（2017）沪01民终8630号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
程新华诉宗磊房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程新华,刘欢欢,宗磊,中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行,上海市公积金管理中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8630号上诉人（原审被告）：程新华，男，1983年10月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：刘欢欢，女，1981年9月4日出生，土家族，住上海市徐汇区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：刘莹，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宗磊，男，1984年4月18日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王步权，上海瑞富律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市黄浦区福州路666号。负责人：王盛，行长。委托诉讼代理人：陈意茹，女，中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行工作人员。委托诉讼代理人：杨祎芳，女，中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行工作人员。原审第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市黄浦区金陵东路***号**号楼。法定代表人：马力，主任。委托诉讼代理人：金文哲，上海宏仑宇君律师事务所律师。上诉人程新华、刘欢欢因与被上诉人宗磊及原审第三人中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行（以下简称农行黄浦支行）、原审第三人上海市公积金管理中心（以下简称市公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程新华及两上诉人之共同委托诉讼代理人张兵、刘莹，被上诉人之委托诉讼代理人王步权，原审第三人农行黄浦支行委托诉讼代理人杨祎芳，原审第三人市公积金中心委托诉讼代理人金文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程新华、刘欢欢共同上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审事实认定不清。一、一审忽略审查两上诉人是否构成根本违约这一争议焦点；二、刘欢欢是在受到被上诉人胁迫的情况下签订《协议书》，且刘欢欢签订该《协议书》并未得到程新华的授权，故该《协议书》并非两上诉人的真实意思表示，应属无效。宗磊辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：两上诉人的陈述没有事实和法律依据，程新华出具的授权委托书明确记载刘欢欢可以进行和解，签订《协议书》当天该授权委托书也同时到了，且签订《协议书》的时候刘欢欢一直和程新华保持联系。因此，双方签订的《协议书》合法有效，请求驳回上诉，维持原判。农行黄浦支行述称，尊重法院判决。市公积金中心述称，对本案事实不清楚，请求法院依法裁判。宗磊向一审法院起诉请求：1、判决确认宗磊与程新华、刘欢欢签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、判决程新华、刘欢欢向宗磊承担违约金及赔偿款人民币（币种下同）285,600元；3、判决程新华、刘欢欢将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户登记到宗磊名下，过户费由双方各半承担；4、农业银行黄浦支行、市公积金中心配合办理系争房屋的抵押涤除手续。一审诉讼过程中，宗磊变更第一项诉讼请求为：确认双方就系争房屋签订的房屋买卖合同于2016年2月22日已协议解除。