（2017）黔27民终1602号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-09-29

案件名称

郝丽青、贵州兴百利商业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郝丽青,贵州兴百利商业管理有限责任公司,贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1602号上诉人（原审原告）：郝丽青，女，1991年4月3日生，苗族，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：何健，贵州秀岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥超，贵州秀岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州兴百利商业管理有限责任公司，住所地：贵州省惠水县长田工业区（贵州神康原生态食品有限公司内）。法定代表人：唐渝明，系公司执行董事。被上诉人（原审被告）：贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司，住所地：贵州省惠水县连江街道上马南路。法定代表人：张福良，系公司执行董事。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：易炳松，男，1972年7月28日生，汉族，系该公司职工，现住贵州省惠水县。上诉人郝丽青因与被上诉人贵州兴百利商业管理有限责任公司（以下简称兴百利公司）、贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称五月阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2017）黔2731民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郝丽青上诉请求，依法撤销一审判决第四项，将该案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：郝丽青经营“摩地卡店”必须得到广州味极限餐饮管理有限公司（以下简称广州味极限公司）的允许和授权，必然要发生定金、保证金、加盟费、管理费、考察费、购买食品原材料等开支。2016年10月12日郝丽青与广州味极限公司签订“品牌授权”合同书，证实郝丽青经营的“摩地卡店”就在兴百利公司出租的商铺内，品牌使用费（加盟费）为98000元、保证金10000元、每年交纳管理费5000元。合同还约定广州味极限公司收取费用后，非因广州味极限公司的原因导致合同终止、解除的，费用不予退还。郝丽青与兴百利公司签订的补充协议，证实双方认可郝丽青的损失包括了加盟费、项目考察费等。兴百利公司出具的证明也认可郝丽青系摩地卡加盟户，这些证据与收条收据相互印证、相互吻合，足以认定案件的事实。同理，被上诉人还应赔偿郝丽青项目考察产生的费用10303.73元。郝丽青与惠水雅美装饰设计有限公司签订的装饰合同，证实郝丽青对租用的商铺进行设计装饰，施工面积为530平方米，装饰预算金额为48万元。商铺室内装饰的现场照片，证实了郝丽青对商铺装饰进入实质性阶段并即将完工。兴百利公司出具的证明，证实郝丽青所在的财富中心整体消防手续还在申办中，致使郝丽青承租的财富中心商铺装饰暂停，不能如期营业。惠水雅美装饰设计有限公司开具的装修费收条与上述证据相互印证，相互吻合，足以证实案件的客观事实。一审法院没有向当事人进一步释明不做司法评估的不利后果，导致郝丽青要求赔偿损失的主张欠缺。一审判决没有查清案件事实，判决结果显失公平公正，未能有效地保护郝丽青的合法权益。兴百利公司、五月阳光公司均未提出答辩意见。郝丽青向一审法院起诉请求：1、解除郝丽青与兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》；2、兴百利公司、五月阳光公司连带赔偿郝丽青损失800000元。一审法院认定事实：郝丽青于2016年8月10日与兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》，同年10月11日签订《补充协议》，双方约定兴百利公司将位于惠水县上马南路财富中心6号4层商铺出租给郝丽青经营摩地卡西餐厅，郝丽青为此向兴百利公司交纳保证金55000元，定金25000元。