（2017）湘1003民初1084号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-02-11
案件名称
郴州市某某房地产开发有限公司与郴州某某物业服务有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郴州市某某房地产开发有限公司,郴州某某物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第十条第一款，第四十六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初1084号原告（反诉被告）：郴州市某某房地产开发有限公司。法定代表人：马某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱丹，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州某某物业服务有限公司。法定代表人：段某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文新，湖南郴华律师事务所律师。原告（反诉被告）郴州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）与被告（反诉原告）郴州某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某房产公司的委托诉讼代理人邱丹、罗小伟，被告某某物业公司（反诉原告）的委托诉讼代理人周文新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某房产公司（反诉被告）向本院提起诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《前期物业服务合同》已终止；2、请求判令被告归还”某某”一期项目物业用房；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告郴州市某某房地产开发有限公司与被告郴州某某物业有限公司签订了《某某前期物业服务合同》，约定由被告对”某某”小区进行前期物业管理，合同期限为两年。在合同履行期间，被告某某物业公司未能按照合同约定提供合格的物业管理服务，故原告决定不再与其签订合同。2016年12月26日合同到期后，双方未续签合同。被告某某物业公司继续占用”某某”一期项目物业用房，停止对该项目提供物业管理服务。2017年5月8日，原告向被告发出《关于解除合同关系的告知函》，要求被告在收到告知函后即日与原告交接相关工作并搬离原告提供的物业场所，但被告拒不撤出”某某”小区，致使原告无法聘用其他物业公司，对小区进行物业管理服务。综上所述，被告的行为给原告造成了严重损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告某某物业公司（反诉原告）向本院提起反诉请求：1、判决驳回原告的本诉请求。2、判决确认被告与原告之间已经依法招投标成立为期三年（从2017年6月1日至2020年5月31日）的”某某”前期物业服务合同关系。3、判决原告依照2015年4月某某项目招投标及中标文件之内容与被告签订书面”某某”前期物业服务合同。4、判决原告给付被告”某某”售楼营销中心物业服务费125500元和”某某”一期物业服务费190000元，合计315500元（暂计算至2017年7月31日，此后物业服务费另算）。5、判决原告承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。事实与理由：一、关于本案基本事实经过：2014年12月27日，被告与原告签订了为期两年的某某前期物业服务合同，又于当天补签了一份关于原告售楼营销中心物业服务的补充协议并附后约定该售楼营销中心的物业服务费为25100元/月，之后两年零五个月时间原告并未将”某某”项目物业交由被告提供的物业服务，而仅仅是将补充协议约定的售楼营销中心交由反诉人提供物业管理服务。由于住宅项目物业服务依法必须招投标程序选聘，2015年3月，原告委托湖南材信招标代理有限公司对某某的前期物业服务进行了公开招标，被告参加了投标，经依法严格评标被确定为”某某”物业服务项目中标单位，并于2015年4月14日收到了中标通知书。但原告又未依照招投标及中标文件与被告签订前期物业服务合同，只是反复承诺说需要等”某某”开盘前再正式签约并移交物业管理。直到2017年5月8日，原告突然以合同期满为由向被告提出解除2014年12月27日签订的某某前期物业服务合同及其补充协议，并违背之前的招投标结果违法引进另一家物业服务企业进驻”某某”。被告与原告多次沟通无果，于2017年5月10日向郴州市房产管理局投诉原告作为招标人拒不与中标人签订书面合同等违法行为。2017年5月23日，郴州市房产管理局物业科召集被告与原告在该局11楼会议室对原告的违法行为进行核实和调解，最终双方均同意按2015年4月”某某”前期物业服务项目招投标及中标文件内容签订并履行”某某”前期物业服务合同。2017年6月1日，应原告要求和通知，被告安排了17名物业管理人员进驻”某某”小区，分别从事该小区门岗值班、秩序维护、工程维修等物业服务工作至今。2017年6月22日上午，被告与原告商定在双方签订书面”某某”物业服务合同和全部物业服务人员到岗前，由原告自2017年6月起暂按每月95000元支付被告物业服务费。同时，双方多次商议签订”某某”前期物业服务合同具体条款，由于原告一再严重违背招投标及中标文件约定，提出对已交房的业主减免物业管理费、对空置房免收物业管理费等种种违法违约的苛刻要求，逼得被告只能在亏损的情况下提供物业服务，致使书面的”某某”前期物业服务合同至今未能签订。