（2017）闽民终304号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州南方化工城服务有限公司与福建新华发行（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州南方化工城服务有限公司,福建新华发行（集团）有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民终304号上诉人（一审原告）：福州南方化工城服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区。法定代表人：黄芝玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟磊，福建至理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张定翔，福建至理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：福建新华发行（集团）有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人：刘瑞州，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮煜，福建三通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。上诉人福州南方化工城服务有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人福建新华发行（集团）有限责任公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第2086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。南方公司的委托诉讼代理人牟磊，新华公司的委托诉讼代理人谢宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判支持南方公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华公司承担。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误。南方公司经新华公司同意进行扩建，不属于对新华公司原有房产的改造，不适用案涉《房地产租赁合同》关于改造房产折旧期限的约定。一审法院混淆“改造”和“扩建”的区别，错误适用《房地产租赁合同》关于折旧的约定。（二）适用法律错误。1.本案争议的是租赁合同履行期间承租人经出租人同意，对房产进行扩建费用的承担及是否应当获得补偿的问题，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十二条、第十三条规定无关，一审法院错误适用上述规定认定南方公司无权要求新华公司承担扩建费用。2.案涉房屋是新华公司同意扩建的，处理因扩建房产补偿问题产生的纠纷应当适用《房屋租赁司法解释》第十四条规定。一审法院认为该条款仅适用于在房屋租赁合同无效或合意解除时的情形，系自行创设适用条件。3.即使上述司法解释的规定仅适用于“在房屋租赁合同无效或合意解除时”，那么本案扩建的房产部分因未办理合法建设手续，南方公司与新华公司就该部分房产形成的租赁合同关系依法无效，一审法院也应当适用该司法解释的规定处理本案扩建费用的承担。4.新华公司作为涉案土地使用权人，其同意新建、扩建，就负有为相关新建、扩建房地产申报产权的责任，其未履行该义务导致涉案房屋未能办理相关权属证书，应当承担全部过错责任。南方公司已经为案涉房屋办理消防验收等手续，依法缴纳了房产税，履行了承租人的相关义务，不存在过错。5.案涉房屋属于财产所有人同意非产权人使用其财产增添附属物，且新华公司也未请求南方公司拆除扩建的房产，因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第八十六条规定，南方公司有权要求新华公司给予折价补偿。（二）一审诉讼中南方公司申请对案涉房屋的建设费用以及历年维修费用进行司法评估鉴定。一审法院未进行司法评估鉴定，也没有告知南方公司不予鉴定所依据的事实和理由，违反法定程序，导致本案认定事实不清，判决错误。（三）南方公司主张的维修费用、办理消防及代垫修路费等相关事项均发生在租赁期间，依据《房地产租赁合同》第五条约定应当由新华公司承担，南方公司代为支出上述费用，双方在租赁合同中并没有就上述费用还款期限进行约定，在租赁合同履行期间，南方公司也未向新华公司提出过主张，新华公司也未拒绝履行承担返还上述费用的义务，故上述费用的诉讼时效应当从《房地产租赁合同》履行终止之日起开始计算，南方公司在履行终止之日起两年内提起相关诉讼，并未超过诉讼时效，应当予以支持。新华公司答辩称：（一）南方公司对案涉房产进行扩建属于改造的一种，包含在改造的范围中。若扩建不属于改造，南方公司主张案涉房产是经过新华公司同意进行扩建，对此却没有提供证据证明；《房地产租赁合同》第六条第一款约定，南方公司不得擅自改动房屋结构；新华书店的函件要求南方公司严格按照要求进行改建，不能证明同意南方公司改扩建。