经兴百利公司同意后，郝丽青进场装修。因该房屋的消防设施等未验收合格，导致双方签订的合同无法履行。双方多次协商未果。另查明：五月阳光公司系位于惠水县和平镇马南路“财富中心”（楼盘名称）的开发者，亦系本案所涉商铺的权利人，五月阳光公司委托兴百利公司对“财富中心”所有的商铺进行管理，五月阳光公司为此出具担保函对兴百利公司承担连带保证责任。再查明：2016年10月12日，郝丽青与案外人广州味极限公司签订《合同书》，该合同约定广州味极限公司授权郝丽青在惠水县上马南路财富中心6号4层商铺经营摩地卡西餐品牌。还查明：郝丽青与兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》后，又于2016年10月22日与案外人惠水雅美装饰设计有限公司（以下简称雅美公司）签订《雅美装饰设计有限公司装修合同》，该合同约定雅美公司对本案所涉房屋进行装修，并购买部分电器设备，在装修过程中，因该房屋未能达到消防标准，被消防部门责令停止施工。一审法院认为，一、关于《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。本案郝丽青要求解除其与兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》，庭审中，兴百利公司及五月阳光公司均无异议，故对郝丽青要求解除其与兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，依法予以支持。二、关于本案责任主体及责任承担方式的确定问题。兴百利公司将未经消防验收合格的房屋出租给郝丽青，并同意郝丽青对该房屋进行装修，消防部门责令郝丽青停止施工，给郝丽青造成损失，故兴百利公司的行为违反合同约定构成违约，应依法承担法律责任。五月阳光公司系本案所涉房屋的开发者及权利人，其在明知房屋未经消防验收合格的情况下，委托兴百利公司对所涉房屋进行出租，故五月阳光公司具有过错，应当承担相应的法律责任。本案中，五月阳光公司向兴百利公司出具《担保函》承诺为兴百利公司的行为承担连带责任，故五月阳光公司与兴百利公司的责任承担方式应确定为连带赔偿责任。三、关于赔偿范围的确定问题。郝丽青要求兴百利公司及五月阳光公司连带赔偿其各项损失800000元，一审法院根据郝丽青提交的证据清单载明的顺序，进行分项阐述、认定：1、违约金、保证金、定金的认定问题。郝丽青与兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》，郝丽青按照约定向兴百利公司交纳保证金55000元、定金25000元，庭审中，兴百利公司和五月阳光公司对此予以认可，在兴百利公司违约并解除合同的前提下，郝丽青要求兴百利公司和五月阳光公司返还保证金55000元、定金25000元的诉请，依法予以支持。《补充协议》第2条约定甲方（兴百利公司）违约的应赔偿乙方（郝丽青）违约金160000元，本案中，兴百利公司已构成违约，故对郝丽青要求兴百利公司和五月阳光公司支付违约金的诉请亦予以支持。2、关于加盟费、品牌管理费、学习培训费、进货损失的认定问题。郝丽青主张其与广州味极限公司签订合同，为此向该公司支付定金、保证金、加盟费、管理费、进货材料等费用共计154860元；为经营摩地卡品牌到广州味极限公司考察学习花费机票、住宿费共计10303.73元，上述费用应由兴百利公司和五月阳光公司承担。庭审中，兴百利公司和五月阳光公司辩称其对郝丽青是否与广州味极限公司签订加盟协议及是否支付相关费用不知情，故对上述费用不予认可。因郝丽青仅提供收款收据对加盟费、定金、保证金、管理费、进货材料费等予以证实，未能提供正式发票及其他证据予以证实，故对郝丽青要求兴百利公司和五月阳光公司支付保证金、加盟费等共计154860元的诉请，依法不予支持。郝丽青提供部分机票及住宿费发票证明其因考察学习产生的费用，庭审中，兴百利公司和五月阳光公司不予认可。从郝丽青提供的证据来看，能证实郝丽青等人确实到过广州，亦确实产生相关费用，但郝丽青未能提供该机票、住宿费支出与考察学习存在因果关系的证据，故对郝丽青要求兴百利公司和五月阳光公司支付因考察、学习产生的机票、住宿费共计10303.73元的诉请，不予支持。3、关于装修、购买安装电器设备、广告费损失等的认定问题。郝丽青主张其与雅美公司签订装修合同，郝丽青为此产生定金、装修款、郝丽青对雅美公司欠款、购买电器支出、油烟排放安装工程款、广告费等共计393359元，该笔费用应由兴百利公司和五月阳光公司承担。