（2017）沪01民终4128号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
孙焕兴房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙焕兴,解美琪,魏天翎,张琦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4128号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙焕兴，男，1983年10月19日出生，汉族，（户籍地上海市浦东新区）住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：解美琪，女，1953年1月28日出生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海君志律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杜洁，上海君志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：魏天翎，男，1980年11月14日出生，汉族，（户籍地上海市）住上海市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张琦，女，1978年11月29日出生，汉族，住上海市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。上诉人孙焕兴、解美琪与上诉人魏天翎、张琦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙焕兴与孙焕兴、解美琪之共同委托代理人沈鎏琪、杜洁,上诉人魏天翎、张琦之共同委托代理人刘奇到庭参加了审理，现本案已审理终结。孙焕兴、解美琪上诉请求：撤销一审第三项、第四项判决，改判1、魏天翎、张琦返还孙焕兴、解美琪首付款34万元的同期银行贷款利息自2016年1月30日起至实际付清之日2万元；2、魏天翎、张琦支付孙焕兴、解美琪违约金20万元；3、魏天翎、张琦赔偿孙焕兴、解美琪经济损失60万元；4、魏天翎、张琦承担孙焕兴、解美琪房屋租赁费3万元；5、本案诉讼费、鉴定费、评估费由魏天翎、张琦承担。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，导致未认定魏天翎、张琦一方履行买卖合同存在“一房二卖”的违约行为；2、原审法院适用法律错误，双方在合同履行过程中对审税、过户、付款等时间通过电话再次进行了确认，魏天翎、张琦一方未按约定履行，应当承担违约责任。魏天翎、张琦辩称，不同意孙焕兴、解美琪上诉请求，不同意一审判决，坚持自己的上诉请求。魏天翎、张琦上诉请求：撤销一审第三项、第五项判决，改判孙焕兴、解美琪支付违约金24万元。事实和理由：1、一审法院认定主体错误，孙焕兴、解美琪起诉案件的当事人应当是案外人徐某；2、本案应当按照补充协议二来认定双方的付款时间及金额，因此孙焕兴、解美琪存在违约行为，应承担违约责任；3、一审判决支付给孙焕兴、解美琪204,000元的损失赔偿没有法律依据。孙焕兴、解美琪辩称，不同意魏天翎、张琦上诉请求，不同意一审判决，坚持自己的上诉请求。孙焕兴、解美琪诉至一审法院，请求：1、判令魏天翎、张琦继续履行与孙焕兴、解美琪于2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令魏天翎、张琦协助孙焕兴、解美琪办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的审税、过户手续；3、判令魏天翎、张琦向孙焕兴、解美琪交付上述房屋；4、判令魏天翎、张琦支付孙焕兴、解美琪按已付款的万分之五自2016年4月30日起至判决生效之日止的违约金。审理中，孙焕兴、解美琪变更诉讼请求：1、解除双方签订《上海市房地产买卖合同》；2、判令魏天翎、张琦返还孙焕兴、解美琪首付款34万元及自2016年1月30日起至2016年10月15日止的相应利息10,640.58元；3、判令魏天翎、张琦支付孙焕兴、解美琪违约金20万元；4、判令魏天翎、张琦赔偿孙焕兴、解美琪损失60万元；5、判令魏天翎、张琦承担孙焕兴、解美琪房屋租赁费用3万元。魏天翎、张琦提起反诉：1、判令解除双方签订的房地产买卖合同；2、判令孙焕兴、解美琪按合同约定的以房价的20%支付违约金24万元。一审法院认定事实：本市闵行区XX路XX号XX室房屋（以下简称1302室房屋）的权利人为魏天翎、张琦，建筑面积55.6平方米。