（2017）津0116民初82623号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-30
案件名称
天津青海源物业服务有限公司与庞伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津青海源物业服务有限公司,庞伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初82623号原告：天津青海源物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路29号6门101室。法定代表人：易江，董事长。委托诉讼代理人：杨柳，该公司职员。委托诉讼代理人：曹艳红，该公司职员。被告：庞伟，女，1971年3月20日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人王建华，与庞伟系夫妻关系，男，汉族，1971年5月9日出生，住。委托诉讼代理人王观，与庞伟系母子关系，男，汉族，1994年3月29日出生，住。原告天津青海源物业服务有限公司与被告庞伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨柳、曹艳红，被告庞伟及其委托诉讼代理人王建华、王观到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、要求被告支付拖欠原告的物业管理费、物业管理费滞纳金总计7538元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2015年4月至2017年2月23日一直拖欠物业管理服务费，经原告几次催缴无效。原告提交了资质证书、天���市住宅物业服务合同、物业管理服务合同备案证明、开发区住宅物业服务收费备案表、天津市物业服务企业年度信用等级证书、天津市不动产登记簿查询证明、催款通知单、每日新报、门禁、电梯维修记录、外来车辆登记表、巡逻点检记录表、关于泰达时代3-1-202违章搭建的报告、清理小广告照片、清理大件垃圾照片、公共部位维修照片、小区绿化环境照片、业主感谢信照片等证据以证明上述事实。被告辩称，被告拒交物业服务费的原因是原告在物业服务中未尽到维护业主安全的职责，对楼宇对讲门管理不善，私设密码，致使犯罪嫌疑人在2015年2月26日下午通过完好的对讲门进入被告家中行窃，被告由此遭受了6万元的经济损失，被告的人身安全也差点受到威胁。在此之前，被告对原告的物业服务并不满意，原告提供的物业服务存在诸多不到位的地方，包括被告的车辆在小区内被划受损、原告管理混乱，历次的催费通知数额不一致、曾经重复收费的情况等。2015年5月物业办公室附近出现了重大的人身伤害事件，而原告提供的巡逻记录上记录为完好。据被告观察，原告晚上九点后根本无人巡逻。合并审理的另案其他被告提出的问题也是存在的。但为了业主的共同利益，被告一直都是提前交纳物业服务费，从未有欠缴的情况。因为原告未尽到协助公安部门做好安全防范工作的义务，被告由此遭受的精神和财产损失，是所欠的物业服务费无法弥补的，故不同意交纳物业服务费。被告提交了公安机关受案回执、被盗物品清单、2016年8月18日原告的催费通知以证明上述事实。本院经审理认定事实如下：原告具有物业管理企业三级资质。2014年1月7日，天津经济技术开发区泰达时代花园业主会与原告签订天津市住宅物业服��合同，物业管理服务期限自2014年2月1日起至2017年1月31日终止。合同约定，该业主会代表全体业主将泰达时代花园委托原告进行物业管理服务，同时对物业基本情况、管理事项、管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，合同约定采取包干制的形式收取物业管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元，业主每月10日前交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。上述合同签订后，原告就物业服务合同及物业收费标准向天津市开发区物业管理办公室和天津经济技术开发区（南港工业区）发展和改革局进行了备案。��津市国土资源和房屋管理局评定，原告2015年度物业服务企业信用等级为AAA级，优秀企业。2016年11月，因为合同即将到期，原告与泰达时代业主会未达成续签合同的意向，原告于2017年2月23日撤出泰达时代小区。被告为泰达时代房屋所有权人，房屋建筑面积为143.78平方米，被告自2015年4月未交纳物业服务费，至2017年2月23日拖欠22个月23天的物业服务费3773元。2015年2月26日下午16时45分，被告家中被盗，同日，被告向天津市滨海新区公安局开发分局刑事侦查支队报案，该支队于2015年2月28日受理。2017年5月4日，原告向被告邮寄了催款通知单，催促被告交纳2015年4月至2017年12月23日期间的物业服务费，因该邮件未能妥投，原告于2017年5月13日在《每日新报》上刊登公告，对被告等业主进行了催缴。原告对被告家中失窃一事作出的回应为：原告不存在对楼宇对��门私设密码的行为，被告家中失窃后，原告向警方提供了应尽的协助义务，包括调取录像等；存在将给原告的催款通知写错数额的情况；小区业主圈占绿地的情况存在，原告制止过，也向相关部门反映过；关于地下室违规住人的问题，原告也向相关部门反映过，2015年下半年开发区出动九个部门进入小区清理，当时有所好转，后来又出现了反复；针对车库通道乱停车问题，原告采取了相应管理措施，但无法保证彻底解决业主乱停车的问题；原告给楼道的消防栓上锁，是因为出现过丢失消防栓配件的情况。本院认为，业主会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，基于原、被告双方之间的物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行交纳物业管理服务费的义务。本案中，被告因家中失窃遭受精神和财产损失而拒交物业服务费，但本院认为，虽然被告家中被盗产生损失与原告对楼宇门管理不善有关，但该损失的产生主要系犯罪嫌疑人的犯罪行为所致。原告认可小区存在一些问题，但对相关问题也采取了一定的管理措施，亦为公安机关的侦查工作提供了协助，虽然原告提供的物业服务存有瑕疵，但基本履行了物业服务的义务。鉴于原告提供的物业服务存有瑕疵，且被告遭受了财产损失，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减物业服务费中基本服务费的30%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用部分，本院不予扣减。故被告应向原告支付2015年4月至2017年2月23日的物业服务费3035元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该滞纳金性质为违约金，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业��理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告庞伟给付原告天津青海源物业服务有限公司自2015年4月至2017年2月23日期间的物业服务费3035元；二、驳回原告的其他诉讼请求��如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 曹秋芬二〇一七年八月三十日书记员 张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。3.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予��持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度“”