（2017）豫1525民初3167号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-27
案件名称
沈子有与固始县五月花实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
固始县人民法院
所属地区
固始县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈子有,固始县五月花实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1525民初3167号原告：沈子有。委托诉讼代理人：杨孝琴，系原告妻子。被告：固始县五月花实业有限公司。住所地：固始县蓼城大道。法定代表人：王晓明，董事长。委托诉讼代理人：王学英，该公司经理。委托诉讼代理人：王世传，河南振蓼律师事务所律师。原告沈子有与被告固始县五月花实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理，原告沈子有的委托诉讼代理人杨孝琴、被告固始县五月花实业有限公司的委托诉讼代理人王学英、王世传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈子有向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿合同违约金151447元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月与被告签订商品房买卖协议，原告按照约定履行了付款义务，被告承诺2015年11月30日交房，但到期后迟迟不交房屋。2017年6月15日，原告得到被告通知，要求原告收房。原告在被告违约期间，身心俱疲，其违约行为给原告造成了极大伤害，现要求被告按照约定赔偿151447元违约金。为维护社会诚信，望法院予以支持。固始县五月花实业有限公司辩称，一、逾期未交房的主要原因：1.行政管理部门迟延许可而延误工期；2.配合环境治理和重大活动而停工；3.雨雪、高温天气及停电、停水等不可抗力因素；4.后期建设资金困难导致工程不能按期完工；5.答辩人对项目建设的完美追求延长了建设期限；6.合同约定的交房时间不合理。二、对本案的处理意见：1.该项目开发，答辩人虽巨额亏损，但为了对业主负责，不得不用二期开发土地抵押贷款3000万元，高息借款2000万元，拖欠施工方工程款5000万元，现无力承担违约责任，希望原告予以谅解；2.原告的集体起诉有可能导致答辩人债权人撤资，导致答辩人资金链断裂，导致公司破产，最终导致小区施工瘫痪，无人管理，影响各业主的居住。三、合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。沈子有围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告及杨孝琴身份证、结婚证复印件；2.首付款收据2张；3.契税、维修基金收据；4.商品房买卖合同（预售）；5.银行还款流水帐。固始县五月花实业有限公司围绕其辩解依法向本院提交如下证据：1.结案报告；2.固始县住建局《行政处罚决定书》两份、《停工通知书》、《复工通知书》；3.《建筑工程施工许可证》两份；4.接房申请。诉讼过程中，本院依据被告申请，委托评估机构出具的《房屋租金评估报告书》。本院组织当事人进行了证据质证，被告对原告出示的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告出示的证据1、2无异议，对证据3、4、5、6均有异议，认为上述证据3、4、5与本案没有关联性，证据6不能作为原告放弃权利的约定。原告对《房屋租金评估报告书》有异议，其不同意评估，不选择评估机构，不认可评估结论。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.结案报告是有关部门对被告补交出让金的结论，且发生在原、被告签订合同之前，与本案没有关联性；2.两份行政处罚决定书及复工通知书系被告未取得施工许可手续相关职能部门对被告的行政处罚，被告以此辩解工期延误导致逾期交房，不属于不可抗力因素所致，本院不予支持；3.停工通知书系因防尘降尘要求导致停工，该因素虽系不可抗力，但被告没有提供因此原因被停工的时段，本院无法确定应扣除逾期的天数；4.收房申请仅能证明原告向被告提出接收房屋的要求，不能证实原告同意放弃追究被告的违约责任。5.评估报告书是经被告申请后，本院依法委托有评估资质的评估机构所作出的评估结论，评估程序合法、结论客观公正，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月，原告沈子有与被告固始县五月花实业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），XX路、XX路与XX街之间开发的根亲国际铭都房产一套，具体为X幢2单元21层2104号，建筑面积为143.26平方米，总价款为538823元，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之五的违约金。合同签订前，原告交定金10万元，2015年2月16日前原告应支付首付款168823元，余款370000元通过银行贷款支付。合同签订后，原告按照约定支付了首付款及按揭贷款。2017年5月31日，被告通知原告接房，2017年6月18日，原告与被告办理了接房手续。因双方未能对逾期交房违约金达成协议，原告诉至本院，要求依法审理。诉讼过程中，被告申请对诉争房屋同地段同类房屋的租金标准进行评估，经本院委托信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司评估，原告购买被告同地段同类房屋的租金为每平方米每月平均租金为2.60元。本院认为，原告沈子有与被告固始县五月花实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。原告在合同签订后，按时足额支付了首付款及银行按揭贷款，无违约情形。被告未能在合同约定时间交付房屋，构成违约，经原告催促后，被告通知原告可于2017年6月7日起办理入伙手续，故被告应承担自2015年11月30日至2017年6月7日止计为522天逾期交房的违约责任。诉讼中，被告固始县五月花实业有限公司主张违约金数额过高，请求法院予以调整。违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。该地段租金经评估为每月2.60元/平方米，与原被告约定的日万分之五的违约金相比，约定的违约金确实远超诉争房屋同地段同类房屋的租金标准，故将违约金酌情调整为日万分之一为宜，被告固始县五月花实业有限公司向原告支付违约金538823元×0.0001×522天=28126.56元，对原告超出上述赔偿数额的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告沈子有逾期交房违约金28126.56元。二、驳回原告沈子有超出上述赔偿数额部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，减半收取计1665元，由沈子有负担1413元，固始县五月花实业有限公司负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 聂士峰二〇一七年八月三十日书记员 汪岚洁 搜索“”