2016年1月24日，案外人徐某作为甲方、解美琪作为乙方、案外人上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为丙方签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定甲乙双方在丙方的介绍下，由甲方向乙方转让1302室房屋，转让价128万元，乙方支付定金1万元，由丙方保管，首期房款42万元。当日，徐某向解美琪出具收到定金1万元的收据。同年1月30日，在XX事务所的居间介绍下，张琦、魏天翎作为甲方与孙焕兴、解美琪作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》，合同的主要内容为，甲方将其所有的位于本市闵行区XX路XX弄XX号XX室建筑面积为55.6平方米的房屋转让给乙方，转让价款100万元，乙方于合同签订当日支付甲方34万元，于办理产权交易过户见收件收据当日支付甲方66万元；双方确认在2016年4月30日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，甲方于2016年5月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；乙方如未按合同约定的时间付款，每逾期一日，应按应付而未付款万分之五每日支付逾期违约金予甲方，如逾期超过15天，甲方有权通知乙方单方面解除合同，乙方除收到上述书面通知之日5日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的20%向甲方支付违约金；如甲方未按合同约定的时间办理房屋交接手续，每逾期一日，应按已付款的万分之五每日支付逾期违约金予乙方，如逾期超过15天，乙方有权通知甲方单方面解除合同，乙方除收到书面通知之日5日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的20%向乙方支付违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订上述合同当日，张琦、魏天翎作为甲方、孙焕兴、解美琪作为乙方又签订两份补充协议，其中一份补充协议（以下简称“补充协议一”）的主要内容为，乙方购买的本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋实际成交价为120万元，双方于当日签订的《上海市房地产买卖合同》，合同价格为100万元，乙方同意向甲方支付装修费用及搬迁费用共计20万元，乙方于2016年1月30日前向甲方支付首付款34万元，装修费用及搬迁费用20万元及房款66万元于过户当日支付。另一份补充协议（以下简称“补充协议二”）约定，乙方购买本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，付款方式如下，2016年1月30日付34万元，同年3月5日付30万元，3月28日付56万元，双方对此协议没有任何异议，另在该协议的最后有手写“此协议为主施行”的内容。当日，XX事务所的工作人员张某1向解美琪出具收到中介信息服务费1万元的收据，徐某向孙焕兴、解美琪出具收到购房款8万元的收据，魏天翎向孙焕兴、解美琪出具收到购房款34万元的收据。2016年4月8日，魏天翎、张琦的委托律师向孙焕兴、解美琪发出律师函，称孙焕兴、解美琪除支付了首期房款34万元外，未按时按照合同约定支付剩余款项，要求立即支付，否则将解除双方的买卖合同。当月13日，孙焕兴、解美琪的委托律师向魏天翎、张琦的委托律师发出律师函，称双方于2016年1月30日签订的《上海市房屋买卖合同》合法有效，孙焕兴、解美琪依照合同已经支付了相应的首付款，不存在违约的情况，没有义务提前支付剩余款项，魏天翎、张琦也没有权利解除合同，现魏天翎、张琦迟迟不愿意配合孙焕兴、解美琪办理审税、过户等手续，致合同无法正常履行，因此应由魏天翎、张琦承担相应的违约责任而非孙焕兴、解美琪，故要求在收函之日起5日内协助办理审税、过户等手续，并于2016年5月20日前履行腾房交接义务，否则将通过诉讼解决。2016年4月15日，孙焕兴与张琦曾通过电话进行联系，张琦向孙焕兴提起了“补充协议二”，但双方未重新明确具体的付款时间，同时孙焕兴、张琦、中介三方商定第二天至房地产交易中心办理审税事宜。次日，孙焕兴至房产交易中心，魏天翎、张琦及中介未能前往，电话中，张琦称中介让他们不要过去，并称中介已通过电话、短信通知了孙焕兴，孙焕兴称其已不睬中介。电话中，魏天翎提起了“补充协议二”中关于3月28日付款的问题。