（2017）沪0104民初3449号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海华化摩擦材料有限公司与华东理工大学共有物分割纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海华化摩擦材料有限公司,华东理工大学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3449号原告：上海华化摩擦材料有限公司，住所地上海市。法定代表人：金国兴，董事长。委托诉讼代理人：任金生，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。被告：华东理工大学，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曲景平，校长。委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，上海瀚品律师事务所律师。原告上海华化摩擦材料有限公司(以下简称华化公司)与被告华东理工大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后。本案依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。除被告华东理工大学法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。经各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。华化公司向本院提出诉讼请求：依法分割“上海市徐汇区梅陇路XXX号”房屋的征收补偿款等利益，要求华东理工大学支付华化公司补偿款7,328,040.90元，其中停产停业损失2,640,058.45元，签约奖励1,320,029.225元，搬迁奖励1,320,029.225元，房屋装修补偿446,983元，机电设备及化学药剂补偿1,600,941元。事实和理由：华化公司前身系上海华化机械摩擦材料厂(以下简称机摩厂)，机摩厂系华东理工大学参与组建而成。2002年机摩厂改制名称变更为华化公司现名称。机摩厂自筹资金建造的主楼及所有房产从企业剥离处理，划归学校所有。华化公司与华东理工大学签订借房协议书，借用时间至2022年止。2016年，学校通知称借用房屋地块处于轨道交通15号线沿线，学校将于近期与华化公司协商搬迁补偿事宜。但华东理工大学并未与华化公司进行认真、坦诚的沟通、协商。2016年12月26日下午，华东理工大学派人强拆了主楼北面房屋，2017年1月12日，三层主楼也被强行拆除。华化公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼。华东理工大学辩称，房屋产权是学校的，有两家单位在使用，华化公司是其中一家。双方的租赁协议在2006年就到期了，此后华化公司就不再支付租金，学校考虑到华化公司是校办企业，就一直让其使用，由于此次地铁建设，学校多次通知华化公司无条件搬离遭拒。华化公司提出的停产停业损失、签约奖励、搬迁奖励，华化公司不具备主张资格，数额也不正确。房屋装修、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用同意补偿华化公司，但应以评估报告为准，对华化公司提出的数额不认可。本院认定事实如下：机摩厂原系华东理工大学校办企业，2003年8月改制后为华化公司现名称。上海华理资产经营有限公司(以下简称华理公司)系华化公司股东之一，目前占华化公司41.8%的股权，华理公司系华东理工大学法人独资企业。2001年12月，华东理工大学(甲方)与机摩厂(乙方)签订《借房协议书》，甲方同意将学校东门南侧3000平方米房屋租借给乙方，借用期间自2001年12月1日-2022年11月30日。注：该协议自工商局调取，华化公司称手里持有的原件在房屋遭强拆时被毁。2003年11月18日，上海华理远大技术有限公司(甲方，系华理公司法人独资企业)与华化公司(乙方)签订《房屋(场地)使用合同》，约定乙方使用的房屋(场地)位于老沪闵路XXX号，房屋面积1960平方米，场地面积400平方米，房屋单价0.3元/月，每月17,640元，场地单价0.1元/月，每月1200元，合计每月18,840元；使用期限自2003年12月1日起至2006年11月30日止；合同签订后，使用方预交6个月条件设施费方可使用，以后每至6月底及12月底结算。注：诉讼中，华化公司不认可上海华理远大技术有限公司签订《房屋(场地)使用合同》主体资格，华东理工大学表示上海华理远大技术有限公司系代表学校管理校产房屋、股权等，所以有权代表其签订房屋场地使用合同。合同签订后，华化公司2003年12月-2004年6月期间按每月18,840元的标准支付条件设施费131,880元。2004年7-12月应付113,040元，抵扣修房费用68,370元后，华化公司实际支付44,670元。2005年1-3月房屋条件设施费华化公司按0.3元/月·㎡支付52,920元(1960*0.3*90)。2005年4月起房屋的一二层被收回，故2005年4-12月华化公司按实际使用面积1960/3＝653平方米按合同约定单价0.3元/月·㎡支付条件设施费52,893元(653*0.3*30*9)。2005年全年华化公司按0.1元/月·㎡支付场地费14400元(400*0.1*30*12)。2006年华东理工大学免除了场地费，故华化公司按合同约定单价0.3元/月·㎡支付了2006年、2007年两年的条件设施费141,048元(653*0.3*30*24)。华化公司认可2003年12月至2007年期间按《房屋(场地)使用合同》约定标准付费给华东理工大学。