（2017）川06民终1345号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上诉人田容与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田容,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1345号上诉人（原审原告）：田容，女，生于1988年5月7日，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：罗晋，四川威尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号。法定代表人：蒋辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师。上诉人田容因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田容委托诉讼代理人罗晋，被上诉人京瑞房地产公司委托诉讼代理人李雪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田容上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.关于交房手续问题。被上诉人的通知形式和时间均存在瑕疵，一审法院在确认该事实情况下却作出不产生逾期交房后果的认定，明显存在错误。2.关于交房条件。《竣工验收报告》和《工程竣工验收备案书》因存在欺诈和恶意串通情形，应当无效，案涉房屋在2016年11月21日取得《建设工程消防验收意见书》时才具备交房条件。3.关于交付标的物问题。双方合同约定的标的物是“京瑞财富中心义乌国际商品城”的商品房，属于特定物，而被上诉人实际交付的却是“红星美凯龙•星艺佳”，存在违约。同时，被上诉人因虚假宣传的欺诈行为，已被相关部门予以行政处罚，该处罚已经生效。4.关于解除权问题。被上诉人在约定交房时间前没有达到约定的交房条件，直到具备交房条件，已经逾期21天，符合合同约定的解除条件，故上诉人有权主张解除合同。京瑞房地产公司辩称，1.交房手续是在合同约定时间内通过公告和邮寄形式发出，当时已达到交付条件，邮寄通知的瑕疵不构成退房的条件。2.项目名称一直沿用的都是合同约定的名字，为了招商引资才在现场悬挂了其他招牌，但并没有改变标的物的性质。一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。田容向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购买商铺的款项163,707元；3.被告支付原告违约金4,911.21元。一审法院认定事实：2014年11月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告以出让方式取得位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南地块的国有土地使用权，在该土地上建设的商品房地名核准名称为“京瑞财富中心义乌国际商品城”；原告一次性全款购买该商品房1幢第3层XX-XXX号营业用房，该商品房建筑面积21.41平方米，单价为7,552.87元/平方米，总价款161,707元；交房时间为2016年10月31日前，交房时该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、满足市政基础设施达到的条件；出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期15日以内，出卖人向买受人支付违约金，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；该商品房达到约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等。合同签订后，原告于同日向被告支付了全部购房款，被告出具收据；双方在同日再次签订授权委托书，原告将从被告处购买的商铺委托被告进行租赁、运营等。2016年10月12日，被告委托什邡市精诚房产测绘有限责任公司对该“京瑞财富中心义乌国际商品城”二期进行测绘并取得房屋面积测绘报告；同月18日，被告取得该项目的建设工程规划核实合格证；同月24日，被告取得该项目的竣工验收备案书；2016年10月28日，被告在报纸上刊登公告，通知业主商铺已具备交房条件，于2016年10月31日起可办理交房手续。2016年11月21日，什邡市公安局消防大队向被告出具消防验收合格意见书。原告认为被告交付商品房不符合合同约定，提起诉讼，要求解除合同。另查明，2017年4月18日，被告法定代表人由滕军变更为蒋辉。本案争议焦点之一，被告通知交房手续是否符合合同约定，被告向原告交付的商品房是否符合合同约定；争议焦点之二，原告能否依据合同约定或者法律规定行使合同解除权。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交付了全部购房款，被告应当按照合同约定向原告交付商品房。关于争议焦点之一，关于交付手续的问题，合同约定被告应在交付日前7日书面通知原告办理交接手续，被告采用邮寄方式通知业主收房，但被告实际寄出收房通知书的时间晚于合同约定，被告在2016年10月28日报纸公告通知业主收房，其通知形式和时间存在瑕疵，但不影响原告的收房。根据合同的约定，被告未按约定通知业主收房，并不产生合同解除的后果。合同约定被告仅在未按合同约定时间和条件交房的情况下，逾期15天原告才享有合同解除权，被告于2016年10月28日报纸公告业主收房，该时间仅晚于约定时间4天，不产生逾期交房超过15天的后果。关于交房时间和交房条件，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月31日交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、满足市政基础设施条件的商品房，而被告提交的建筑工程规划合格证、面积实测技术报告、水电费发票和时间为2016年10月24日的工程竣工验收备案书，表明在合同约定的交房时间之前，被告已经取得上述文件，已全部满足合同约定的交房条件。至于原告提交的消防验收合格意见书，虽然出具的时间在竣工验收备案书之后，但在相关部门向被告出具的竣工验收备案书中并未载明消防验收不合格的情况，消防验收合格意见书的出具，表明该房已符合法律规定的交房条件。