审理中，根据孙焕兴、解美琪的申请，法院委托华东政法大学司法鉴定中心对“补充协议二”落款“乙方”处“解美琪”签名笔迹是否为解美琪本人所写进行鉴定，结论为“补充协议二”落款“乙方”处“解美琪”签名笔迹是解美琪本人所写。另外，根据孙焕兴、解美琪的申请，法院委托上海大雄房地产估价有限公司对本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的市场价值进行评估，评估价值为160万元。审理中，孙焕兴、解美琪称签了很多东西，也没仔细看，应该以“补充协议一”为准，“补充协议二”存在重大过错，房屋地址、门牌号码都错了，手写的内容是事后所补，所以不是双方真实意思的表示，“补充协议一”、“补充协议二”的先后不清楚。魏天翎、张琦称“补充协议二”在“补充协议一”之后，虽然地址、号码有误，但双方没有第二套房屋的交易，房价和首付款也与事实相符，中介也写上了以该协议为主，所以应以“补充协议二”为准。证人徐某称“补充协议二”在前，“补充协议一”在后。证人张某1称“补充协议一”在前，“补充协议二”在后。另查明，2016年1月28日，孙焕兴、解美琪与案外人马上上签订《上海市房地产买卖合同》，将他们所有的本市XX路XX弄XX号XX室房屋转让。2016年5月5日，魏天翎、张琦与案外人袁某签订《上海市房地产买卖合同》，将本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出售，合同载明转让款120万元，现该房权利人登记在案外人名下。2016年5月19日，孙焕兴、解美琪通过与案外人张某2签订《房屋租赁合同》，由孙焕兴、解美琪承租案外人位于本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室建筑面积58.27平方米的房屋，租赁期限自2016年5月21日起至同年11月20日止，月租金5,000元，孙焕兴、解美琪提供的交易明细显示孙焕兴已支付案外人3万元。以上事实，由孙焕兴、解美琪提供的《上海市房地产买卖合同》、房款收据、银行客户回单、房地产权证、房地产登记簿、律师函及快递凭证、房地产登记簿、租赁合同及转账凭证、上海银行单据、房地产登记簿、补充协议、录音资料、房地产买卖合同、账户明细、房地产买卖居间协议及房地产买卖协议、交行交易明细、受理回执、鉴定意见书、评估报告、魏天翎、张琦提供的补充协议、房地产买卖居间协议、证人证言及当事人陈述等证据所证实。一审法院认为：孙焕兴、解美琪与魏天翎、张琦在签订《上海市房地产买卖合同》的当天，同时又签订了“补充协议一”及“补充协议二”，虽然“补充协议二”中房屋坐落由《上海市房地产买卖合同》中的“闵驰二路”变成了“闵驰一路”，门牌号也由“1302室”变成了“1203室”，但由于双方之间未有其他房屋买卖的合同关系，房价也与双方约定的成交价一致，签订时间在同一天，因此，法院认定“补充协议二”中房屋坐落及门牌号系笔误，“补充协议二”与“补充协议一”、《上海市房地产买卖合同》一样，都是双方对买卖本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋达成的协议。“补充协议一”与“补充协议二”的主要区别是除首付款外其余款项的付款时间存在差异、矛盾，付款时间按哪份确定成为处理本案的关键。由于双方均无充分的证据证明对其有利的补充协议在后，法院也无法从补充协议的内容及其他证据推导出两份补充协议形成的先后，因此，房屋余款的付款时间不能按其中任意一份补充协议进行确定。由于双方在付款时间上未能重新达成一致，双方之间的买卖合同无法履行，双方均可以要求解除合同。合同的解除时间为魏天翎、张琦代理律师向孙焕兴、解美琪发出律师函后孙焕兴、解美琪向法院明确提出解除合同的请求之日，即2016年6月3日。由于双方之间存在两份付款时间不一致的补充协议，无法确定付款时间以哪份为准，双方按照对自己有利的约定要求对方履行合同，致因付款时间约定不一合同不能履行最终解除，法院认定双方在履行合同的过程中均不存在违约行为。虽然双方曾在电话中与中介一起约定了审税的时间，但双方在电话中并未就付款时间达成一致，魏天翎、张琦在中介已经通知孙焕兴、解美琪的情况下未至相关部门进行审税，不存在过错。因此，双方要求对方承担违约责任，缺乏依据，法院不予支持。虽然双方对于合同的解除均不承担违约责任，但导致合同解除的根本原因是双方签订了两份付款时间不一的补充协议，对于两份补充协议的形成，双方均未尽到审慎的注意义务，而对于以哪份补充协议为准，双方都未能予以证明，因此，从公平的原则出发，对合同解除所造成的损失，由双方进行分担。损失包括三个方面，一是孙焕兴、解美琪因房价上涨产生的损失，二是孙焕兴、解美琪已付房屋首付款的利息损失，三是合同约定的交房日起至合同解除日止的租房的租金支出损失。