（二）一审判决适用法律正确，《房屋租赁司法解释》第十二、十三条规定与本案的法律关系是一致的；《房屋租赁司法解释》第十四条仅能适用承租人经出租人同意进行扩建的情形，本案中出租人并不同意扩建，即使扩建经过出租人同意，对于扩建费用有约定的按照约定处理，根据合同第六条第一款的规定，扩建费用由出租方处理，南方公司改造扩建的时间已经超过十年的折旧时间；《民通意见》第八十六条并不适用本案，根据特别法优于一般法的原则，本案应当适用《房屋租赁司法解释》，即使根据《民通意见》第八十六条规定，有约定按约定进行。（四）一审判决程序正确，折价补偿等费用均缺乏法律依据，本案不需要进行鉴定，一审法院未采纳鉴定申请合法。（五）南方公司在起诉时才提出返还费用的主张，已过诉讼时效。综上，请求维持一审判决。南方公司向一审法院起诉，请求判令：1.新华公司对位于福州市晋安区连江路茶会路口土地上由南方公司投资建设的约9000平方米建筑物补偿7952700元；2.支付位于福州市晋安区连江路茶会路口土地上相关建筑物的维修费、办理消防及代垫修路费用等相关费用3109112元。一审法院认定事实：2003年1月28日，福建省新华书店（甲方、出租方，以下简称新华书店）与南方公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会村路口的房屋（房屋建筑面积13500平方米，土地使用面积10000平方米）出租给乙方使用。……。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。……。五、房地产租赁期间内，甲方保证并承担下列责任：……3.经甲方同意后乙方投资改造的房屋的改造费用的折旧时间为十年，若因政策、拆迁等原因造成合同提前终止，甲方应对乙方未提折旧部分的损失按相关规定予以补偿。六、房地产租赁期限内，乙方保证并承担下列责任：1.乙方不得擅自改动房屋建筑结构，如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。《房地产租赁合同》还约定了其他相关事项。2003年2月9日，新华书店发函给南方公司，内容为：“一、贵公司将承租房改建为化工市场，并未违背合同约定，我方原则上同意改建意向。二、我方根据合同有关约定要求贵公司在改建过程中不得擅自改动原建筑物的结构，并保持原设计的承重要求。三、贵公司在改建和使用承租房时应保持该建筑物原有的设计安全要求。……”而后，新华书店依约将讼争房产交付给南方公司使用。南方公司在接收了讼争房产后，即对讼争房产进行改扩建。租赁合同期限届满后，新华公司曾起诉南方公司要求收房等。福建省福州市晋安区人民法院作出（2013）晋民初字第2419号民事判决：一、南方公司应于判决生效之日起三十日内协助新华公司将坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会路口的房产腾空交还新华公司；二、南方公司应于本判决生效之日起三十日内协助新华公司办理坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会路口房产的供电用户名更名手续。南方公司不服该判决，向福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）提出上诉，福州中院于2015年3月30日作出（2015）榕民终字第1043号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。另查明，新华书店于2004年改制设立了新华公司，由新华公司承继新华书店的债权债务。一审法院认为，生效的民事判决[福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2419号民事判决、福州中院（2015）榕民终字第1043号民事判决]已对讼争《房地产租赁合同》的效力、租赁物返还的范围问题等依法作出认定。根据上述生效判决的认定，无论扩建部分有无征得新华公司的同意，租赁期满，南方公司均无权就扩建部分主张所有权和使用权。南方公司在返还租赁物时，应将扩建部分一并返还。关于南方公司主张新华公司应对其投资扩建的位于晋安区连江路茶会路口土地上的9000平方米建筑物进行折价补偿的问题。首先，根据《房屋租赁司法解释》第十二条、第十三条规定以及《房地产租赁合同》第五条第三款的约定，在合同期限届满后，南方公司均无权要求新华公司承担扩建费用；其次，《房屋租赁司法解释》第十四条规定是对承租人经出租人同意扩建的情形下，房屋租赁合同无效或合意解除时，如何处理扩建费用作出的解释性规定。一般来说，承租人作为理性的经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内，并为此获得了扩建带来的额外收益，故合同期限届满，承租人已无权要求扩建费用。如果租赁合同因故解除，说明承租人将扩建费用作为成本摊销到合同原定履行期间的预期并未实现，存有损失，而出租人因此又有收益的，承租人可以要求出租人适当补偿。本案中，双方租赁期限已经届满，故不适用该条款。再次，南方公司出资扩建后，将扩建的房屋进行出租收益，南方公司亦未提交证据证明其因扩建造成经济损失，故南方公司要求新华公司折价补偿其因扩建房屋支出的费用7952700元，没有事实和法律依据，也没有合同依据，不予支持。