（2016）鄂0202民初2151号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-09
案件名称
原告湖北银马酒店管理有限公司与被告黄石市林林休闲养生馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北银马酒店管理有限公司,黄石市林林休闲养生馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十六条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初2151号原告：湖北银马酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区黄石大道537号，统一社会信用代码91420200055434340x。法定代表人：盛光辉，董事长。委托诉讼代理人：徐冠，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告：黄石市林林休闲养生馆（普通合伙），住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道1218号，统一社会信用代码91420200084709227g。执行事务合伙人：严亚兵。委托诉讼代理人：严多林，黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）合伙人。委托诉讼代理人：张亚芳，湖北易圣律师事务所律师。原告湖北银马酒店管理有限公司与被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案，原告湖北银马酒店管理有限公司委托诉讼代理人徐冠、被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）委托诉讼代理人严多林、张亚芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年10月17日签订的《租赁经营协议书》；2、被告向原告给付设备转让费55710元；3、被告向原告给付2014年11月底至2016年2月的杂费30822元，2016年7月至2016年10月的房租134000元，及按照每月40000元的标准支付房屋占有使用费直至房屋腾退之日止，被告向原告给付2016年7月1日至2016年10月20日的房租滞纳金88000元；4、被告向原告给付违约金500000元；5、被告承担本案诉讼费用。后原告放弃第四项诉讼请求，另增加一项诉讼请求：被告向原告给付2016年10月30日至2017年7月31日的房屋占有使用费360000元，及2016年10月21日至2017年7月31日的滞纳金224000元（每天800元，按280天计算）。事实和理由如下：原、被告于2014年10月17日签订《租赁经营协议书》，约定原告将位于黄石市黄石大道537号银马假日酒店第五层客房出租给被告经营使用。然而被告在合同签订后无故拖延设备转让费、杂费和租金，原告多次向被告送达书面通知告知被告支付上述款项，被告拒不履行。2016年9月21日原告再次向被告送达《通知函》，明确告知被告若不在合理期限内支付上述费用，原告将按协议约定终止租赁协议并收回不动产使用权。但该合理期限届满后，被告仍不履行，故而诉至法院。被告辩称，1、被告尚有134000元租金未支付给原告系有正当理由，并非无故拖欠，不应承担滞纳金。从2016年7月起被告缓交租金系因原告严重违反合同约定且直接影响到被告能否继续履行合同：原告未保证街道无小摊小贩占道；原告未保证酒店入口处提供永久性广告牌位置，2016年7月起即有声称是广告牌的权利人要求拆除广告牌，后经沟通，需每年交付费用才可使用该位置；原告所属停车场不得对外盈利，但后来改为对非消费车辆进行收费，且该停车场一部分出租给其他商铺经营；原告擅自变更了协议中的收费主体，故被告拒付租金的行为系同时履行抗辩权，不应承担滞纳金。2、原告主张500000元违约金无事实及法律依据。协议中约定支付违约金的情形是乙方无故提前终止合同导致合同不能继续履行的，然而被告从未提前终止合同。3、其不清楚转让设备的原价，且双方对该费用以何种方式结算、何时结算都未约定，签订协议时是基于经营七年的前提下才接受这些设备，若被告不再经营，这些设备无任何使用意义。4、杂费30822元应由原告举证后双方对账确定。5、其同意解除合同，且原告已收取的120000元押金应作为未缴租金予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的三份《缴费通知函》关联性均有异议，被告签字仅表明是签收，但并不认可其中载明的欠款金额，其中2016年8月15日的通知函中，被告明确写明“以上数据有待争议”，本院认为该组证据系双方真实意思表示，可以反映本案案情，予以采信。被告对原告提交的2014年11月11日申请书及2014年12月31日声明复印件有异议，认为原告并未得到所有权人允许便承诺被告设置广告牌，造成违约，本院认为该组证据可以证明原告就广告牌安装一事与广告牌墙体权利人进行协商，予以采信。原告对被告提交的为维护广告牌而支出的2200元收据、10000元收据有异议，认为原告已免费提供了广告牌位置，被告支付费用是因其私自更换位置，该费用应由其自行承担，本院认为为该组证据实质系被告提出的反诉证据材料，但被告并未提起反诉请求，故对该组证据不予采信。原告对被告提交的《关于暂缓缴纳银马酒店房租金的书面函》、《关于提请银马酒店房租金再商议函》有异议，认为被告只是通知原告需要暂缓缴纳租金，并未明确写明租金的缴纳方式等，且未加盖公章，本院认为该组证据仅是打印件，未加盖公章，也无任何签名，不予采信。原告对被告提交的姚天真、熊海燕收条、维修费收据、电梯装修费收据、消防费用等均有异议，本院认为该组证据实质系被告提出的反诉证据材料，但被告并未提起反诉请求，故对该组证据不予采信。原告对被告提交的2015年12月22日腾退通知书的证明目的有异议，认为被告在次日即对出租房屋进行了拆除，且房屋钥匙并未移交，该房屋未腾退，本院认为被告告知原告其于当日正式腾退该承租房屋，原告予以盖章签收，且其法定代表人盛光辉在该通知书下方注明“三天之内该搬的家具及设备搬出该楼层，否则视为遗弃，银马酒店概不负责”，从该通知上可反映，原告已同意被告腾退房屋，并限令三日内腾退完毕，否则视为遗弃物品，且被告已搬离了大部分物品，仅遗留了少量物品，原告未举证证明其后反对接受该房屋，另双方对是否移交钥匙均无证据予以证明，即使被告未移交钥匙，原告也能够采取相关措施控制该房屋并防止损失的扩大，对于被告的拆除行为，并非房屋腾退的否定性条件，原告可以对被告该行为所造成的损失向其主张权利，并不影响房屋使用权的转移，故原告指定的三日期限届满后即2016年12月25日应为被告腾退该诉争房屋之日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄石华瑞实业有限公司将其位于黄石市黄石大道537号（其中5层、6层楼房各一栋，2层办公楼一栋）房屋出租给郑华子，租赁期限为2011年2月17日至2022年2月16日，郑华子又将上述房屋中的5层楼房一栋及2层办公楼转租给原告法定代表人盛光辉，租赁期限为2011年10月15日至2022年2月16日。