庭审中，兴百利公司和五月阳光公司对上述费用均不予认可，郝丽青对定金、装修款、欠款等提供收款收据等证据，未能提供正式发票，一审法院当庭向双方释明可就装修损失等申请司法评估，郝丽青及五月阳光公司当庭表示不申请，兴百利公司表示申请评估，但事后未向一审法院提出书面申请。据此，对郝丽青因装修所受具体损失的数额无法查清。另，郝丽青虽然提供净水器及空调的购买发票，但该设备非因被告的违约行为而报废，而是产生折旧损失，郝丽青未能提供折旧损失的证据。综上，根据谁主张谁举证的原则，郝丽青对其所受损失承担举证责任，郝丽青未能提供有效证据证实其所受损失，应当承担举证不能的后果。据此，对郝丽青要求兴百利公司和五月阳光公司支付其因装修、购买安装电器设备、广告费所产生的损失393359元的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六、第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、九十一条、第九十四条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郝丽青与贵州兴百利商业管理有限责任公司于2016年8月10日签订的《财富中心商铺租赁合同》及2016年10月11日签订的《补充协议》；二、贵州兴百利商业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内日支付郝丽青保证金、定金、违约金共计人民币二十四万元；三、贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；四、驳回郝丽青的其余诉讼请求。案件受理费一万一千八百元，减半收取五千九百元，由郝丽青承担四千一百三十元，贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司及贵州兴百利商业管理有限责任公司共同承担一千七百七十元。二审中，郝丽青提供以下证据：证据1、广东增值税发票三份，拟证明郝丽青已向广州味极限公司交纳了加盟费98000元、食材费41860元、管理费5000元；证据2、7张登机牌拟证明郝丽青等人往返贵阳至广州；证据3、品牌授权书、广州味极限公司的营业执照和惠水县摩地卡西餐厅的营业执照各一份，拟证明广州味极限公司具有合法资格，郝丽青已经加盟了该公司，并在惠水县开办了加盟店。兴百利公司、五月阳光公司对第一组证据表示不知其真实性；对第二、三组证据表示不清楚。经查，上述证据只能证实郝丽青加盟了广州味极限公司，并支出加盟费、食材费、管理费，以及郝丽青与案外人乘坐飞机往返贵阳和广州，与本案没有关联性，本院对此不予确认。经查本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人双方对解除郝丽青与兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》，以及兴百利公司和五月阳光公司连带赔偿郝丽青保证金、定金、违约金共计人民币240000元均未提出异议，对此本院予以确认。针对郝丽青的上诉主张，本案的争议焦点是：兴百利公司和五月阳光公司是否还应连带赔偿郝丽青的加盟费、品牌管理费、定金、保证金、学习培训费、进货损失以及装修费、广告费等损失。关于赔偿加盟费、管理费、进货费损失以及学习培训费的问题。二审中，郝丽青提供了其加盟广州味极限公司，并向该公司支付了加盟费98000元、食材费41860元、管理费5000元的发票以及贵阳往返广州的登机牌，但上述证据均不能证实郝丽青的实际损失，郝丽青虽然未能在兴百利公司出租的商铺内实现其加盟店的营销，但其加盟店的营销活动还可另选场地来完成，上述证据不足以证实其主张，本院对此不予支持。关于郝丽青提出赔偿定金、保证金的损失的主张，其也未提供相应的证据予以证实，故本院对此亦不予支持。对于郝丽青提出对装修损失进行评估的主张，一审法院已向郝丽青作出释明，郝丽青明确表示对惠水县地卡西餐厅装修损失不申请评估，二审中，郝丽青又申请对装修损失进行司法评估，郝丽青的此行为有悖于诚实信用原则，故对其主张本院不予支持。综上，郝丽青的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由郝丽青负担。本判决为终审判决。审判长　　李颖敏审判员　　刘国红审判员　　王　锦二〇一七年八月三十日书记员　　李琼馨 百度搜索“”