（2017）粤03民终8979号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-24
案件名称
孙焕启与叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙焕启,叶柳琼,黄祺昌,黄祺枫,幸欢喜,幸鹏程
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8979号上诉人（原审被告）：孙焕启，男，汉族，1966年12月14日出生。被上诉人（原审原告）：叶柳琼，女，汉族，1966年3月8日出生。被上诉人（原审原告）：黄祺昌，男，汉族，1989年9月2日出生。被上诉人（原审原告）：黄祺枫，男，汉族，1991年8月20日出生。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙义龙，广东鼎方律师事务所律师。原审被告：幸欢喜，女，汉族，1981年12月30日出生。原审被告：幸鹏程，男，汉族，1995年1月24日出生。上诉人孙焕启与被上诉人叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫、原审被告幸欢喜、幸鹏程房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初14133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙焕启、被上诉人叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫的委托诉讼代理人孙义龙及原审被告幸欢喜到庭参加诉讼。原审被告幸鹏程经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙焕启上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫全部诉讼请求。2、叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决没有采信孙焕启提供的租赁合同，事实错误，适用法律错误，应当予以撤销。一、一审起诉时房屋租赁期限未到期，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫无权解除合同。孙焕启与叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫在2013年10月18日还签订了另一份房屋租赁合同，该合同约定的租赁期限到2016年10月18日止，租金为5000元，不是6000元。该合同是孙焕启和叶柳琼到宝安区租赁办去备案的，有租赁办的公章可以证实。此合同合法有效，已经替代了前面的一份房屋租赁合同，对双方具备法律约束力。孙焕启在一审开庭前已提交了该合同，但因家里有急事未能出庭。一审没有采信该合同，认定事实错误。在2016年10月18日之前，该租赁合同应当是合法有效的，应当继续履行。一审判决认为租赁期限变更为不定期，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫可随时行使解除权，是错误的。孙焕启与幸鹏程之间是个体户经营者转让关系，不是房屋租赁合同转租关系，双方转让的是新辉旅馆的财产和经营权，不是房屋租赁权。孙焕启也是从前一任宾馆业主处受让得来的。而幸欢喜、幸鹏程起诉孙焕启的另案一审结果是，法院驳回了幸欢喜的诉讼请求。二、腾房占有使用费不是租金，不能按租金计算。事实上，由于叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫在一审判决还没出结果之前已经将房屋铁门加锁，幸鹏程无法继续经营。此时，合同能否解除还没有定论，即使合同最终被判决终止，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫的损失虽然也有，但也只是占有使用费的损失，却按租金计算，对孙焕启和幸鹏程不公平。由于叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫也有过错，请求参照租金的一半来计算，即2500元计算。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应当撤销。孙焕启希望本着相互理解、相互体谅的态度，考虑一旦合同终止，孙焕启装修的损失、设施设备的损失、搬迁费的损失严重，有可能还会提起反诉。如果三方能够和解，争取早日了结，都作一点让步，对各方都是有利的。叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫答辩称，一审判决查明及认定事实清楚，适用法律正确，孙焕启的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉事实和理由不能成立，请求二审驳回孙焕启的上诉请求，依法维持原判。原审被告幸欢喜、幸鹏程未作答辩。叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫向一审法院起诉请求：1、解除叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫与孙焕启之间的房屋租赁关系；2、孙焕启、幸欢喜、幸鹏程共同以现状向叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫返还宝安区新安街道办XX村XX区XX路XX号二至四楼房屋，并判令孙焕启、幸欢喜、幸鹏程强制搬离该房屋；3、孙焕启向叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫支付自2016年6月1日起至判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费(暂计6月份一个月的房屋占有使用费6000元)，以及由叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫垫付的卫生费720元，各项费用合计16720元（该费用在叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫收取孙焕启的租房押金10000元中抵销或先行支付)；4、幸欢喜及幸鹏程对第三项诉讼请求孙焕启的义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用全部由孙焕启、幸欢喜、幸鹏程承担。