2014年10月17日原告将其承租中的银马假日酒店第五层客房（建筑面积约1200平方米）出租给被告用于经营，约定：月租金为40000元，每个月25-27日支付下个月租金，租赁期限为2014年11月1日至2021年11月16日，签订协议时，被告一次性支付原告120000元押金；若被告逾期交付租金，每超过一天按月租的2%支付滞纳金，超过15天未足额交付租金的，原告有权终止合同，收回房屋及所有不动产；第五层所有可移动的家具设备，原告以原价的六折计算；原告必须保证街道入口通道通畅，无小摊小贩占道，原告必须保证酒店入口上方向被告提供广告牌设立位置及门头上方提供安装店名招牌的空间，原则上原告保证其广告牌的永久性设置，但在使用过程中的维护由原、被告双方共同负责。后原告将租金、水电费、停车费等费用的收取事项分别授权予他人。2016年3月3日原告向被告送达《缴费通知函》，告知其2014年11月底至2016年2月欠费33814元，家具按六折后价格55710元，被告于2016年6月1日签收；2016年8月15日原告又向被告送达《缴费通知函》，告知其2014年11月底至2016年2月欠费30822元，2016年7月欠房租14000元，被告于当日签收，但注明“以上数据有待争议”。另查明，2014年11月11日原告取得广告牌所在墙体的权利人黄石市佳信工贸有限公司的同意，允许在其侧面2-3层墙体安装灯箱广告，同年12月31日该公司告知原告该广告牌的保留时间仅为2015年1月1日至2015年12月31日，其后应移至巷内侧面。2016年12月22日被告向原告发出《腾退房屋通知书》，被告于2016年12月25日腾退该房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁经营协议书》系双方真实意思表示，双方均应按照该合同中约定的内容履行自己的义务。关于被告提出其在行使同时履行抗辩权，并非无故拖欠租金，不应承担滞纳金的答辩理由，本院认为被告提出的广告牌设立位置在合同中未明确约定具体方位，且原告已取得广告牌所在墙体权利人对安装广告牌的同意，对于被告提出的变更收费主体问题，原告将收费事项委托他人处理不违反合同约定及法律规定，被告也未举证证明该变动加重了其义务，且被告提出的上述情形及占道经营、停车场对外盈利等问题均非原告违反了租赁合同中的主给付义务，不构成同时履行抗辩权，故对被告的该项答辩理由不予采信，被告应按合同约定的时间、金额支付租金。关于房屋租金及占有使用费，因当事人双方协议一致可以解除合同，庭审中双方均同意上述租赁合同于2016年9月30日解除，故该合同于当日解除，结合被告的自认，其尚欠原告7月、8月、9月的租金分别为14000元、40000元、40000元，共计94000元，从2016年10月1日起至房屋腾退之日止即2016年12月25日按每月40000元计算房屋占有使用费，即112000元，对原告主张超过该数额的部分不予支持。关于滞纳金数额，被告从2016年7月1日起拖欠租金至今，按合同约定，被告应向原告支付滞纳金，但约定的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，酌定以拖欠房屋租金的30%计算滞纳金，即94000×30%=28200元；对于后期112000元房屋占有使用费的利息损失，酌定以未支付数额为基数，按月利率2%的标准，从2016年12月26日起计算至款项付清之日止，对原告主张超过该数额的部分不予支持。关于设备转让费，被告应按照其2016年3月3日签字确认的六折后的价格即55710元支付给原告，但因双方约定的租赁期限为七年，实际承租期仅为23个月，即被告应向原告支付设备转让费为23÷84×55710=15254元，对原告主张超过该数额的部分不予支持。关于杂费，原告提交的证据系其单方计算的金额，虽有被告签收，但被告于2016年8月15日明确表示有异议，原告的证据不足以证明被告尚欠其30822元杂费，对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告已交纳的120000元押金，其实质系为了保障出租人的权益不受影响而预先支付的费用，防止承租人有拖欠租金等费用情形的发生，故该笔款项应扣减承租人所拖欠的费用后再向承租人返还，本案中120000元押金扣减拖欠的租金94000元后剩余的26000元再冲抵滞纳金，即被告还应向原告支付滞纳金2200元、设备转让费15254元、房屋占有使用费112000元及其利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、2014年10月17日原告湖北银马酒店管理有限公司与被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）签订的《租赁经营协议书》于2016年9月30日解除；二、被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内向原告湖北银马酒店管理有限公司给付房屋占有使用费人民币112000元，并以未给付款项为基数，按月利率2%的标准，从2016年12月26日起至该款项付清之日止计付利息损失；三、被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内向原告湖北银马酒店管理有限公司给付滞纳金人民币2200元；四、被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内向原告湖北银马酒店管理有限公司给付设备转让费人民币15254元；五、驳回原告湖北银马酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11884元，由原告湖北银马酒店管理有限公司负担9709元，被告黄石市林林休闲养生馆（普通合伙）负担2175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 黄 镔人民陪审员 杜惠英人民陪审员 熊 丰二〇一七年八月三十日书 记 员 邝慧敏 百度搜索“”