2008年起，华东理工大学仍每年开单要求华化公司支付相应条件设施费，但华化公司未支付。2016年11月28日，华东理工大学致函华化公司，称因地铁15号线建设需要，学校部分房屋被列入拆迁范围，包括华化公司使用的老沪闵路XXX号3层，学校拟再次通报有关拆迁政策和方案，望华化公司负责人参加并积极配合相关工作。2016年12月5日，华东理工大学致函华化公司，再次约华化公司前来通报拆迁政策和方案。2016年12月23日，华东理工大学向华化公司发告知书，要求华化公司于2016年12月24日前搬离。华化公司未按期搬离。2017年1月12日，老沪闵路XXX号房屋被拆除。2017年5月，华东理工大学(乙方)与上海轨道交通十五号线发展有限公司(甲方)签订《轨道交通15号线企事业单位借地补偿协议》，根据规划及临时规划许可证记载，乙方所有的梅陇路XXX号部分房屋及土地列入15号线百色路站站本体建设项目的用地范围，双方约定此次建设需借用乙方土地9724.9平方米，借地期限暂定三年，借地补偿费为10,648,765.50元(按1元/㎡/天单价计算)，拆除乙方房屋5006.7平方米，涉及的房屋重置价结合成新补偿、房屋装饰补偿、设备迁移补偿、无法迁移的设备重置价结合成新补偿、化学试剂搬迁及损耗补偿、绿化补偿等各类补偿共计15,751,819元，停产停业损失(10,648,765.5+15,751,819)*10%＝2,640,058.45元，签约奖励(10,648,765.5+15,751,819)*5%＝1,320,029.225元，搬迁奖励(10,648,765.5+15,751,819)*5%＝1,320,029.225元。根据2017年3月出具的估价报告记载，5006.70平方米房屋评估总价12,630,824元，房屋装饰装修995,251元(其中华化公司为446,983元)，机电设备及化学药剂等2,110,659元(其中华化公司509,718元，华东理工大学为1,600,941元)，绿化补偿15,085元，上述费用合计为15,751,819元。注：双方确认整个学校门牌号码是梅陇路XXX号，华化公司使用的房屋门牌号是老沪闵路XXX号。就《借房协议书》，华东理工大学称，该协议书当时只是为了机摩厂延长经营期限工商登记使用的，只签订了一份，所以华化公司手中不可能有原件，该协议书从未履行。2003年改制后，双方重新签订了《房屋(场地)使用合同》并实际履行。就房屋使用状况，华化公司称评估报告上所列房屋5006.70平方米，除教学楼是学校在使用、办公楼华化公司只使用了3楼以外，其他房屋都是华化公司在使用。华东理工大学对此不予认可，其认为华化公司使用的房屋就是办公楼的3楼。就机电设备及化学药剂补偿，华化公司认为评估报告上所列华化公司只有509,718元是错误的，被拆范围内900平方米机器设备都是华化公司的，不可能补偿只有50余万元，所以报告所列华东理工大学的补偿1,600,941元应是华化公司的补偿。华东理工大学则认为，评估报告所列的机电设备及化学药剂补偿数额是有具体明细的，华化公司的理由不能成立。本院认为，机摩厂改制后，以改制后的企业华化公司签订了《房屋(场地)使用合同》，该合同与原《借房协议书》实质内容不同，一是租借面积3000平方米缩减为房屋面积1960平方米、场地面积400平方米，二是租期由至2022年11月30日缩短到2006年11月30日，三是租金由原来的无约定变为房屋单价0.3元/月·㎡、场地单价0.1元/月·㎡,且华化公司按该标准支付费用直至2007年底。因此，无论从新老主体变化，还是内容的实质性变更，或是实际履行的情况分析，后合同显然已替代了前协议。因此华化公司以《借房协议书》为凭认为租期尚未届满的理由，不能成立。虽然《房屋(场地)使用合同》的出租方为上海华理远大技术有限公司，但其系受华东理工大学委托签订合同，实际履行中华化公司的租金均直接付给了华东理工大学，华东理工大学也以自己名义开具催款单据给华化公司，因此双方就合同履行的主体都是明知的，不存在任何误解，华化公司以签订方系上海华理远大技术有限公司而非华东理工大学为由否定该合同的效力，本院不予采纳。2006年底《房屋(场地)使用合同》租期届满后，华化公司仍继续使用租赁物，华东理工大学未提出异议，该合同继续有效，但租期为不定期。不定期租赁，出租人可以随时解除合同，房屋被拆除前，华东理工大学行使合同解除权通知华化公司搬离，符合法律规定，华东理工大学无需就此承担违约责任。另一方面，作为不定期租赁合同的承租人，也应当承担相应的经营风险，承租人的拆迁利益不应考虑。因此，华化公司主张停产停业损失、签约奖励、搬迁奖励，本院不予支持。鉴于华化公司长期使用房屋，其前身系华东理工大学校办企业，目前华东理工大学仍是其股东，华东理工大学同意补偿华化公司房屋装修费用446,983元、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用509,718元，系行使自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：华东理工大学于本判决生效之日起十日内补偿上海华化摩擦材料有限公司房屋装修费用446,983元、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用509,718元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,096元，减半收取计31,548元，由上海华化摩擦材料有限公司负担27,428元，由华东理工大学负担4120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡重洲二〇一七年八月三十日书记员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”