（2016）赣0721民初265号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2018-07-23

案件名称

黄为华与谢国华、钟万贵租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

赣县区人民法院

所属地区

赣县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄为华,谢国华,钟万贵

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0721民初265号原告黄为华，男，汉族，1981年12月28日生，住赣县，委托代理人陈磊，江西君实律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人黄文得，江西君实律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告谢国华，女，汉族，1970年2月10日生，住赣县，委托代理人蔡万志，江西章贡律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告钟万贵，男，汉族，1969年4月9日生，住赣县，委托代理人王安荣，江西凯莱律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄为华诉被告谢国华、钟万贵租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄为华及其委托代理人黄文得、陈磊、被告委托代理人蔡万志、王安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄为华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告谢国华口头租赁协议无效；2、确认原告与被告钟万贵签订的《店面租赁协议》无效；3、判令被告谢国华返还原告租金、押金、店面转让费等共计51000元；4、判令两被告连带赔偿原告店面装修费及卡券制作费共计73883元（即风幕机690元原告在庭审举证时明确表示不在本案中主张）；5、判令两被告连带赔偿原告其他损失60000元。事实与理由：2015年5、6月份，被告谢国华在其赣县区梅林镇梅林大街老国税局前面自东往西第一、二间店面前张贴房屋招租广告，原告为扩大其经营的糕点店规模，遂与被告谢国华联系，被告谢国华告知其店面系从被告钟万贵处租赁的。原告将租赁店面的目的及租赁后会进行包括装修在内的相关配套加装等情况告知两被告，并在取得两被告同意后，原告分别于2015年6月23日与被告钟万贵签订《店面租赁协议》，租期为2016年1月1日至2020年12月31日。与被告谢国华达成口头租赁协议，原告于2015年7月29日支付2015年8月至12月租金、押金等费用11000元、店面转让费40000元后接手该店面，并进行为期两个月的配套加装，包括装修费59800元、室外招牌费8740元、室内形象墙5075元。随后，原告还购置了一批机器设备及配套投入，包括面包柜、陈列柜47800元、西点冷柜17000元、三明治冷柜11300元、冷藏工作台和水吧台84**元、监控设备2000元、广播设备1800元、风幕机980元、空调6000元，其他设备共约90000元。大约在2016年1月14日，赣县区城市管理局以系违章建筑为由将该店面强制拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，两被告故意隐瞒该店面系违章建筑的事实与原告订立的房屋租赁合同均无效。根据合同法第五十八条规定，被告谢国华应返还因其与原告的租赁合同而取得的租金、押金、店面转让费等共计51000元。原告基于其分别与两被告的租赁合同而投入的配套加装现归于灭失，两被告应对该部分费用共计73615元承担连带赔偿责任。原告因租赁合同原因而购置的共计185280元的机器设备现被闲置，两被告应对该机器设备闲置产生的损失60000元承担连带赔偿责任。被告谢国华辩称：双方口头达成的自2015年8月1日至12月30日的转租协议没异议。原告称被告谢国华隐瞒该店面系违章建筑并告知了被告谢国华其承租目的及租赁后要进行装修并取得了被告同意等与事实不符。原告给付被告谢国华的款项系转租租金不是转让费，该租金包含了被告谢国华已付租金、押金、卫生费、网络费、加装电表费及装修补偿等。原告已按转租赁合同约定期限取得、占有、使用该店面，合同已履行完毕，原告的合同目的已经完全实现，诉请返还租金无事实和法律依据，如认定合同无效，则应依据合同法司法解释第五条之规定将租金转为占有使用费。被告谢国华也和原告一样对该店面属违章建筑不知情。