（2017）陕0116民初4237号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-30
案件名称
胡涛与张娟、肖战牛、第三人西安市航天基地顺新房屋中介信息服务部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市长安区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡涛,张娟,肖战牛,西安市航天基地顺新房屋中介信息服务部
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百四十一条第一款
全文
陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初4237号原告胡涛，男，1986年9月27日出生，现住西安市长安区。委托代理人李朝阳，陕西伟龙律师事务所律师。被告张娟，女，1976年7月9日出生，现住西安市长安区171厂家属院。被告肖战牛，男，1976年8月19日出生，住址同上。第三人西安市航天基地顺新房屋中介信息服务部。住所地西安市航天基地。经营者陈伟航。原告胡涛与被告张娟、肖战牛、第三人西安市航天基地顺新房屋中介信息服务部（以下简称“顺新中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王爱茹担任审判长，与人民陪审员李宝年、段万江共同组成合议庭，书记员支涵担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告胡涛及其委托代理人李朝阳，被告张娟、肖战牛及第三人顺新中介之经营者陈伟航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其欲购买被告房屋，在第三人的居间服务下就购买事宜进行磋商，并与被告张娟签订了《西安市二手房买卖合同》，其已如约履行了支付房款的义务，被告拒不办理过户手续并交付房产。故其诉至法院要求：1、判令两被告继续履行双方所签订的《西安市二手房买卖合同》中约定的事项，将位于西安市长安区凤栖东路茗景园11幢20502室房屋过户给原告，并交付该房屋；2、判令两被告按照合同约定支付滞纳金20410元，并从2017年5月11日起每日给付其滞纳金2410元直至将系争房屋过户并交付；3、判令被告承担本案诉讼费。被告张娟辩称，被告肖战牛无权对诉争房屋进行买卖，其与原告签订的《房地产买卖合同》无效；同时，其已于2017年4月26日通过中介声明终止双方合同关系，因此无违约行为，不同意原告诉讼请求。被告肖战牛同意被告张娟答辩意见，认为其无权处分本案涉案房产，不同意原告诉讼请求。第三人述称，原、被告所签订的《房地产买卖合同》及《西安市二手房买卖合同》均是自愿签订，被告肖战牛在签订《房地产买卖合同》时明确表示已经告知被告张娟，其认为上述两份合同均有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。经审理查明，本案诉争房屋系被告张娟婚前所购买的房屋。两被告于2006年12月7日登记结婚。2017年两被告将该房屋在“房天下”网站发布出售，原告通过“房天下”网站了解到该房屋正挂出销售，遂在第三人顺新中介的居间服务下，就该房屋买卖的事宜与被告肖战牛进行协商，并签订了《房地产买卖合同》，约定“一、甲方（张娟、肖战牛）自愿将坐落于长安区凤栖东路茗景园11幢2单元502号房屋（房屋建筑面积109.67平方米），产权证号为41-16647，产权所有权人为张娟的房产出售于乙方（胡涛），乙方对甲方出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方核定该房产成交价为人民币肆拾捌万贰仟元（¥482000元）……三、乙方于2017年3月15日在居间方交付购房定金贰万元（¥20000元）给甲方，由丙方将被告房屋产权证代为保管至房产转让时，由丙方收取甲方10000元履约保证金，于该房产转让交接完毕时退还。四、甲乙双方约定2017年4月15日之前到房产交易中心办理预审、网签手续；乙方于10日内将所有购房款（含定金）付给甲方资金监管专用账户，丙方同时协同甲乙双方办理转让过户、资金监管及相关手续……”。合同第十一条手书载明“甲方已明确告知其配偶（产权人）成交条件及价位，并愿意承担相应责任”。2017年3月15日，原告支付被告定金20000元，被告肖战牛收取了定金并向原告出具收条。2017年3月24日，原告与被告张娟签订了《西安市二手房买卖合同》，约定被告将本案所涉房屋以482000元的价格卖与原告，原告的房款方式为按揭付款。被告在2017年4月30日将房产交予原告，同时合同中约定了违约责任：“乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起7日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之5的滞纳金”。同日，原、被告与西安市置诚资产管理有限公司签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，委托置诚公司监管资金482000元，合同约定在该协议签订之日起20个工作日将购房款首付款152000元存入专用账户，并及时办理银行按揭手续。