二、双方2014年12月27日签订的”某某”前期物业服务合同（不含补充协议）系无效、失效合同，不存在到期终止问题。我国《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业。被告与原告于2014年12月27日签订的”某某”前期物业服务合同（不含补充协议部分）由于并未经过法定招投标程序，违反行政法规的强制性规定，应属无效合同，之后原告依法对”某某”的前期物业服务进行了公开招标，被告也参与了投标并被确定为中标单位，上述招投标行为显然也是对该合同的明确废止。以上足见，2014年12月27日签订的”某某”前期物业服务合同（不含补充协议部分）是一份违法且经合同双方当事人以事实行为废止的无效或失效合同，不存在原告诉称的该合同到期终止问题。三、被告与原告已经招投标程序和事实行为依法成立为期三年的”某某”前期物业服务合同关系，不存在归还”某某”项目物业的问题。首先，从法律性质上看，原告于2015年3月委托招标代理机构就”某某”前期物业服务进行的公开招标行为属于要约邀请，而被告基于原告的招标文件发出的投标文件则为要约，原告通过招标代理机构向被告发出的中标通知书为承诺，依据我国《合同法》相关规定，承诺到达要约人时生效，”某某”前期物业服务合同即成立。必须指出，双方招投标及中标文件已详尽确定的表述了”某某”前期物业服务的地点、类型、面积、管理事项、服务质量与标准、服务费用、合同期限、双方权利义务等前期物业服务合同的主要条款，并附有书面物业服务合同。可见，被告与原告已经过合法的招投标程序，依法成立了”某某”前期物业服务合同。其次，从事实行为上看，被告与原告于2017年5月23日再次确认了按”某某”前期物业服务招投标及中标文件内容签约、履约，并于2017年6月1日起双方亦实际履行了”某某”前期物业服务合同的部分权利义务，双方交割了物业用房及物业服务事项，被告也提供了相关物业服务，同时还约定了先期物业服务费用，可见，”某某”前期物业服务合同已事实成立，原告无权违约要求被告退还已依约交付的物业用房。四、原告拖欠被告物业服务费315500元，应予给付。被告与原告于2014年12月27日就售楼营销中心物业签订的《某某前期物业服务合同补充协议》因不涉及住宅物业，无需经过招投标程序选聘物业服务企业，故属合法有效合同，且该协议到期后，双方均以事实行为进行了续约，原告理应按被告实际提供的物业服务期给付费用，截至2017年7月31日尚拖欠反诉人5个月物业服务费125500元。此外，原告亦未按双方商定的”某某”支付暂进物业服务费，至今已拖欠今年六、七月”某某”物业服务费190000元。以上合计315500元。综上，本案纠纷纯属原告公然违法违约所造成，其本诉请求无一成立，被告的反诉请求合法合理，为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。本诉原告（反诉被告）某某房产公司辩称：1、原告与被告之间的前期物业服务合同关系已经终止。2014年12月27日，原告某某房产公司与被告某某物业公司签订了《某某前期物业服务合同》，约定由被告对”某某”小区进行前物业管理，合同期限为两年，在合同履行期间，被告某某物业公司未能按照合同约定提供合格的物业管理服务，故原告决定不再续签合同。虽然2015年3月原告就某某一起项目的前期物业服务进行了公开招投标，且被告在此次招标程序中中标，但原告亦未与被告正式签订《前期物业服务合同》，故被告中标并不代表双方已成立前期物业服务合同关系，原告与被告之间前期物业服务合同关系已经终止。2、原告与被告于2014年12月27日签订的《某某前期物业服务合同》，约定将原告开发的位于郴州市青年大道与凤凰路交汇处，总建筑面积115758平方米的”某某”项目的前期物业管理服务事宜交于被告，虽然该合同的签订未经公开招投标，系原告与某某物业公司双方协商签订，但并不代表该合同为无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，是指效力性强制性规定。且《物业管理条例》第二十四条并无规定房地产开发商只能以招投标的方式聘选前期物业服务公司，同时还规定了在符合一定条件的情况下可以以协议的方式选聘物业服务企业，故该条规定系管理强制性规范，而非效力性强制性规范。故原告与某某物业公司于2014年12月27日签订的《某某前期物业服务合同》系有效合同，该合同已于2016年12月26日到期。3、原告与被告之间的物业服务合同关系已经终止，被告应当归还”某某”项目物业服务用房。4、原告未按照招标文件与被告签订合同，不属于法律受案范围。5、被告诉请的物业费315500元于法无据，原告无支付义务。如前所述，原告与被告之间的《前期物业服务合同》已经于2016年10月26日到期，之后原告也正式向被告发函要求其归还物业用房，但遭到被告拒绝。被告在合同到期、侵占物业服务用房期间，并未向”某某”业主提供物业服务，故原告无义务支付被告物业服务费用。综上所述，被告的反诉请求不符合规定，应予以驳回，第一项诉请是答辩意见，而不是反诉请求，诉请第三项与合同法相冲突，应不予支持，意思自治是合同法的精髓，不能强制平等主体签订合同，被告的反诉请求存在强迫交易，被告主张物业服务费，应按照物业服务合同提供相应的物业服务，被告并未提供相应的物业服务，被告的反诉请求应不予支持。原告（反诉被告）某某房产公司就其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明原告身份信息及主体资格。2、被告工商登记信息复印件，拟证明被告身份信息及主体资格。3、2014年12月27日某某前期物业服务合同、2017年5月8日关于解除合同关系的告知函复印件，拟证明（1）、原、被告双方签订的《前期物业服务合同》已于2016年12月26日合同期限届满，合同已终止；（2）、原告于2017年5月8日向被告发函，要求其搬离物业服务场所。