（2017）鄂96民终475号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-14
案件名称
彭芹芳、天门市方舟物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省汉江中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭芹芳,天门市方舟物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂96民终475号上诉人（原审被告）：彭芹芳，女，1971年11月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被上诉人（原审原告）：天门市方舟物业管理有限公司，住所地：天门市杨林办事处杨林大道北（科技楼）01幢。法定代表人：贾晓舫，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑新主，男，该公司员工。上诉人彭芹芳因与被上诉人天门市方舟物业管理有限公司（以下简称方舟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭芹芳及被上诉人方舟物业公司的委托诉讼代理人郑新主到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭芹芳上诉请求：撤销原判决，改判彭芹芳不交纳物业费。事实和理由：1.方舟物业公司未完成全封闭式管理小区的承诺，业主多次要求方舟物业公司将小区内宾馆与住户共用的楼道封闭，该公司未予理睬，致使彭芹芳家中被盗现金6900余元，该款项应当与涉案物业费相抵销。2.2015年以来，方舟物业公司未履行合同约定的义务，致使小区水电被他人占用，电梯故障，业主家中停水、停电等情况时有发生。3.方舟物业公司收取彭芹芳区域绿化养护费后，未按约定进行绿化、养护，应当退还多收取的绿化费。4.方舟物业公司未经业主同意，擅自将小区内的物业管理用房借给他人，至今未返还。5.方舟物业公司收取物业费后，未向业主提供过正规发票。方舟物业公司辩称，彭芹芳的上诉请求及理由与事实不符，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。1.方舟物业公司一直按照《物业管理条例》和物业服务合同提供物业服务，对涉案小区内公共场所及设施进行管理。2.彭芹芳家中被盗属刑事案件，应另案处理。3.2007年6月28日至2016年4月30日期间，彭芹芳交纳了部分物业费，鸿渐豪庭小区90%以上的业主都按照标准交纳了物业管理费用，彭芹芳拒交物业服务费，缺乏法律依据，违反合同约定，亦损害了全体业主的利益。4.彭芹芳交纳了此前的部分物业费，应视为对方舟公司提供物业服务的认可，彭芹芳以方舟公司物业管理服务不到位为由拒交物业费没有法律依据。方舟物业公司向一审法院起诉请求：判令彭芹芳支付2011年至2014年拖欠的物业费6232元，由彭芹芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月28日，天门市鑫港置业有限公司与天门市申舟物业管理有限公司（以下简称申舟物业公司）签订《前期物业服务合同书》，约定申舟物业公司为位于天门市竟××办事处××路××号的鸿渐豪庭提供前期物业管理服务。物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理（物业公司只维护小区社会面上的公共秩序的管理）；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按市物价局批准的住宅房屋收费标准，由物业公司按建筑面积0.9元／平方米／月向业主收取。小区业主委员会成立后，合同废止。该合同签订后，申舟物业公司进驻鸿渐豪庭提供物业服务。2008年4月28日，经申舟物业公司请示，天门市物价局对鸿渐豪庭小区物业管理服务收费标准作出批复：七层（含七层）以下：0.9元／平方米／月；八层（含八层）以上：1.1元／平方米／月（平方米指建筑面积）。2009年4月5日，彭芹芳与天门市鑫港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了鸿渐豪庭小区A栋10层1001号房屋，该房屋建筑面积118.03平方米。2015年5月1日，鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订《物业服务合同书》，约定申舟物业公司继续为鸿渐豪庭提供物业管理服务。申舟物业公司自2007年6月28日起至2016年4月30日止为鸿渐豪庭提供了物业服务，2016年5月10日撤离鸿渐豪庭。2015年8月13日，申舟物业公司变更为方舟物业公司。另查明，申舟物业公司按照市物价局批复的物业服务收费标准，按年度向鸿渐豪庭业主收取物业服务费，年度物业服务期限为本年5月1日至次年4月30日。彭芹芳交纳物业费的标准为1.1元／平方米／月，其尚未交纳2011年、2012年、2013年、2014年的物业费共计6232元（118.03平方米×1.1元／平方米／月×48个月），物业服务期限为2011年5月1日至2015年4月30日。2009年6月，彭芹芳家被入室盗窃。鸿渐豪庭小区交房时水电未一户一表入户，业主与开发商经营的酒店共用一个户头交纳水电费。2015年6月酒店停业后，小区水电费由业主与方舟物业公司根据各自用量分摊。为将水电改到户，2015年下半年小区96户业主每户交纳了水改费、电改费，由方舟物业公司代收后交至水电部门。电力部门已向业主出具电改费发票。诉讼中，方舟物业公司提供了水务部门出具的水改费发票。