原告在明知被告谢国华租期仅剩5个月且转租价格数倍于正常租金的情况下仍向被告谢国华转承租该店面的事实说明这5个月的经营会给原告带来季节性的大收入、也说明原告如果没有先与被告钟万贵签订5年的租赁合同，是不可能与被告谢国华签订5个月的转承租合同并进行装修和添置设备。综上，请求驳回原告对被告谢国华的诉求。被告谢国华委托代理人补充答辩：原告是无照非法经营，即使有损失也不能要求赔偿。原告加工制作是在城南大道澳泽烘焙店加工制作，原告陈述在本案诉争店面加工制作与事实不符。原告实际使用店面的时间为2015年8月1日至2015年12月31日，但双方约定的承租时间为2015年7月1日至2015年12月31日。被告钟万贵辩称：原告与其签订的《店面租赁协议》尚未履行即已解除，双方签订的租赁合同期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。该租赁合同系附生效期限的合同。2015年12月，被告钟万贵接赣县城建局通知该店面系临时性建筑需要拆除后就将该情况告知原告，通知原告双方签订的租赁合同解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。故双方签订的租赁合同已解除和终止履行。原告也未向被告钟万贵交纳保证金及2016年的租金。两被告签订的《店面租赁协议》租期为2015年1月1日至2015年12月31日。期间被告谢国华将该店面转租给原告，但原告承租的期限为被告谢国华承租期间的剩余期限。原告受让租赁后，赣县城建局于2015年12月起多次通知其搬迁店面。其中2016年1月11日的《通知》要求其搬迁店面的时间为2016年1月14日之前。因此原告向被告谢国华受让承租的《店面租赁协议》履行期限届满，债务已经按照合同法的约定履行，合同的权利义务因此而终止。原告明知所租店面系临时建筑物，对该店面随可能因政策的原因需要拆除的风险是清楚的，被告钟万贵也口头告知了原告，只同意按惯例一年一签，但原告执意要签订5年的期限。原告的损失发生在原告与被告钟万贵签订的租赁合同生效之前，该损失与被告钟万贵无关，原告所造成的损失应由原告自行承担。被告钟万贵委托代理人补充答辩：该店面的经营业主是龙艳阳，损失应由龙艳阳承担而不是两被告。经审理查明，2015年1月6日，被告谢国华与被告钟万贵签订《店面租赁协议》，约定被告钟万贵将位于赣县区梅林镇梅林大街（老国税局前面）店面自东往西第1、2间租赁给被告谢国华；租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日；租金为23200元，租金在签订协议时一次性缴清；签订协议时承租方向出租方缴纳保证金600元/间，租赁期满后店面及设施未损坏水电费无拖欠则如数退回，有损坏则需修复或照价赔偿；未经出租方同意承租方不得转租店面，经出租方同意后转租店面的，续租人必须与出租方签订店面租赁协议，被告谢国华转租店面后则该《店面租赁协议》自行终止。等等。协议签订后被告谢国华向被告钟万贵支付了店面押金1200元。2015年6月，原告与被告谢国华口头约定将其承租被告钟万贵的店面转租给原告，承租期限为2015年8月1日至2015年12月31日。2015年6月22日，被告谢国华向原告出具金额为5000的店面转让订金收条一张；2015年7月29日，被告谢国华向原告出具金额为11000元的6-12月租金、押金收条一张；2015年7月29日，原告通过支付宝向被告谢国华所有的中国建设银行（账号：62×××39）转账35000元。2015年7月29日，原告从被告谢国华处正式接手本案诉争店面。2015年6月23日，原告与被告钟万贵签订《店面租赁协议》。约定被告钟万贵将位于赣县区梅林镇梅林大街（老国税局前面）店面自东往西第1、2间租赁给原告；租赁期限五年即2016年1月1日至2020年12月31日；租金为2016年度25520元/两间，以后每年度按10%递增，于每年12月20日前一次性交清下一年度租金；签订协议时承租方向出租方缴纳保证金600元/间，租赁期满后店面及设施未损坏水电费无拖欠则如数退回，有损坏则需修复或照价赔偿；未经出租方同意承租方不得转租店面，经出租方同意后转租店面的，续租人必须与出租方签订店面租赁协议，转租店面后则该《店面租赁协议》自行终止。等等。协议签订后原告未向被告钟万贵交纳租金及押金等费用。另查明：原告所承租的两间店面的经营管理权属赣县城乡规划建设局所有，该店面系违章建筑。2015年11月30日，赣县监察局责成赣县城乡规划建设局拆除由王明发、钟万贵、钟惟海等四人在国税局老办公楼前搭建的七间临时性临街店铺（包括原告承租的两间店铺），赣县城乡规划建设局经多次通知原告清空店内货物无果后，于2016年1月22日将国税局老办公楼前七间临时性店铺进行了拆除，并将原告店铺的物品搬至其局院内，原告自认已领回部分物品。