被告（反诉原告）对原告提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3、4的真实性无异议，对其证明方向有异议，证据3是违法无效的合同，不存在届满终止的问题，合同双方也已经以双方的实际行为废止了该合同，该合同无效，证据4与本案无关联，发函时被告都未交付物业管理用房，是后来才交付。被告（反诉原告）某某物业公司就其辩称和反诉向本院提交如下证据：1、营业执照及法定代表人身份证复印件，证明反诉原告的主体身份。2、某某前期物业服务招标文件、某某投标文件、2015年4月14日中标通知书复印件，证明反诉原告与反诉被告之间经过合法的招投标程序形成了合法有效的为期三年的”某某”前期物业服务合同关系。3、2017年7月7日至广东某某物业服务发展有限公司告知函、2017年5月11日律师函、2017年7月10日至郴州市房产管理局的公开投诉信复印件，证明（1）、反诉被告违法违约排除作为”某某”前期物业服务合法中标人的反诉原告，安排物业服务公司进驻某某提供物业服务的事实；（2）、反诉原告多次催告反诉被告签订、履行某某前期物业合同的事实。4、反诉原告针对反诉被告种种违法行为的投诉信、郴州市房产管理局物业管理科调解会议记录复印件，证明反诉原告与反诉被告在郴州市房产局物业科的调解下同意依照2015年的招投标文件签订并履行某某前期物业服务合同的事实。5、2014年12月27日某某前期物业服务合同及补充协议书复印件，证明反诉原告为反诉被告营销中心提供物业服务的补充协议合法有效，收费标准为25100元/月。6、关于加强营销中心观光自行车管理的建议函、工作联络函、营销中心物业服务费发票签收回执单、营销中心物业服务费收款回单复印件，证明1、反诉原告与反诉被告在售楼营销中心物业服务协议期满后实际续约、履约的事实；2、反诉被告于2017年3月21日支付2017年1月至2月营销中心物业服务费后，至今已拖欠反诉原告5个月物业服务费共计125500元。7、2017年7月31日关于某某小区物业服务2017年6、7、8月的物业服务相关费用情况说明以及费用测算表、QQ邮箱截图、2017年7月7日至反诉被告的告知函、关于某某小区和营销中心物业服务的相关事宜的联系函、关于某某小区及营销中心物业服务相关情况呈报函复印件，证明1、反诉原告、反诉被告商定同意自2017年6月起暂按95000元/月给付”某某”物业服务费，以及该费用构成情况；2、反诉原告应反诉被告要求于2017年6月1日安排了首批17名员工进驻某某小区，提供了相应物业管理服务，双方已事实形成某某物业服务合同关系。8、关于赠送客户物业费结算的联系函及物业管理费登记函复印件，证明反诉原告与反诉被告之间以事实行为确认经招投标程序合法形成的为期三年的”某某”前期物业服务关系。原告某某房产公司对被告某某物业公司提交的证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，该份证据只能证明反诉原告参与了反诉被告委托招标代理机构就”某某”前期物业服务进行的公开招投标，并且中标，但双方并未按照招标文件签订书面的《前期物业服务合同》，双方之间并未形成有效的前期物业服务合同关系。对证据3中的致广东某某物业服务发展有限公司告知函的真实性、合法性及关联性均不予认可，首先发函对象并非反诉被告，反诉被告对此函件并不知情，其次该函件无人签收，无法证明是否已有效送达，再次，该告知函不能证明有其他物业服务公司已经入驻”某某”项目；对律师函的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，不能证明有其他物业服务公司已经入驻”某某”项目；对致郴州市房产管理局的公开投诉信的真实性、合法性及关联性均不予认可，投诉信内容由反诉原告自己所写，不具有证据效力。对证据4中反诉人针对被反诉人种种违法行为的投诉信真实性、合法性及关联性均不予认可，投诉信内容由反诉原告自己所写，不具有证据效力；对郴州市房产管理局物业管理科调解会议记录的真实性、合法性及关联性均不予认可。首先，这份会议记录并非正式的会议纪要，且没有反诉被告在场人员的签字确认；其次，该份证据仅有郴州市房产管理局物业管理科盖章，没有经手人签字确认复印属实，物业管理科作为行政单位的科室，不符合证据的法定形式要件，不具有证明效力；最后，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十七条》”在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”。对证据5的真实性、合法性没有异议，对证明方向有补充，补充协议合法有效，则作为主合同的《某某前期物业服务合同》同样合法有效。对证据6中的营销中心建议函、工作联络函的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，该两份工作函件均发生在双方于2014年12月27日签订的合同履行期内，该份合同到期后，反诉原告并未再提供物业服务；对于营销中心服务费发票签收回执单、营销中心物业服务费收款回单的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，反诉被告向反诉原告支付2017年1月至2月的物业服务费用，是希望其拿到钱后尽快归还物业用房，但反诉被告依然拒绝归还，故至此反诉被告未再向反诉原告支付任何款项。对证据7中的某某前期物业服务费情况说明以及费用测算表、QQ邮箱截图的真实性、合法性及关联性均不予认可，情况说明为反诉原告自己所写，费用约定无任何反诉被告工作人员签字确认，双方从未就物业服务费达成合意；对致被反诉人告知函的真实性、合法性及关联性均不予认可，该联系函内容为反诉原告自己所写，未向反诉被告送达；对某某小区以及营销中心物业服务联系函、某某以及营销中心物业服务情况呈报函的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，该份证据只能证明反诉原告曾向反诉被告发函，反诉原告并未提交相关人员的劳动合同、保险缴纳证明、上岗证以及岗前培训证明等证据，无法证明其安排员工入驻某某小区提供物业管理服务。