但郑渭芳在支付5万元定金后变更为公积金贷款，后又变更为组合贷款形式，导致银行审批时间延长。随后在两次办理贷款审批手续时，都由于郑渭芳原因无法办理审批手续，又导致过户时间延长。之后双方于2016年10月8日预约办理过户，由于郑渭芳不愿意增加费用办理加急业务，导致时间再次延长。最后，郑渭芳更改了过户地点，变更为周市房产部门，进一步导致过户时间及贷款时间延长。王丹始终积极配合，诚信履行合同义务。2、一审认定事实有误。王丹在一审提交的证人证言，证明因郑渭芳原因导致过户未能按约定期间完成。其次，视频证据进一步证明郑渭芳有能力有条件依约定时间付款，但郑渭芳为少付1000元有关业务费，无视王丹利益。其明知王丹在购其他房产急需用钱的情况下，恶意违约。对于上述事实及证据，一审却未作认定和采信，明显有误。根据合同约定，郑渭芳应当承担242000的赔偿。郑渭芳答辩称，一审判决认定事实是清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案中真正的违约方是王丹。双方明确约定，在合同签订后的1日之内应由王丹还清银行贷款。王丹直到2016年9月1日办理偿还抵押贷款手续。由于王丹逾期归还抵押贷款，导致了双方2016年9月9日才能办理网签，严重影响郑渭芳向银行申请按揭贷款的所有进程。郑渭芳购买房屋时，并不存在王丹所称的仅按商业贷款方式。银行按揭审核是由银行来决定，并非由郑渭芳个人所左右。郑渭芳积极履行合同义务，没有违约情况。对照合同约定，郑渭芳在签订合同当日付了5万元，8月30日郑渭芳提前向王丹支付了40万元。9月2日昆山地税局发出公告，2016年9月22日到10月8日停止办理房产的涉税业务。属于不可抗力因素，导致房屋过户无法在9月30日完成。国庆长假后，10月8日买卖双方及中介前往房产交易中心安排的延伸服务点，即周市点进行排号过户，王丹提出时间长不愿意办理。王丹提出的所谓加急费1000元不符合法律规定，也不符合合同约定。王丹向一审法院起诉请求：1、郑渭芳赔偿其损失人民币242000元，即按照合同总价款20%的计算；2、郑渭芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月12日，王丹、郑渭芳签订房地产买卖居间协议，王丹将其所有的位于昆山市周市镇新镇东辉缘XX号楼XX室的房屋售予郑渭芳，房屋总价款为121万元整。双方在协议中约定：“付款方式：甲（王丹）、乙（郑渭芳）双方于2016年8月12日签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款人民币伍万整作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订日后1日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。甲乙双方于2016年9月30日至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，乙方支付房款人民币叁拾万元整给甲方；在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项人民币/元整划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金形式支付给甲方。按照银行转按揭的操作要求支付。乙方于2016年11月15日之前将购房款尾款人民币捌拾万元整支付给甲方。双方在协议第九条其他约定：1、卖方承诺于签订合同之日起算三个月将此房交于买方（备注：卖方收到全款）；2、买方和卖方均不得主观违约，违约方需向守约方按合同价20%赔付，同时支付中介方2%中介费。另查明：2016年8月12日，郑渭芳支付定金5万元；2016年8月30日郑渭芳支付王丹购房款40万元；2016年10月17日，郑渭芳支付王丹购房款4万元；2016年12月16日，郑渭芳通过银行贷款的形式支付给王丹购房款76万元。另查明：2016年9月2日，苏州市昆山地方税务局发布关于金税三期优化版上线期间暂停办理房地产交易涉税业务的公告，内容为：“根据江苏省国家税务局、江苏省地方税务局2016年底6号公告，按照国家税务总局统一部署，我省国税系统、地税系统将于2016年10月8日起上线金税三期优化版。为确保系统顺利切换和正常上线运行，最大限度降低对纳税人的影响，房地产交易中心版税窗口将于2016年9月22日18:00至10月8日8:30暂停办理相关涉税业务。感谢广大纳税人长期以来对税收工作的理解和支持，我们将尽最大努力为纳税人提供服务和便利、对金税三期上线带来的不便，敬请谅解！”。另查明：中介方曾通过EMS通知王丹，要求王丹提供房屋过户所需资料，但王丹拒收。再查明：当时购房的居间方王筱出具陈述书一份，内容为：“1、2016年8月12日，昊顺房产客户郑谓芳的父亲，与昊顺张日燕一起在盛元通房产同卖家王丹，盛元通房产陶伟艳一起签订《房地产买卖居间协议》，郑谓芳于当天上午9:40分付定金5万元整给王丹，有开具收据记录，并且王丹签字收款。2、王丹签订协议后不久回老家大连，8月29日返还昆山，未按照协议签订合同1日内申请偿还现有60万贷款。