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的赣县城乡规划建设局通知、《店面租赁协议》、被告谢国华出具的收条、原告支付宝转账凭证、《赣州麦咭仪器有限公司特许合作协议书》及收据、瑞邦装饰装修协议书、预算、收据、情况说明、宇峰广告报价单、情况说明、原告支付宝转账凭证、店面外观图片、广东金柏格制冷设备有限公司购销合同、情况说明、照片、黄石东贝制冷有限公司情况说明、赣州市章贡区迪乐美食营销部情况说明、江西长天科技发展有限公司销售单及情况说明、无锡胜麦机械有限公司收据及买卖合同、赣州益创软件有限公司收款单及情况说明、四平家电保修单、赣州鑫马新能源科技公司收据、三轮车照片、安怡家沙发销售单、蛋挞机照片、VIP卡、优惠券、店员叶菁刘秋霞情况说明、原告与钟信贵兰祥龙租赁协议、收条、赣州派客罗帝公司收据及情况说明报价单、南康英伦时光机器设备清单及情况说明、机器照片、食品流通许可证照片、图片打印件，被告提供的租赁合同、个体工商户登记资料复印件、证明、照片及领条等证据予以印证，本院予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。虽然原告与被告钟万贵签订的《店面租赁协议》及原告与被告谢国华达成的口头转租赁协议系双方当事人真实意思表示，但是被告钟万贵出租及被告谢国华转租的房屋系违章建筑，故双方所签《店面租赁协议》及口头转租赁协议不具有法律约束力。现原告起诉要求确认双方所签合同无效，于法有据，本院依法予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告谢国华返还其所支付的租金、押金等费用51000元的诉讼请求，本院酌情予以支持。但因原告已实际占有、使用该店面5个月，被告也提出如果认定合同无效则原告支付的租金等应转为店面的占有、使用费的抗辩理由，本院参照被告谢国华与被告钟万贵签订的租赁协议约定的租金价格酌定原告向被告支付的51000元中应扣减该店面的占有、使用费9700元，故被告谢国华实际应返还原告转让费、押金等41300元。被告谢国华提出所收款项中含其装修店面及店内物品的抗辩理由，因其未提供证据予以证明，故本院不予采纳。原告要求两被告共同赔偿其装修费、卡券制作费合计73883元的诉讼请求，因原告在承租本案诉争店面时未履行基本的审查被告是否对该店面享有所有权、经营管理权、是否系合法建筑的义务，两被告也在明知该店面系违章建筑的情况下转租或出租给原告，故双方对本案租赁事宜都存在一定的过错。鉴于原告在承租店面后确系进行了装修且地板、涂料等部分装修材料亦无法移至他处使用，且原告系基于被告钟万贵在其承接被告谢国华的店面租期到期后仍然会将本案诉争店面租赁给原告继续经营才对店面进行装修。故本院酌定原告装修费损失为40000元，卡券原告可以待租赁其他店面后继续使用故本院不予认定该损失。故对原告要求两被告共同赔偿其装修费、卡券制作费合计73883元的诉讼请求，因双方对本案租赁事宜都存在一定的过错，故本院酌定支持20000元。原告要求两被告连带赔偿原告其他损失6万元的诉讼请求，原告提供了相关证据证明其因为承租本案诉争店面购买了相关机器设备等，现在该店面被拆除导致损失60000元，因部分设备已由原告自行领取且机器设备等原告可以待租赁其他店面后继续使用，本院不予认定该损失，故对原告要求两被告连带赔偿原告其他损失6万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄为华与被告谢国华于2015年6月达成的口头转租赁协议无效；二、原告黄为华与被告钟万贵于2015年6月23日签订的《店面租赁协议》无效；三、被告谢国华于本判决生效之日起三日内返还原告黄为华店面转让费、押金合计41300元；四、被告谢国华、钟万贵于本判决生效之日起三日内赔偿原告黄为华装修费损失20000元；五、驳回原告黄为华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告负担1400元，由被告谢国华、钟万贵负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员　　彭永红二〇一七年八月三十日书记员　　明　丹附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣州市赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院账号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处三、赣州市中级人民法院诉讼费账号：户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行 来源：