一审法院认定事实：宗磊（出卖方）与程新华、刘欢欢（买受方）于2015年5月25日就购买系争房屋经满懿（上海）房地产咨询有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，协议签订后，程新华、刘欢欢向宗磊支付了购房定金25,000元。同年7月18日，宗磊（卖售人，签约甲方）与程新华、刘欢欢（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方位于XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积72.87平方米，房地产转让价款为136万元。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金及赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。附件三付款协议约定，乙方于2015年5月24日支付甲方定金25,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，乙方于签订本买卖合同后的两日内，将房款385,000元直接支付予甲方，乙方于甲、乙双方约定的2015年11月15日之前由银行将乙方贷款95万元打入甲方指定账号。合同补充条款还约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。甲方于收到乙方贷款后当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书。关于乙方贷款约定，贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋的房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。乙方于签订本买卖合同日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。协议签订后，程新华、刘欢欢向宗磊支付了购房款385,000元。2015年11月11日，双方至房地产交易中心办理了系争房屋过户登记申请手续，11月23日，系争房屋过户登记至程新华、刘欢欢名下，并设立了抵押权人为农业银行黄浦支行、市公积金中心的贷款抵押（商业贷款45万元，公积金贷款49万元）。2015年12月18日，宗磊发《催告函》给程新华、刘欢欢，提出系争房屋已完成过户，合同约定付款日期早已超过，但一直未能收到购房款，要求程新华、刘欢欢在收到函件后7天内将房款支付，逾期将按合同第九条第三款的约定解除合同并追究违约责任。同年12月28日，宗磊向程新华、刘欢欢寄送了《解除合同通知函》，表示因程新华、刘欢欢经多次催讨未能按约履行付款义务，故宗磊行使解除权，解除与程新华、刘欢欢签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求程新华、刘欢欢协助办理将系争房屋过户至宗磊名下，已付房款中扣除合同价的20%作为违约金。嗣后，宗磊以讼称事由诉至法院。一审诉讼过程中，刘欢欢、程新华向宗磊汇款1万元。2016年2月20日，刘欢欢向宗磊出具《承诺书》一份，称确认买卖合同解除，自愿放弃购买系争房屋，并同意将房屋产权过户登记给出售人，待办理好房屋产权过户事项且宗磊取得过户收件收据当日，由宗磊退还程新华所支付的所有房款，宗磊放弃追究承诺人违约责任。宗磊亦在该《承诺书》上签名。同年2月22日，宗磊（甲方）与刘欢欢、程新华（刘欢欢代）（乙方）签订《协议书》一份，约定双方在平等、自愿、协商一致基础上达成如下协议：1、双方一致确认双方之间的系争房屋《上海市房地产买卖合同》解除。2、乙方在本协议签订后七日内开始办理系争房屋产权过户登记回甲方名下的手续，甲方应予以配合相关过户事宜，过户登记产生的全部税、费由甲、乙双方各半承担。3、甲方在办理好过户登记手续且取得收件收据后七日内，将乙方已支付的房款42万元，扣除乙方应承担的过户税、费后余额无息退还给乙方；如果在此过程中因乙方原因该房屋产生他项权利或司法查封，一切责任由乙方承担。4、双方再无其他争议。一审认为，本案争议焦点为宗磊与刘欢欢在诉讼过程中就解除《上海市房地产买卖合同》签订的《协议书》的效力问题。宗磊认为双方签订的《协议书》真实有效，是当事人真实意思表示，原先的调解方案是程新华、刘欢欢支付宗磊违约金的前提下，房屋买卖合同继续履行，但程新华、刘欢欢反悔，并提出解除合同，且签订《承诺书》和《协议书》时，刘欢欢及其家人、诉讼律师均在场，根本不存在刘欢欢受胁迫的情况。