（2017）京0112民初22550号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-29
案件名称
宋潇潇与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋潇潇,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初22550号原告：宋潇潇，女，19XX年X月X日出生，住XX市XX区。委托诉讼代理人：杨文茂，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地XX市XX区XX镇XXXXXX街X号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告宋潇潇诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告宋潇潇的委托诉讼代理人杨文茂，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋潇潇向本院提出诉讼请求：1、被告实地公司支付我自2016年5月24日起至2017年6月30日止的延迟办理楼宇权属证明的违约金137723元（上次判决给付违约金截止日之次日即2016年5月24日起算至2017年6月30日立案之日，共计403日，以全部房款3417440元的日万分之一计算）；2、本案的诉讼费用由被告实地公司承担。事实和理由：2013年5月12日我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买实地公司开发的XXXXXXX号楼XXXX号住房（以下简称XXXX号房屋），《预售合同》第二十二条产权登记第一项初始登记中约定如下：“出卖人应当在2014年5月28日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”但实地公司至今仍未取得该商品房所在楼栋的权属证明，违反双方合同约定，应当承担违约责任。被告实地公司辩称：我公司不同意宋潇潇的全部诉讼请求。首先，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款的规定：“买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。”前诉案件已经北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11011号民事判决书判决我公司给付宋潇潇自2014年5月29日至2015年5月25日的迟延办理楼宇权属证明违约金123369元和（2016）京0112民初20894号民事判决书判决我公司给付宋潇潇自2015年5月26日至2016年5月23日的延迟办理楼宇权属证明违约金124394元。宋潇潇就我公司的同一违约行为分段主张自2016年5月24日至2017年6月30日期间延迟办理楼宇权属证明的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及宋潇潇总体所受实际损失予以确定。宋潇潇购买房屋后，我公司向宋潇潇已经交付房屋，宋潇潇占有使用房屋实现了合同目的，在此期间随着通州区被确定为城市副中心，宋潇潇购买的房屋价值迅速增长，宋潇潇获得了巨大利益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，宋潇潇应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。事实上，宋潇潇没有提供充分的证据证实我公司给其造成的具体损失，我公司不应向宋潇潇支付违约金，法院也不应支持宋潇潇的诉讼请求。其次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施，基于此，《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，我公司也在积极采取补救措施尽快为宋潇潇办理转移登记，宋潇潇主张的违约金过分高于宋潇潇因我公司违约行为所受到的损失，人民法院应当予以适当减少。请法院依法判决驳回宋潇潇的全部诉求。经审理查明：2013年5月12日，原告宋潇潇作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，宋潇潇购买XXXX号房屋，合同约定房屋总价款为3382610元。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年5月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……”合同签订后，因涉及面积差，宋潇潇实际支付购房款3417440元，实地公司于2013年6月9日为宋潇潇出具金额为1022610元的发票，于2013年9月5日为宋潇潇出具金额为2394830元的发票。2013年6月27日，宋潇潇办理XXXX号房屋的入住手续，实地公司向宋潇潇交付了XXXX号房屋。至今实地公司仍未办理完毕XXXX号房屋所在的3号住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取得3号住宅楼的楼栋权属证明。另查,宋潇潇曾提起诉讼，主张延期办理楼栋权属证明的违约金，本院依法作出（2015）通民初字第11011号民事判决书，判决实地公司给付宋潇潇自2014年5月29日至2015年5月25日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币123369元；另依法作出作出（2016）京0112民初20894号民事判决书，判决实地公司给付宋潇潇自2015年5月26日至2016年5月23日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币124394元，后实地公司提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，宋潇潇与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在2014年5月28日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕宋潇潇所购得的XXXX号房屋所在XX住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约。经本院核实，自上次判决实地公司给付原告违约金的截止日之次日即2016年5月24日起算至2017年6月30日，迟延履行日期新增403日，故违约金数额应为137723元，故宋潇潇诉求并无不妥，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告宋潇潇迟延办理楼栋权属证明的违约金137723元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 佘亚妮二〇一七年八月三十日书记员 尹博文 更多数据：搜索“”来源：