3、8月30日早上9点，昊顺张日燕及本人、郑谓芳及其哥哥郑彦青，盛元通房产代表2人，王丹及老公廖君龙，四方一起到昆山××路青阳路工商银行进行首付款交易，郑谓芳在柜台取号转账分两次转给王丹，一次309210元，一次90790元，合计40万元整，有收据证明，并王丹本人签收。4、9月1日王丹偿还银行抵押贷款，9月9日开始做网签合同。5、9月14日约四方一起去做贷款审批，因郑谓芳收入证明带错，和昊顺房产员工忘记带信用报告，导致时间来不及，延迟再约时间。6、9月下旬再次办理贷款审批。7、因2016年9月份为购房高峰期，又因9月22号-10月8号地税局停止办理房产手续，导致不能在9月30日前过户完成，10月8日一上班就安排在周市地方排号过户，四方都到场后，王丹问服务人员，听说产证下来慢，当场拒绝过户，转身离开。8、10月12日，买卖双方及两家中介共同协商此事，当时王丹跟老公廖君龙态度十分恶劣，并多次威胁，提出不合理要求，要求支付五万元保证金，并当场拒绝过户。当天有通过短信、电话、寄EMS的方式通知王丹过户，均被拒绝。9、10月17日，王丹同意前往过户，买卖双方及两家中介一同至交易中心办理过户手续，郑谓芳于当天支付王丹4万元整首付尾款。11月7号产证下来，12月16号8:16分郑谓芳收到银行放款短信，找盛元通陶伟艳交房”。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王丹、郑渭芳之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。双方当事人争议的焦点为：郑渭芳在履行合同过程中是否存在违约行为。王丹认为，郑渭芳未在2016年11月5日之前付清购房款尾款，故应依约支付违约金。郑渭芳则认为，其一直按照合同约定积极履行合同义务，并不存在违约行为。一审法院认为，首先，根据合同约定，王丹应在买卖合同签订后1日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款，双方在2016年8月12日签订的买卖合同，根据约定王丹需在2016年8月13日偿还银行贷款，但本案中王丹并未就其迟延偿还银行贷款给出合法合情合理的理由。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案事实情况，在双方房屋买卖交易期间，苏州市昆山地方税务局按照相关部门的要求，于2016年9月22日18:00至10月8日8:30暂停办理涉税业务，导致双方无法及时完成过户，以致对后期郑渭芳办理银行贷款、放款产生影响，这是双方在签订合同之初无法预见、不能避免也不能克服的。综上，一审法院认为，王丹未提供充分证据证明郑渭芳违约事实的存在，一审法院对其要求郑渭芳支付违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王丹的诉讼请求。案件受理费4930元，减半收取2465元，由原告王丹负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王丹提交与卖方昆山榕基置业有限公司签订的商品房购销合同一份。王丹认为，该合同证明王丹对款项时限的要求非常紧，其一直在积极履行涉案合同，王丹接到通知以后从台湾赶回来两次却没有办理成功。陶伟艳的情况说明非常的清楚说明了郑渭芳违约的整个过程。王丹提供的视频资料里证明了王丹为了办理过户是在住院期间去房产交易部门办理相关手续,当时还是因为中介和郑渭芳的原因导致没办成。视频资料里中介公司提出来支付加急办理费1000元,但对方明确拒绝。郑渭芳质证认为，王丹与第三方的房屋买卖合同形式上没有异议，但与本案没有关联性，涉案合同签订时间2016年8月12日，明确约定了付款时间及相应的权利义务。王丹提交的这份合同签订时间是2016年9月8日。本案关键是因为王丹没有第一时间还清银行抵押贷款。整个履约过程，郑渭芳一直积极履行义务，而且40万元是提前一个月支付给王丹。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王丹与郑渭芳之间签订的房屋买卖合同合法有效。按照合同约定，双方应于2016年11月15日交易完毕。实际履行中，双方于2016年12月16日交易完毕。根据双方提交的证据和证人证言，根据合同约定王丹需在2016年8月13日偿还银行贷款，但王丹实际推迟至2016年的9月1日办理偿还抵押贷款的手续，影响交易进程，王丹对此无合理解释；2016年9月14日郑谓芳收入证明带错，和郑谓芳一方的中介员工忘记带信用报告，导致当日未能办理；苏州市昆山地方税务局于2016年9月22日18:00至10月8日8:30暂停办理相关涉税业务，系合同双方未能预见的情形，属不可抗力；2016年10月8日王丹因与中介就办证地点发生争执，直至10月17日，王丹同意前往过户，买卖双方及双方中介共同去交易中心办理过户手续。由此可见，郑谓芳主观上并无违约或故意，客观上亦在积极履行合同。王丹认为郑谓芳一方应支付加急费，既无法律依据，也无合同依据。王丹将合同交易完毕时间延迟归咎于郑谓芳，认为郑谓芳违约的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4930元，由上诉人王丹负担。本判决为终审判决。审判长 王稚群审判员 杨 兵审判员 沈维佳二〇一七年八月三十日书记员 姜 瑛 搜索“”