对证据8的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，该份证据只能证明在双方2014年12月27日签订的《前期物业服务合同》履行期内，反诉被告向部分业主赠送物业管理费的事实，不能证明其他事实。经庭审质证，本院对原告提交的1、2、3项证据，被告提交的1、2、5、6、8项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月27日,原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《某某前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》，约定由被告对”某某”小区进行前期物业管理，合同期限为两年，原告在售楼营销中心为被告提供了办公场所。2015年3月，原告委托湖南材信招标代理有限公司对某某的前期物业服务进行了公开招标，被告参加了投标，经评标被确定为”某某”物业服务项目中标单位，并于2015年4月14日收到了中标通知书，但双方未按招投标要求另行签订合同，2016年12月26日合同到期后，原告认为在合同履行期间，被告未能按照合同约定提供合格的物业管理服务，双方遂未续签合同。被告认为经招投标程序后，双方已形成事实上的为期三年的”某某”前期物业服务合同关系，故被告未搬离原告在售楼营销中心为被告提供的办公场所。2017年5月8日，原告向被告发出《关于解除合同关系的告知函》，要求被告在收到告知函后即日与原告交接相关工作并搬离原告提供的物业服务场所，但被告仍未搬离原告提供的物业场所，原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，本案系合同纠纷。争议的焦点为：1，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》是否已终止；2，原告（反诉被告）的诉请是否支持；3，被告（反诉原告）的反诉请求是否支持。关于焦点1，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方已按合同和协议履行完毕，双方对合同期限内的履行情况并无异议，现合同期限已满，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》已失效。关于焦点2，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》已失效，双方未续签合同，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离原告（反诉被告）提供的物业服务场所，本院予以支持。关于焦点3，2015年4月14日，被告（反诉原告）被确定为”某某”物业服务项目中标单位，但双方未按招投标要求正式签订《前期物业服务合同》，合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，签订《前期物业服务合同》是合同双方自愿协商，不能强制签订，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，故被告中标并不代表双方前期物业服务合同关系已成立。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间前期物业服务合同关系已经失效，被告主张物业服务费，应按照物业服务合同提供相应的物业服务，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间并未签订物业服务合同，原告（反诉被告）并未要求被告（反诉原告）向其提供前期物业服务，被告（反诉原告）主张物业服务费的反诉请求应不予支持，故被告（反诉原告）的反诉请求均予以驳回。综上所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》已失效。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离原告（反诉被告）提供的物业服务场所，本院予以支持，被告（反诉原告）的反诉请求均予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十六条《物业管理条例》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郴州市某某房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郴州某某物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》已失效。二、限被告（反诉原告）郴州某某物业服务有限公司在本判决书生效后十日内搬离原告（反诉被告）郴州市某某房地产开发有限公司提供的物业服务场所。三、驳回被告（反诉原告）郴州某某物业服务有限公司的反诉请求。本案受理费80元，减半收取40元，反诉费3016.25元，减半收取1508.13元，合计1548.13元，由被告（反诉原告）郴州某某物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 谭友元二〇一七年八月三十日书记员 陈艳平附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：