对此，宗磊向法院提供：1、经使领馆公证的程新华委托刘欢欢的委托书；2、双方于2016年2月20日签订《承诺书》时的录像视频；3、2016年2月19日双方在系争房屋内的谈话录音，旨在证明刘欢欢受程新华的全权委托，且《协议书》的签订不存在程新华、刘欢欢受胁迫的情形。程新华、刘欢欢则认为，2016年2月19日，宗磊闯进系争房屋内威胁恐吓刘欢欢，导致刘欢欢作出了非真实的意思表示，且程新华只是委托刘欢欢诉讼事项，对解除合同是不予认可的。为此，程新华、刘欢欢向法院提供如下证据：1、程新华的工作证及护照；2、双方之间及程新华、刘欢欢与中介人员之间的通话录音；3、公安局案（事）件接报回执单及程新华、刘欢欢向宗磊、中介人员发的《告知函》；4、程新华及刘欢欢微信聊天记录的公证书；5、证人蒙某关于听到双方关于搬家具发生争论的证言。经质证，程新华、刘欢欢对宗磊所举证据的真实性无异议，但认为《承诺书》签署之前刘欢欢已受威胁，尚在恐惧中，而录音资料中的话是刘欢欢被对方套话后所作陈述。宗磊对程新华、刘欢欢的所举证据1的真实性没有异议，但认为程新华向刘欢欢出具了有效的委托书；对证据2中程新华、刘欢欢与中介人员的通话录音真实性无法确认，对双方之间的对话没有异议，认为录音内容恰恰证明了不存在胁迫情形；对证据3真实性没有异议，但无法证明程新华、刘欢欢的举证目的，只是说明程新华、刘欢欢在事后反悔；对证据4有异议，第一，该微信聊天记录有编辑、删除以及大量语音内容无法体现，第二，2016年2月21日之后至3月18日之间关键时间段内的聊天记录全部没有，第三，相关的记录内容恰恰证明了程新华和刘欢欢，以及诉讼代理律师一直保持沟通联系，宗磊不存在威胁程新华、刘欢欢的情形，程新华、刘欢欢亦承认存在违约，与宗磊协商承担20万元违约金以继续交易等事实；认为证据5不能证明程新华、刘欢欢的待证目的。一审法院认为，首先，根据双方当事人提供的2016年2月19日至2月20日的录音资料和录像视频，并结合程新华、刘欢欢提供的微信聊天记录内容，可以看出该期间，双方就是否继续履行买卖合同，以及程新华、刘欢欢承担多少违约金以继续交易进行了多次磋商，签订旨在解除买卖合同的《承诺书》及《协议书》时，刘欢欢与其家人、诉讼代理人刘岳律师（后撤销委托）一起在场，并无证据证明宗磊威胁恐吓刘欢欢，导致其作出违背真实意思的表示。据此，程新华、刘欢欢认为该《协议书》因刘欢欢受宗磊胁迫，并非其真实意思表示的主张，法院不予采信；其次，刘欢欢与程新华系夫妻关系，是系争房屋的共同购房人，程新华出具的经领事馆公证的委托书中特别授权刘欢欢在本案诉讼过程具有代为应诉，提供证据，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉等委托权限，还有请求调解、进行和解的委托权限，因此，刘欢欢代程新华与宗磊签订的《协议书》理应代表了程新华、刘欢欢。综上，宗磊与刘欢欢、程新华签订的《协议书》系双方对房屋买卖合同解除的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。对双方当事人均具有法律约束力，宗磊要求确认房地产买卖合同于当日解除，应予支持。系争房屋因此次交易所设定的贷款抵押，抵押权人即农业银行黄浦支行、市公积金中心应予配合涤除。待抵押登记涤除后，双方应当将系争房屋过户登记回宗磊名下，由此产生的税费按照协议约定各半承担。而宗磊已收取的购房款42万元理应退还程新华、刘欢欢。此外，程新华、刘欢欢为取得系争房屋向物业管理单位支付的物业费用5,082元，宗磊亦应返还程新华、刘欢欢。一审据此判决：一、宗磊与程新华、刘欢欢就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月22日解除；二、中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行、上海市公积金管理中心于判决生效之日起十五日内办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权涤除手续；三、宗磊于上述抵押权涤除之日起三日内返还程新华、刘欢欢购房款42万元，物业管理费5,082元；四、程新华、刘欢欢于上述抵押权涤除之日起三日内配合宗磊将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至宗磊名下，由此产生的税费，按照国家规定各半承担；五、驳回宗磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,584元，由宗磊负担5,504元，程新华、刘欢欢负担80元；财产保全费5,000元，由程新华、刘欢欢负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人称在双方签订《协议书》时，刘欢欢及其母亲、程新华的父亲和哥哥、两上诉人原诉讼代理人刘岳律师都在场。