2013年7月至2015年2月，鸿渐豪庭小区电梯因设备老化故障频繁，曾多次发生电梯停运，申舟物业公司以专项维修资金缺乏为由，未及时对电梯进行维修，其间也未按照相关规定对电梯进行年度检测。2015年2月12日，小区电梯被市质监部门查封。申舟物业公司为鸿渐豪庭提供物业管理服务期间，鸿渐豪庭多次发生入室盗窃以及车辆受损、被盗事件，还存在将物业管理用房借给他人使用等问题。一审法院认为，天门市鑫港置业有限公司与申舟物业公司签订的《前期物业服务合同书》，以及鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对申舟物业公司、鸿渐豪庭全体业主具有法律约束力。申舟物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。彭芹芳应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。彭芹芳按1.1元/平方米/月交纳物业服务费至2011年4月30日，应视为对此收费标准的认可。根据物业服务合同的约定，申舟物业公司负有管理维护电梯，保证其正常运转的义务，以及维护公共秩序，协助做好小区内安全防范工作的义务，合理使用物业管理用房的义务，但根据庭审查明的事实，申舟物业公司在电梯维修、养护，物业管理用房使用，以及小区公共秩序的维护、安全防范协助管理等方面存在服务瑕疵，构成违约，应承担相应的违约责任。彭芹芳作为鸿渐豪庭业主，在申舟物业公司已实际提供主要物业服务的情况下，应当向申舟物业公司交纳相应的物业费。申舟物业公司已变更为方舟物业公司，相关权利义务由方舟物业公司享有和承担。故该院对方舟物业公司主张的2011年、2012年、2013年、2014年物业费数额酌情予以减免，根据本案实际情况，该院酌定由彭芹芳承担欠交物业费总额的80%。彭芹芳应支付的物业服务费计算为4986元（118.03平方米×1.1元／平方米／月×48个月×0.8）。对于彭芹芳提出的申舟物业公司收取物业费未提供正规发票的抗辩，不能作为其不交纳物业费的合理理由，该院不予支持。对于彭芹芳提出的其他抗辩，因无证据证实，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第三十七条、第四十一条第一款、第四十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决：彭芹芳于该判决生效后十日内向方舟物业公司支付2011年5月1日至2015年4月30日期间拖欠的物业服务费4986元；驳回方舟物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由方舟物业公司负担5元（已交纳），由彭芹芳负担20元（此款方舟物业公司已垫付，待执行时由彭芹芳一并给付）。二审期间，当事人双方均未提交新的证据。二审查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，方舟物业公司（变更前为申舟物业公司）与天门市鑫港置业有限公司签订的《前期物业服务合同书》，与鸿渐豪庭业主委员会签订的《物业服务合同书》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效。方舟物业公司依约于2007年6月28日至2016年4月30日期间为鸿渐豪庭提供了物业服务，彭芹芳应当依约交纳物业服务费。但因本案相关证据证明方舟物业公司在提供物业管理服务中存在履行瑕疵，一审法院酌情对彭芹芳尚欠2011年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费以20%为比例予以减免，并无不当，本院予以支持。对彭芹芳关于方舟物业公司未按合同约定履行好管理小区秩序、共用电梯设备的维护等义务，其有权拒付物业服务费的上诉理由，本院认为，本案虽有证据证明方舟物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，一审法院亦据此酌情减免了部分物业服务费，但并不能因此而证实方舟物业公司未履行物业服务的主要职责，彭芹芳无权以此为由拒付剩余全部物业服务费，对其该项上诉理由，本院不予采纳。对彭芹芳关于方舟物业公司应退还绿化养护费的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。对彭芹芳关于其因方舟物业公司管理不当致使家中被盗，造成经济损失6900元，应抵销涉案物业服务费的上诉理由，本院认为，因彭芹芳该项主张涉及另一法律关系，在本案尚无证据确认彭芹芳对方舟物业公司享有6900元债权的情况下，对彭芹芳的该项上诉理由，本院不予采纳，如彭芹芳认为方舟物业公司存在违约或侵权行为给其造成了经济损失，可另行主张权利，对彭芹芳关于方舟物业公司未经业主同意，擅自将小区内物业管理用房借给他人，至今未予返还的上诉理由，本院认为，依照《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。故对涉案物业管理用房所涉权利应由鸿渐豪庭业主委员会主张，彭芹芳无权单独主张，对其该项上诉理由，本院不予采纳。对彭芹芳关于方舟物业公司收取物业服务费后，未向业主提供正规发票的上诉理由，因不构成彭芹芳拒交物业服务费的正当理由，对该项上诉理由，本院亦不予采纳。综上，彭芹芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭芹芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 勇审 判 员 丁 盼审 判 员 赵湘湘二〇一七年八月三十日法官助理 胡煜婷书 记 员 张 茂 来自：