（2017）粤2071民初9540号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-04
案件名称
王苗芳与中山市南兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王苗芳,中山市南兴房地产有限公司,中山市皇爵假日广场商业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初9540号原告：王苗芳，女，1970年9月23日出生，香港特别行政区居民，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杨清，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师助理。被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号，统一社会信用代码91442000792968078M。法定代表人：孙凯余。原告王苗芳与被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王苗芳委托诉讼代理人孙敏，被告南兴房地产公司委托诉讼代理人杨春雪到庭参加诉讼，第三人皇爵假日公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王苗芳向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿因装修不合格的违约金20000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告赔偿装修不合格的违约金80000元；2.被告恢复修建5幢715号房的厨房排烟管道及排污管道。事实和理由：原告与被告签订了中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢715号，总房款为576432元，合同对装修标准进行了约定。时至今日，被告仍未按合同约定的标准对原告所购房屋进行装修，反而在未征得原告同意的情况下，对房屋进行了较大的改动，根本不能达到单独使用的设计功能，也没有配备合同中约定的设备和装修等。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，向原告赔偿。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告皇爵房地产公司辩称，1.被告确认对原告的物业做了装修变更，这是经过皇爵假日公司通知后变更的，原告与第三人签订了委托经营管理合同，第三人的通知可以视为原告的意见，为此，被告无须就装修变更承担任何违约责任；2.涉案房产厨房的排烟、排水管道是按图施工并且保留至今。因原告将涉案房产委托给第三人管理，被告按第三人意见变更装修，被告已完成交楼义务并得到第三人确认，在委托期限届满后，是否需要恢复原设计，应由第三人与原告协商约定，与被告无关；3.原告诉求的违约金数额过高，应依法调整违约金金额。第三人皇爵假日公司述称，1.根据第三人与原告签订的委托经营管理合同约定，第三人有权对涉案房产进行统一规划，有权调整房产的经营布局和该物业的使用功能；2.涉案房产均作为旧的用房，变更涉案房产的装修是为了实现酒店利益的最大化，该装修变更并无造成一个的任何损失；3.根据委托经营管理合同的约定，原告委托被告经营管理的期限为十年，该十年的委托期限是不可撤销的，目前期限并未届满，原告要求恢复修建排烟管道是没有任何事实依据的，十年委托期限届满后，原告可按原设计图纸的排烟管道进行恢复。且在2014年1月21日中山市住房和城乡建设局关于皇爵假日广场5幢业主来访的回复意见中已明确告知业主，排烟管道在土建施工时按图施工且现状保留的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.2011年6月2日，南兴公司(出卖人)与王苗芳(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定：王苗芳购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号预售商品房，建筑面积59.28平方米，总价款576432元；约定金额288432元，于2011年6月2日现金方式付款，约定金额288000元，于2011年9月2日现金方式付款；交付期限为出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；11.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；12.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；13.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；14.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；15.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；16.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.水、电：水、电到户，一户一表；19.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；20.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；21.其他公共部分装修：首层大堂:豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其它内容。同日，王苗芳与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，王苗芳(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对上述物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，上述物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；期限内甲方就上述经营管理委托为不可撤销的委托；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；委托期限十年内，乙方有权将上述物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲、乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其它事项。王苗芳并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2.2011年6月2日，南兴公司分别出具收据，载明：代办办证杂费2016元；收到王苗芳上述物业房款288432元。2012年8月28日，皇爵公司出具收据，载明：代收王苗芳上述物业维修资金2964元。中国农业银行出具的刷卡纸显示，王苗芳分别于2011年4月23日、2011年4月30日、2011年6月2日在名称为南兴公司的商户消费5000元、45000元、257741元。2011年7月19日，中山市地方税务局坦洲税务分局出具专用完税证，载明：王苗芳支付中山市坦洲镇××广场××号商品房契税17292.96元。诉讼中，王苗芳称涉案房产没有按合同约定装修，而是改造成水吧，且阻隔的墙体已不存在。南兴公司确认涉案房产已与另外一个房间打通作套间，作为皇爵公司的酒店套间使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与王苗芳签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王苗芳与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求赔偿装修不合格的违约金实际为折价补偿款。至于折价补偿的价款，王苗芳主张赔偿80000元。合同附件三约定的装饰、设备标准中绝大部分物品并未约定具体品牌及规格,且涉案的房屋已经被改装为套间，与商品房买卖合同约定的不一致，故本院酌定全部装修损失为50000元。关于恢复修建厨房排烟、排污管道的请求。根据以上论述，该物业不存在维修或替换的实际可能，且其已经要求折价补偿，故王苗芳请求修建厨房排烟、排污管道，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王苗芳装修损失50000元;二、驳回原告王苗芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元（原告已预交），由原告王苗芳负担337元，被告中山市南兴房地产有限公司负担563元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告王苗芳可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市南兴房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 张剑峰二〇一七年八月三十日书记员 李嘉宝赖惠敏 搜索“”