一审法院认定：本案所涉租赁房屋位于深圳市宝安区新安街道XX村XX区XX路XX号二至四楼，系叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫三人按份共有。2012年10月1日，叶柳琼与孙焕启建立了房屋租赁关系，双方签订了房屋租赁合同并依据合同内容履行义务。现叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫主张孙焕启未经同意擅自转租第三人，遂诉至一审法院要求解除房屋租赁关系及支付房屋占有使用费用。经审理，一审法院查明事实如下：一、2012年10月1日，出租方（甲方）叶柳琼与承租方（乙方）孙焕启签订了《房屋租赁合同书》，约定主要内容如下：1、甲方将涉案房屋出租给乙方作为旅店用途使用。2、租赁期限从2012年10月1日起至2015年9月30日止，租赁租金调整期限满一年调整一次，调整金额根据周边房租市场行情浮动调整。3、每月租金为6000元，乙方须在每月5号前缴纳当月租金和上个月的水电费、卫生管理费，不得逾期缴纳；乙方须在签订合同时，一次性预付给甲方一个月的租金，计一万元作为保证金；如无违约，租赁期满扣除乙方应该支付的费用后保证金归还乙方。4、擅自将房屋转租、分租，甲方有权单方面无条件解除合同。二、2012年10月1日，叶柳琼向孙焕启出具《收据》，载明收到孙焕启租房押金10000元。三、2016年5月30日，转让方（甲方）孙焕启与受让方（乙方）幸鹏程签订了《转让协议书》，约定甲方将其在“个体户”（深圳市宝安区新安新辉旅馆）的全部财产、经营权及相关的合法权益转让给乙方，乙方拥有完全的处分权。另查明，涉案房屋现由幸欢喜和幸鹏程基于《转让协议》而实际占有使用。幸欢喜、幸鹏程已向一审法院另案起诉孙焕启，要求撤销《转让协议》，案号为（2016）粤0306民初13013号。一审法院认为，孙焕启、幸鹏程经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院视其放弃举证和质证的权利，现一审法院结合本案现有的证据材料及庭审记录分析如下：一、关于合同解除。根据叶柳琼与孙焕启签订的《房屋租赁合同书》约定，租期至2015年9月30日届满，其后未续签合同，双方租赁合同关系继续有效，但租赁期限变更为不定期，双方可随时行使合同解除权。现叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫要求解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于返还和搬离义务。孙焕启作为承租人，应在合同解除后返还租赁物给出租人，故叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫诉求其返还涉案房屋一审法院予以支持。如孙焕启逾期未返还涉案房屋的，应向叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫支付逾期腾房占有使用费（以月租金6000元计付）至实际搬离之日。幸欢喜、幸鹏程作为涉案租赁房屋的实际占有使用人（次承租人），在出租人与承租人的房屋租赁合同解除后，负有腾房义务，故叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫诉求其搬离涉案房屋一审法院予以支持。逾期未搬离涉案房屋的，应向叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫支付逾期腾房占有使用费（以月租金6000元计付）至实际搬离之日。对于逾期腾房占有使用费，幸欢喜、幸鹏程与孙焕启承担不真正连带责任。三、关于租金和保证金。孙焕启作为《房屋租赁合同书》的合同相对人，负有支付房屋租金的义务，故叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫关于要求孙焕启支付所欠租金（自2016年6月1日起至本判决指定搬离之日止）的诉求，一审法院予以支持。孙焕启此前预付叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫的保证金10000元可先行抵扣。另，幸欢喜称其与孙焕启签订了《转让协议》，其自然承接孙焕启垫付的保证金，对此，一审法院认为，幸欢喜、幸鹏程已就其与孙焕启的租赁合同纠纷另案起诉，故其双方之间的租金、保证金收退问题，本案不作处理。四、关于卫生费。《房屋租赁合同书》中约定卫生管理费由承租人（即本案孙焕启）承担，现叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫先行垫付该笔费用，有权要求孙焕启承担。