（2017）云09民终342号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-22
案件名称
云县云洲新时代物业管理有限责任公司、云县滨江世纪城商住小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省临沧市中级人民法院
所属地区
云南省临沧市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云县云洲新时代物业管理有限责任公司,云县滨江世纪城商住小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云09民终342号上诉人（原审被告）：云县云洲新时代物业管理有限责任公司。住所地：云县爱华镇草皮街商业大厦*楼。法定代表人：钟汝学，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗应全，该公司副经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张学良，云县法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云县滨江世纪城商住小区业主委员会。住所地：云县爱华镇滨江世纪城。法定代表人：吴金远，该业主委员会主任。上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司因与被上诉人云县滨江世纪城商住小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服云县人民法院（2017）云0922民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人罗应全、张学良，被上诉人云县滨江世纪城商住小区业主委员会的负责人吴金远到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司上诉称：1、双方签订的合同虽已到期未续签，但上诉人对云县滨江世纪城物业开展的继续服务，是得到广大业主的拥护支持的，上诉人在一审中已提交证据予以证明。2、被上诉人从未向上诉人提供过物业服务用房，上诉人作物业服务用房的滨江世纪城10幢1××号房是第三人叶坚的个人财产，一审判决归还被上诉人不当。3、被上诉人是业主选举的，对业主情况应当掌握，其业主明细清单从未移交给上诉人，一审判决上诉人将业主明细清单移交被上诉人不当；物业服务合同到期后，上诉人继续开展物业服务得到广大业主拥护支持，一审判决上诉人将水费清单移交不当。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。被上诉人云县滨江世纪城商住小区业主委员会答辩称：双方签订的合同已于2015年届满，上诉人要求继续管理不符合合同约定及客观事实。且上诉人的资质也于2015年12月30日到期，上诉人从一审到现在都无法提供资质原件，可见上诉人不具备物业管理的合法资质。另外，上诉人持有的业主清单也只是部分业主所签，且是在上诉人采取断水等不合法手段迫使业主所签。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会在一审中的诉讼请求：1、判令被告退出云县滨江世纪城商住小区的物业服务区域，归还10幢1××号办公室；2、判令被告移交云县滨江世纪城业主明细清单及水费清单；三、判令被告退还在2015年5月30日以后收取部分商户的物业费及水费；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定的法律事实：2014年3月28日，云县滨江世纪城商住小区选举产生了云县滨江世纪城商住小区第一届业主委员会。同年5月29日，原、被告签订了《云县滨江世纪城物业服务合同》，约定由被告向云县滨江世纪城商住小区提供物业服务，区域为迎春苑1-16幢、批发市场，物业服务期限为2年，自2014年5月30日起至2016年5月29日止，明确了双方的相关权利义务，同时对合同终止及违约责任、争议解决等作出了约定，物业办公用房为该小区10幢1××号房。合同约定的房屋期限届满后，双方没有续签新的合同，因物业管理交接问题引发纠纷，原告遂提起诉讼。一审法院经审理认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的合同约定的服务期限已经届满，双方没有续签新的合同，合同权利义务终止，是否续聘或者重新选聘物业服务企业应当由业主共同决定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故原告主张被告退出云县滨江世纪城商住小区物业服务区域并归还物业服务用房的请求成立，予以支持。业主明细清单及水费清单属物业服务所必需的相关资料范围，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业没有理由拒绝移交，故原告要求被告移交云县滨江世纪城业主明细清单及水费清单的请求成立，予以支持。原告主张被告退还在2016年5月30日以后收取部分商户的物业费及水费的请求，未能提交证据加以证明该事实主张，按照“谁主张、谁举证”的原则，应承担不利后果，该请求无事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，予以部分支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告云县云洲新时代物业管理有限责任公司于本判决生效之日退出云县滨江世纪城商住小区的物业服务区域并将云县滨江世纪城商住小区10幢1××号物业服务用房归还原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会；二、被告云县云洲新时代物业管理有限责任公司于本判决生效之日将云县滨江世纪城商住小区业主明细清单及水费清单移交给原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会；三、驳回原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会的其他诉讼请求。”案件受理费100元，由原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会负担50元，被告云县云洲新时代物业管理有限责任公司负担50元。在二审诉讼过程中，上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司提交了如下证据：云县滨江世纪城迎春苑第10幢1××号房屋产权证一份，用以证明本案所涉物业服务用房权利人为案外人叶坚，并非被上诉人。经质证，被上诉人云县滨江世纪城商住小区业主委员会对该证据的真实性无异议，但认为开发商有义务提供物业和业主委员会用房。被上诉人云县滨江世纪城商住小区业主委员会提交了如下证据：照片四组，用以证明上诉人采取非法手段断水断电。经质证，上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司对该证据的真实性无异议，但认为其采取这些方法只是为了督促业主按时缴纳水电费用。本院认为，上诉人及被上诉人所举证据，对方均认可其真实性，本院予以采信。经二审审理查明，一审判决认定的法律事实属实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、物业服务合同应否继续履行；2、上诉人应否退出物业服务用房、移交业主明细清单及水费清单。针对上述争议焦点，本院作如下评析：一、关于物业服务合同应否继续履行的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。本案中，双方签订的物业服务合同已于2016年5月29日到期，合同到期后，双方的权利义务理应终止。双方在合同到期后未续签合同，虽仍按原合同内容履行，但并不代表双方在合同履行期限上仍受原合同约束，故被上诉人有权随时要求与上诉人停止履行合同。至于是否继续聘请上诉人管理小区或另选其他物业服务企业管理小区，应由被上诉人自行决定。在被上诉人与上诉人签订新的物业服务合同前，双方原所签物业服务合同已不具备继续履行条件，上诉人要求继续履行的请求不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人应否退出物业服务用房、移交业主明细清单及水费清单的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。本案中，双方签订的物业服务合同已经到期，合同权利义务终止，滨江世纪城10幢1××号房屋一直作为物业服务用房使用，故上诉人应当按照上述规定退出物业服务用房，并将物业服务用房及业主明细清单、水费清单移交被上诉人。经本院查明，物业服务用房系案外人叶坚所有，故一审判决上诉人将物业服务用房归还被上诉人不当，本院予以纠正。综上，上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；但判决上诉人将物业服务用房归还被上诉人不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持云县人民法院（2017）云0922民初12号民事判决第二、三项；二、变更云县人民法院（2017）云0922民初12号民事判决第一项为“被告云县云洲新时代物业管理有限责任公司于本判决生效之日退出云县滨江世纪城商住小区的物业服务区域并将云县滨江世纪城商住小区10幢1××号物业服务用房移交原告云县滨江世纪城商住小区业主委员会。”二审案件受理费100元，由上诉人云县云洲新时代物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 段晓玲审判员 苏国权审判员 周付翠二〇一七年八月三十日书记员 李 丹 搜索“”