上诉人程新华认可签订《协议书》时前述四位家人在场，但称刘岳律师在签订《协议书》时并不在场，其系在《协议书》签订后经刘欢欢通知而来，且被上诉人一方有十几个社会人员在场。本院认为，本案中，被上诉人系依据《协议书》要求确认双方签订的房屋买卖合同已协议解除，且上诉人一审中亦已明确表示不再就己方是否构成根本违约进行辩论，故本案二审的争议焦点仍为宗磊与刘欢欢在一审诉讼期间就解除《上海市房地产买卖合同》签订的《协议书》是否合法有效，细而言之，一是《协议书》是否系刘欢欢在受到被上诉人胁迫的情况下作出的非真实意思表示；二是刘欢欢是否有权代程新华在《协议书》上签字。关于第一个争议问题，首先，2016年2月22日，刘欢欢在签订《协议书》时，刘欢欢的母亲及程新华的父亲和哥哥该三人均在场，程新华虽称被上诉人一方有十几个社会人员在场，但并未能举出证据加以证明。同时，程新华自称其家人并不同意该《协议书》的内容，但其家人表示不可能改变刘欢欢的行为，也不能阻止刘欢欢签字，由此可见，在两上诉人的诸位家人在场的情况下，现有证据并不能证明刘欢欢在签订《协议书》时受到了被上诉人的胁迫；其次，两上诉人称在2016年2月20日的《承诺书》签署之前刘欢欢就已受到威胁，尚在恐惧中，然而，一者，两上诉人并未在受到胁迫后及时报警，相反，在《承诺书》签署两天后，刘欢欢仍在三位家人的陪同下签订了《协议书》；二者，即便如两上诉人所言，两上诉人原委托诉讼代理律师系在签订《协议书》后到达现场，但也未见刘欢欢当场就受胁迫情形向其代理律师寻求专业帮助，亦未要求其代理律师审核《协议书》效力并提出异议；三者，两上诉人称被上诉人威胁程新华并当场打电话给程新华工作单位领导，导致刘欢欢内心恐惧，然两上诉人并无证据证明该说法。同时，程新华提出通话录音中反映出被上诉人存在威胁性语言，暂且不论被上诉人对程新华与中介之间的通话录音真实性无法确认，且就其提及语句本身而言，结合整个通话录音内容看，仅为被上诉人在双方沟通过程中发生争议时的情绪化语言，尚未达到对上诉人构成胁迫的程度。由此可见，两上诉人所称刘欢欢签订《协议书》前即受到胁迫的说法缺乏依据。综上，本院认为，两上诉人并无证据证明《协议书》系刘欢欢在受到被上诉人胁迫的情况下作出的非真实意思表示，对两上诉人该项主张本院不予采纳。关于第二个争议问题，本院认为，刘欢欢与程新华系夫妻关系，二人均参与了购买系争房屋及与被上诉人就合同履行争议进行磋商的过程，程新华于2016年2月16日出具的经领事馆公证的委托书中已然载明其授予刘欢欢进行和解等权限，现刘欢欢与被上诉人在一审诉讼期间达成协议并代程新华签字，并无不当，该《协议书》的效力理应及于两上诉人。程新华虽称其于2016年2月17日撤销了对刘欢欢的授权委托，但该撤销授权委托书并未依法进行公证，本院对其说法不予采信。同时，两上诉人称无证据证明刘欢欢签订《协议书》时得到程新华的授权，然而，程新华表示其系2016年2月17日将公证授权委托书自国外寄给刘欢欢，但对刘欢欢何时收到以及刘欢欢何时递交法院其并不清楚，两上诉人的代理人也表示刘欢欢本人也说不清楚何时递交法院，其本人发现委托书在被上诉人处也感到不可思议。由两上诉人所述可见，二人主张刘欢欢签订《协议书》时未得到程新华的授权缺乏事实依据，本院不予采信。因此，本院认为，两上诉人与被上诉人签订的《协议书》系双方就系争房屋买卖合同解除作出的真实意思表示，该《协议书》当属合法有效合同，双方理应诚信履约。一审确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月22日解除的意见正确，本院予以确认。同时，一审针对合同解除后的后果处理、被上诉人的违约金主张所作各项判决意见，亦无不当，本院亦予确认。综上所述，上诉人程新华、刘欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,584元，由上诉人程新华、刘欢欢负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘 兵审 判 员 刘 佳代理审判员 严佳维二〇一七年八月三十日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”