故对于叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫要求孙焕启支付卫生管理费720元的诉求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫与孙焕启的房屋租赁合同关系；二、孙焕启于判决生效之日起三十日内返还叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫涉案租赁物（深圳市宝安区新安街道办XX村XX区XX路XX号二至四楼房屋）；三、孙焕启于判决生效之日起五日内支付叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫房屋租金（月租金6000元，自2016年6月1日起计付至上述判项确定的搬离之日止，此前预交的房屋保证金10000元可作相应抵扣）；四、幸欢喜、幸鹏程于判决生效之日起三十日内搬离叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫涉案租赁物（深圳市宝安区新安街道办XX村XX区XX路XX号二至四楼房屋）；五、如孙焕启逾期未返还涉案房屋或幸欢喜、幸鹏程逾期未搬离涉案房屋，孙焕启或幸欢喜、幸鹏程应支付叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫逾期腾房占有使用费（以月租金6000元计付）至实际搬离之日止；六、孙焕启于判决生效之日起五日内支付叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫卫生管理费720元；七、驳回叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫的其他诉讼请求。如果孙焕启未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元由孙焕启承担。二审中，孙焕启提交其与叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫签订的涉案房屋租赁合同，该租赁合同约定的租赁期限为从2013年10月18日起至2016年10月18日止。合同落款时间为2013年10月18日。对此，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫否认其与孙焕启签订该合同，并申请对该合同进行笔迹鉴定。经双方同意，选定广东众合司法鉴定所进行鉴定事项。2017年8月2日，本院委托该鉴定所进行鉴定。2017年8月9日，广东众合司法鉴定所做出粤众【2017】文鉴字第0208号文书司法鉴定意见书，该鉴定书的鉴定结论为：送检的日期为2013年10月18日《深圳市房屋租赁合同书》【宝AG042914】（备）中甲方（签章）处三个“叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫”签名字迹均不是叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫本人书写。对该鉴定,经双方质证，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫没有异议。孙焕启对该鉴定不予认可，认为当时并非三人到场，系其中一人代签，且该租赁合同系备案合同，是真实合法的。另查明，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫于2016年6月24日向一审法院起诉。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：孙焕启与叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫为主张各自权利，向法院提交了合同签订日期及租赁期限不同的涉案房屋租赁合同。为此，叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫不认可孙焕启提供的房屋租赁合同并向法院申请对其签名进行笔迹鉴定。经广东众合司法鉴定所做出粤众【2017】文鉴字第0208号文书司法鉴定意见，结论为：日期为2013年10月18日《深圳市房屋租赁合同书》甲方（签章）处三个“叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫”签名字迹均不是叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫本人书写。故孙焕启认为该合同中三人的签名系其中一人代签的理由不能成立。因此，本院认定孙焕启提交的2013年10月18日房屋租赁合同非涉案房屋的租赁合同，应以叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫提交的2012年10月1日双方签订的房屋租赁合同作为认定本案事实的依据。根据2012年10月1日双方签订的房屋租赁合同，租期至2015年9月30日到期，其后未续签合同，双方租赁合同关系继续有效，但租赁期限变更为不定期，双方可随时行使合同解除权。叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫于2016年6月24日起诉请求解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。孙焕启上诉称一审起诉时其与叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫签订的房屋租赁未到期，与事实不符，其上诉理由不能成立。孙焕启作为承租人，应在合同解除后返还租赁物给出租人。如孙焕启逾期未返还涉案房屋的，应向叶柳琼、黄祺昌、黄祺枫支付逾期腾房占有使用费至实际搬离之日。一审对于孙焕启逾期腾房占有房屋期间的使用费参照原合同租金的标准计算并无不当，故孙焕启上诉请求按照租金的一半支付使用费，其理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元、鉴定费10800元，均由孙焕启负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年八月三十日书记员 李开宇（兼） 来自