法院根据合同的解除时间结合本案的实际情况，酌情确定魏天翎、张琦分担204,000元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，于二〇一七年一月十七日作出判决，判决如下：一、孙焕兴、解美琪与魏天翎、张琦2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月3日解除；二、魏天翎、张琦于判决生效之日起10日内返还孙焕兴、解美琪340,000元；三、魏天翎、张琦于判决生效之日起10日内支付孙焕兴、解美琪损失费204,000元；四、驳回孙焕兴、解美琪的其他诉讼请求；五、驳回魏天翎、张琦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,712.88元，由孙焕兴、解美琪负担4,158.92元，魏天翎、张琦负担3,553.96元；反诉案件受理费2,511,35元，由魏天翎、张琦负担；文检鉴定费7,000元，由孙焕兴、解美琪负担；评估费5,800元，由孙焕兴、解美琪及魏天翎、张琦各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋买卖合同和“补充协议一”、“补充协议二”是当事人真实意思表示，不违反强制性规定，应为合法有效。“补充协议二”虽然有笔误等瑕疵，但由于双方并没有其他房屋买卖合同关系，并且协议上有双方签字确认，因此应认定其成立生效。在两份生效补充协议内容不一致、合同双方对签订先后顺序主张不一的情况下，认定双方应按其中哪一份补充协议履行是理清本案的关键。与补充协议二相比，补充协议一格式相对规范，内容比较完备，其首先明确“被补充条款同上海市房地产买卖合同有同等法律效力”；同时写明乙方购买的该房屋实际成交价格为人民120万元整，对房屋实际成交总价予以明确；对实际成交总价与合同价格不一致的20万元部分，写明是装修费用及搬迁费用；然后明确了购房款的支付时间与付款金额。反观补充协议二，格式相对简单，内容方面只是明确了具体付款日期与付款金额，并未写明房屋实际成交总价，对付款金额总计与买卖合同金额有20万元的出入也未做说明。综合分析可见，补充协议一在形式与内容上都与房屋买卖合同联系更为自然、紧密，是对房屋买卖合同的全面补充与变更，可以认定是承接买卖合同内容而随后签订。补充协议二所载内容只对付款金额和日期进行约定，付款总额与补充协议一一致，可以认定是双方在签订补充协议一之后，对其中付款方式这一事项进行的专门变更约定。因此，双方当事人签订系列合同协议的顺序应推定为房屋买卖合同、补充协议一、补充协议二，这一顺序更符合交易习惯与生活常理。按照法律规定，在后签订的协议与在先签订的约定内容不一致的，以在后签订的内容为准。据此，孙焕兴、解美琪一方应按照补充协议二的约定，按期给付购房款。根据查明事实，孙焕兴、解美琪向魏天翎、张琦支付34万元的购房款后，一直未支付其余款项，这一行为显属违约，应承担违约责任。魏天翎、张琦在对方违约后，虽然于2016年4月8日向孙焕兴、解美琪发出律师函催告其交付购房款，但并未正式告知对方解除合同，解除权未依法行使。在房屋买卖合同没有解除的情况下，魏天翎、张琦将涉案房屋出售给案外人，导致合同无法继续履行，亦属违约，应承担相应违约责任，即应该认为，比照双方履约情况，本案过错应由双方均担。现涉案标的房屋已出卖给案外人，本案合同已陷履行不能，在孙焕兴、解美琪向一审法院明确提出解除合同的请求之日，即2016年6月3日双方买卖合同解除。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，对于双方均以合同解除为由要求对方支付违约金的主张，本院依法均不能支持。对于孙焕兴、解美琪要求对方赔偿租金支出的主张，与对方违约行为并无法律上的关联性、本院难予支持。本案标的房屋因房价上涨产生的损失和已付房屋首付款的利息损失与解约存在直接利害关系，属于本案损失范畴，比照双方过错程度，根据一审中涉案房屋所进行的市场价值评估，应该认为，原判损失酌定标准具有相对合理性，可予维持。关于魏天翎、张琦上诉认为一审法院认定主体错误，孙焕兴、解美琪起诉案件的当事人应当是案外人徐某的主张，本院认为，徐某并非涉案房屋的产权人，也不是就涉案房屋所签系列买卖合同的相对人，该上诉主张本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,260元，由上诉人孙焕兴、解美琪负担6,080.7元，魏天翎、张琦负担4,179.3元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年八月三十日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”