关于南方公司要求新华公司支付位于福州市晋安区连江路茶会路口土地上相关建筑物的维修费、办理消防及代垫修路费用等相关费用计3109112元的问题。首先，南方公司提交的证据关于南方化工城历年维修费用证明是南方公司单方制作的，且没有提供与施工单位之间签订的合同及相关工程的竣工验收资料以及相关的结算资料及银行付款凭证证明其实际支付了该费用，林礼银、陈彬、张益平、钟为民出具的证明是证人证言，不足以证明南方公司已支付了这些费用，且证人钟为民也未出庭接受质询。并且上述证据及证人证言新华公司均不认可。其次，即便南方公司提供的证据是真实的，其所主张的支付电梯维修费用250000元发生在2011年12月，支付给陈彬的消防整改款288079元发生在2005年4月至2011年11月间，支付给钟为民的房屋各项维修费2461033元发生在2003年11月到2012年12月间，茶会路口整治费用110000元发生在2003年，均已超过2年的诉讼时效期间。故南方公司要求新华公司支付维修费用、办理消防及代垫修路费等相关费用计3109112元，没有事实和法律依据，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《房屋租赁司法解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回南方公司的诉讼请求。对一审法院认定的事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，围绕上诉请求及答辩内容各方进行了举证质证。南方公司提交：证据1.《福建省新华书店连江路库房库区移交清单》一张，证据2.《致估价委托人函》二张，用于证明租赁房产移交给南方公司时已办产权面积为13813平方米，无产权部分为532平方米，至2013年5月30日时无产权部分为10272平方米，无产权部分增加9740平方米为南方公司所扩建新建。新华公司对两组证据的真实性没有异议，对移交时的产权面积和鉴定面积没有异议，但认为《致估价委托人函》涉及租金价格问题，与本案没有关联。根据双方的举证质证，本院对该两组证据的真实性予以确认。另查明：1.二审诉讼中，南方公司确认如下事实：①案涉房屋的改造没有经过行政机关审批；②没有书面证据证明对租赁房屋及设备进行维修时有通知新华公司；③在向新华书店提交总平图的时候，没有告知新华书店其进行建造行为要区分改造与扩建情况不同对待。2.《房地产租赁合同》约定的租赁期限为自2003年7月1日至2013年6月31日止。3.《房地产租赁合同》第五条第二点约定：新华公司负责对房屋及附着物定期检查，并承担房屋维修费用；因新华公司延误房屋维修而使南方公司遭受损失的，新华公司负责赔偿。4.《房地产租赁合同》第六条第六点约定“电梯交由乙方使用，日常管理、年检、维修及费用由乙方负责。”本院认为，《房地产租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《房地产租赁合同》签订后，南方公司为对租赁场所进行改造，向新华书店提交了总平图，但并未在总平图中或以其他方式告知新华书店对租赁物的改造要区分“扩建”与“改建”情况不同对待，亦未提出对于“扩建”产生的费用不适用《房地产租赁合同》的约定。新华书店收到总平图后，回函南方公司“将承租房改建为化工市场，并未违背合同约定，我方原则同意改建意向。”表明新华书店确认总平图体现的方案是对租赁物的改建，属合同约定的改造范围。此后，新华书店与南方公司就租赁标的物办理了交接手续，南方公司对租赁标的物进行了改造。上述履行情况表明新华书店与南方公司均认为总平图体现的改造方案属于《房地产租赁合同》约定的改造内容。现南方公司主张其对租赁标的物的修建存在“改建”与“扩建”的区分，并主张应由新华公司承担“扩建”费用，没有事实依据。根据《房地产租赁合同》第五条第三点“经甲方同意后乙方投资改造的房屋的改造费用的折旧时间为十年”的约定，现十年租赁期限已经届满，南方公司投入的改造费用已经折旧完毕，其主张新华公司承担扩建费用与合同约定不符，不予支持。根据《房地产租赁合同》第五条第二点的约定，新华公司负有维修租赁标的物及承担维修费的义务。故南方公司认为租赁标的物需要维修时，应告知新华公司，由新华公司进行维修。诉讼中，南方公司确认进行其维修时并未通知新华公司，因此，即使南方公司主张的维修行为确实存在，在未获得新华公司同意的情形下，南方公司应该在维修费用产生后即向新华公司主张返还。根据本案南方公司自行举证证明的维修费用产生的时间，至南方公司提起本案诉讼时，均已经超出2年的诉讼时效，故一审法院对南方公司的该主张未予支持正确。在支付扩建费用及维修费用的诉讼请求均不能成立的情形下，南方公司申请对案涉房屋的建设费用以及历年维修费用进行司法评估鉴定，与案件处理结果无关，一审法院未予审理并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确。南方公司的上诉缺乏事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费各88170.87元，均由福州南方化工城服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 敏审判员 程光毅代理审判员陈梁二〇一七年八月三十日书记员 张 天 栋附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”