关于交付标的物的问题，本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房，商品房即为本案的标的物，被告须向原告交付符合合同约定条件的商品房，现被告交付的商品房已经具备合同约定的交付条件，因此，被告不存在交付标的物违约的行为。关于争议焦点之二，关于约定的合同解除权，根据《商品房买卖合同》的约定，被告未按约定期限和条件交付商品房逾期超过15日，原告有权解除合同，并要求被告退还房款并支付违约金，但在本案中，被告已经在约定的时间符合合同约定的交房条件，不存在违反合同约定的情形，因此，原告依据《商品房买卖合同》的约定要求解除合同的理由不成立，不予支持。关于法定合同解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定的合同解除权情形，但在本案中，被告并不存在该条规定的情形，因此，原告亦无权行使法定的合同解除权。原告诉请被告退还购房款及支付违约金是建立在合同解除的基础上，现双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告的该项诉请于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告田容的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.2017年6月5日成都市青羊区市场和质量监督管理局投诉举报办理结果反馈书，2017年3月31日成都市青羊区市场和质量监督管理局青羊市监（工商）罚字[2016]101号行政处罚决定书，证明被上诉人进行虚假宣传，相关部门也对虚假宣传行为进行了处罚；2.义乌市日用百货行业协会公章影印件，证明《战略合作协议书》中的协会公章与调取的公章不一致，涉嫌伪造协议书。被上诉人质证认为，证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，只能证明相关部门是对宣传中的绝对性用语进行了处罚。证据2真实性、关联性、合法性均有异议，来源不明不能达到其证明目的。本院经审查认为，证据1被上诉人认可其真实性，本院对真实性予以认可，结合该证据认定被上诉人在进行楼盘宣传过程中，在报刊、楼书宣传册上使用了绝对化用语及在未取得相关荣誉情况下进行虚假宣传。证据2显示的公章与《战略合作协议书》上的不一致，但不能据此认定该协议书系伪造。二审查明，2017年3月31日，成都市青羊区市场和质量监督管理局作出青羊市监（工商）罚字[2016]101号行政处罚决定书，该决定书认定被上诉人在《青年创业报》、《今日什邡》、楼书“京瑞财富中心2•义乌国际商品城”宣传册上宣传的“商品品类最全”、“世界的义乌，全球最大的小商品批发市场、是全世界最大的小商品集散地”、“你轻松赚钱的唯一选择”内容，虽未直接使用“国家级、最高级、最佳”绝对化用语，但使用了“最全、最大、唯一选择”等用语，构成使用绝对化等用语。在宣传中被上诉人实际并未取得荣誉的情况下，在“京瑞财富中心2•义乌国际商品城”宣传册中宣称获得荣誉牌匾①财富中心•义乌国际商品城2013年度四川省重大项目；②财富中心•义乌国际商品城2013年博鳌亚洲论坛中国最具投资价值商业地产等内容构成虚假宣传。2017年6月5日成都市青羊区市场和质量监督管理局投诉举报办理结果反馈书，认定被上诉人存在虚假宣传的情形同上。二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辨主张，本案二审争议焦点是：合同约定的解除条件是否已经成就。关于通知收房问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。该内容要求出卖人应当以书面方式通知买受人办理房屋交接手续，被上诉人在报纸上统一向全体业主发出交房通知的形式属于合同约定书面通知的一种，故京瑞房地产公司在报纸上刊登收房公告并未违反合同的约定。虽该通知时间晚于合同约定时间4日，但尚在合理期限内，尚未达到合同约定的解除条件所必须逾期天数，故该通知瑕疵达不到解除合同的约定条件。关于交付条件问题。案涉工程已于2016年10月17日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，并于2016年10月24日取得什邡市住房和城乡规划建设局竣工验收备案部门出具的《工程竣工验收备案书》，且取得了测绘机构出具的房屋面积实测报告，市政基础设施达到了合同约定的条件，因此，房屋符合合同约定的交付条件。上诉人虽对《竣工验收报告》和《工程竣工验收备案书》提出异议，但并未提供足以推翻的相反证据佐证。消防部门于2016年11月21日出具的消防验收合格意见书可证明案涉工程消防是合格的。故该意见书作出时间虽晚于约定交房时间，但其并非合同约定交付条件，不产生约定解除合同条件成就的后果。关于商品房名称问题。双方合同中约定的商品房名称为“京瑞财富中心义乌国际商品城”，该名称仅是开发企业申请报备的项目名称，系在建设之初计划实施的项目经营模式，在之后建设过程中，因为市场原因，为了招商引资将案涉房屋出租获得收益，被上诉人改变了原有经营模式，拟引进新的商业模式，故在项目现场矗立了另外的名字。上诉人购买本案房屋的目的是为了获取投资收益，其最关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而不是项目名称。被上诉人交付的房屋符合合同约定，现场名称的不一致并不产生约定解除合同条件成就的后果。关于宣传问题。根据查明的案件事实，被上诉人在销售过程中使用了绝对化的用语及实际未取得的荣誉进行宣传，与客观事实存在一定不符，该行为确属不当，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，行政机关已进行了处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传内容应为要约邀请，宣传内容不应视为合同条款。上诉人作为投资者，在购买商铺，签订商品房买卖合同时本身对合同负有谨慎审查义务，被上诉人的宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。综上所述，合同约定的解除条件并未成就，田容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3672元，由田容负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年八月三十日书记员 张 晶 微信公众号“”