2017年4月7日，原告通过中国建设银行西安长安区智慧城支行向置诚公司转账132000元，银行向原告出具西安市存量房交易结算资金监管入账凭证。此后，原告办理好银行按揭贷款，通过银行转账向置诚公司汇入330000元个人二手房住房贷款。按照合同约定，被告应当在2017年4月30日前将诉争房产交付给原告并配合办理完过户手续，但经原告多次请求，两被告未继续履行合同义务，原告遂以诉请诉至本院，要求维护其合法权益。庭审中，原告为佐证其观点提交《房地产买卖合同》、《西安市二手房买卖合同》、《资金监管协议》、收款收据、付款凭证、资金监管入账凭证、电话录音、银行还款计划表、贷款还款单及房屋照片，证明双方自愿签订了房屋买卖合同，被告自愿将诉争房屋售与原告，其已履行了合同约定的付款义务，被告未如约交付房屋并协助其过户已属违约。被告张娟对房地产买卖合同真实性不认可，其认为其系房屋所有权人，但合同是被告肖战牛所签，签订该合同其不知道，该合同应属无效；网签合同系其草率签订，并非其真实意思表达，其多次表示不想出售该房屋；对其他证据真实性均认可，证明目的均不予认可，卖房并非其本意。被告肖战牛同意被告张娟的上述质证意见。第三人对原告上述证据均认可，其表示房地产买卖合同虽是由肖战牛签订，但其已经告知张娟，张娟也已同意。被告为佐证其观点提交房屋产权证、结婚证、《房地产买卖合同》，证明诉争房屋系被告张娟所有，被告肖战牛无权出售。原告对上述证据真实性无异议，对证明目的不予认可。其认为被告将房屋在第三人出挂名销售即已表示愿意出卖，双方自愿签订的房地产买卖合同及西安市二手房买卖合同均能够表明被告愿意将房屋出售给其，合同合法有效，被告应当履行合同约定的义务。第三人对被告上述证据真实性无异议，但对证明目的不认可，其表示在签订房地产买卖合同，被告张娟确已知悉房屋出售事宜，同意出售并提供了房屋产权号。第三人就本案无证据提供。因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、西安市二手房买卖合同、资金监管协议、收款收据、付款凭证、资金监管入账凭证、电话录音、银行还款计划表、贷款还款单及房屋照片，被告提交的房屋产权证、结婚证、房地产买卖合同及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告与被告张娟在平等、自愿的基础上签订《西安市二手房买卖合同》、《资金监管协议》，该两份合同中就房屋基本状况、价格、付款方式及期限、交付期限、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。原、被告应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案原告按照合同约定履行了交付房款的义务，被告张娟至今未向原告交付房产并协助办理过户，该行为已构成违约，被告应当承担违约责任。被告张娟、肖战牛始终坚持辩称出售该房屋非其本意，系其草率考虑之结果，但结合其行为来看，首先其二人将房屋在“房天下”网站挂出销售，其次肖战牛签订了《房屋买卖合同》并承诺张娟对此已知情并同意，最后被告张娟亦自愿签订了《西安市二手房买卖合同》，其一系列行为均已能表明两被告愿意出售该房屋，因此被告该辩称不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告张娟继续履行双方所签订的《西安市二手房买卖合同》，向其交付诉争房屋、协助办理房屋过户手续及支付合同约定的滞纳金的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。合同具有相对性原则，被告肖战牛并非《西安市二手房买卖合同》的当事人亦非诉争房屋所有权人，其不承担该合同的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就原告要求被告承担滞纳金一节，原告认为合同系政府房产管理部门提供的制式合同，对双方均是公平的，同时该滞纳金在被告依约交付房屋前产生督促作用，在逾期交付房屋时有惩罚作用，现被告迟延交付房屋，应当承担相应的后果。被告认为即使其就本案合同已经违约，但其已经以较低价格将房屋售与原告，如仍需承担如此高额的滞纳金有失公平、于理不合，要求不承担该部分滞纳金。结合本案实际情况，原告就其因迟延交房所遭受的损失未明确说明，亦未提供证据予以证明，而合同中所约定的滞纳金显然过高，如判决要求被告支付该滞纳金显失公平，故对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十一条及有关民事法律政策之规定，判决如下：被告张娟在本判决生效后十五日内向原告胡涛交付位于长安区凤栖东路茗景园X幢X单元X号房屋，并协助原告办理房屋所有权过户登记备案手续。被告肖战牛、第三人西安市航天基地顺新房屋中介信息服务部在本案中不承担责任。驳回原告其余诉讼请求。本案受理费310元，原告已预交，依法减半收取后，由原告承担155元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王爱茹人民陪审员 李宝年人民陪审员 段万江二〇一七年八月三十日书 记 员 支 涵 微信公众号“”