（2017）苏0506民初1149号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-26
案件名称
严新宏、周亚斌等与顾明明、苏州盛世久诚酒业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严新宏,周亚斌,吴建明,顾明明,苏州盛世久诚酒业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初1149号原告严新宏。原告周亚斌。原告吴建明。被告顾明明。被告苏州盛世久诚酒业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路与高新路交叉口恒隆国际***号。法定代表人顾雯妍，该公司总经理。两被告共同委托代理人朱美芳，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告严新宏、周亚斌、吴建明诉被告顾明明、苏州盛世久诚酒业有限公司（以下简称盛世久诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理。本案依法由代理审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严新宏、周亚斌、吴建明，被告顾明明、盛世久诚公司的委托代理人朱美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严新宏、周亚斌、吴建明向本院提出诉讼请求：判令被告顾明明支付原告滞纳金14080元；判令两被告立即将承租房屋恢复原样并返还原告；判令被告顾明明双倍支付原告房屋租赁合同解除后的房屋租金（自2016年11月1日起至实际返还承租房租之日止，以每日5151元计算）。审理中，原告明确其诉讼请求：滞纳金系以2016年9月30日至2016年11月2日期间的租金44万元×1‰×32天=14080元。恢复原状是指恢复至房屋承租前毛坯房状况，消防栓、水电接口恢复到原位，装饰装修拆除，原告同意保留的除外。事实与理由：2016年5月31日，原告与被告顾明明签订房屋租赁合同一份。被告顾明明承租原告坐落于吴江区××鲈××与××交叉口恒隆国际***号-***号商铺，并约定了租期、房租、租金支付期限及提前终止合同等事项。被告顾明明将承租房屋用作华致酒行和被告盛世久诚公司的经营。因被告顾明明应于2016年9月30日前支付的租金欠交超过一个月，原告于2016年11月1日、2016年11月2日通过手机短信、ems等方式通知被告顾明明解除房屋租赁合同。但两被告至今仍占有承租房屋，为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告顾明明辩称，首先，其迟延交付租金事出有因，且现已主动履行。近年商业经济不景气，其资金周转紧张，原告未帮助解决商铺停车位等问题，其一直向原告申请延期交纳，后于2017年1月16日交纳了下半年（截至2017年4月30日）租金44万元。其次，原、被告之间的租赁合同并未解除。原告的解约通知仅吴建明一人签字，不能代表全体出租人意思，其并未签收解约通知。再次，原告主张的违约金过高，请求法院调整。本案的租赁合同是在双方原租赁到期后续签的，是其出于对原装修成本的考虑，才以高额租金续租。因本案租赁合同并未解除，原告主张合同到期后继续使用的双倍租金缺乏事实基础。原告主张的滞纳金、双倍租金均为违约金，违约金应以实际损失为依据。原告实际损失应当是其逾期缴纳租金造成的原告利息损失，即从2016年10月1日至2017年1月16日期间按银行同期贷款利率计算的利息。最后，被告盛世久诚公司并非合同相对方，原告将该公司作为被告缺乏法律依据。被告盛世久诚公司辩称，其公司并非合同相对方，原告将其列为被告缺乏法律依据。其仅使用了***号店铺，合同到期后，其只需迁出***号店铺。本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，出租方严新宏、周亚斌、吴建明（甲方）与承租方顾明明（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将位于吴江区松陵镇恒隆国际的商铺（鲈乡南路、高新路交界处）租赁于乙方使用，具体为商铺103、104、105、106、107、108共6间（每间三层）。租赁期限2年，租赁期起算日为2016年4月30日。租赁保证金6万元，已由以前租赁协议转入本合同。第一年租金94万元，第二年租金103万元，2016年3月31日前支付50万元，2016年9月30日44万元，2017年3月31日前支付50万元，2017年9月30日前支付53万元。乙方若逾期支付上述费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴金总额的千分之一。若乙方欠交租金或其他费用超过一个月，原告有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其按原样（若下一承租方同意接收或甲方同意的除外）返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。2016年11月1日，原告严新宏、周亚斌、吴建明分别向被告顾明明发送手机短信，均载明：“根据合同约定，现在我正式通知你，从今日起我们解除房屋租赁协议，并要求你承担违约责任。”顾明明均回复：“欠你们的房租我正在凑数。凑齐了一起汇出。这两年生意不景气。不好意思！”2016年11月2日，原告向被告顾明明寄送《房屋租赁合同解除通知》，收件人为顾明明，公司名称为华致酒行，地址为松陵镇鲈乡南路高新路交界处恒隆国际商铺103-108。次日，该通知由前台签收。该通知载明：“顾明明，有关本方与你签订的房屋租赁合同，你应于2016年9月30日前支付44万元租金欠交已超过一个月。我们已于2016年11月1日经手机短消息通知你，我们从2016年11月1日其解除与你签订的房屋租赁合同。现再次正式通知你解除房屋租赁合同。限你收到本通知5日内搬离租赁房屋，并承担违约责任。周亚斌、严新宏、吴建明，2016年11月2日。”该通知落款为吴建明签名。2017年1月16日，被告顾明明向原告吴建明转账支付44万元，备注用途为房租。另查，涉案房屋所在恒隆国际的建设工程规划许可证为建字第320584200901215，建设单位为吴江市恒隆房产开发有限公司（以下简称恒隆公司），建设位置为松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧，建设规模为商业10797平方米，地下1780平方米。坐落于吴江区松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧恒隆国际***号、104号商铺系原告严新宏于2009年7月20日向恒隆房产公司购买；上述地址105号、106号商铺系原告吴建明、王小红于2009年7月20日向恒隆房产公司购买；上述地址107号、***号商铺系原告周亚斌于2009年7月20日向恒隆房产公司购买。审理中，三原告共同陈述，60000元租房保证金已经收到了。房屋租赁合同解除通知是其三人的一致意见。其已经收到被告顾明明支付的44万元，但该款项是合同解除后被告超期占用房屋的损失的一部分。被告迟延交付租金导致其不能及时清偿对他人的债务，导致其承担违约责任及信誉损失。合同解除后，因被告未及时撤离，导致其三人没有办法利用房屋，产生了损失。被告顾明明陈述，其承租房屋自己使用,并将其中103室房屋用于经营盛世久诚公司。其与盛世久诚公司之间并无房屋租赁合同，也没有将盛世久诚公司使用之外的房屋转租他人。2017年1月16日支付的44万元系支付截至2017年4月30日的租金。被告盛世久诚公司陈述，2016年11月份期间其公司法定代表人为顾明明，后变更为顾雯妍。上述事实由原告提供的房屋租赁合同、解除通知、EMS单及查询记录、手机短信、建设工程规划许可证、房屋买卖合同，被告提供的银行业务回单，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，原告向本院提交《房屋交接证明》，载明：“出租方（甲方）：严新宏、周亚斌、吴建明，承租方（乙方）：顾明明，有关甲、乙双方于2016年5月31日签订的房屋租赁合同，因故提前解除合同，现双方共同确认如下：乙方已于2017年7月9日将房屋移交给甲方···甲方愿意以房屋现状接收，在接收房屋后，将不再要求乙方恢复至房屋租赁起始时的状态。”落款甲方签名：严新宏、周亚斌、吴建明，乙方签名：顾明明。被告向本院提交短信记录，2017年6月30日，顾明明向原告发手机短信：“吴总、周总、严总：很遗憾不能继续合作，我们已准时于2017年6月30日撤出了，房子也打扫干净了，请速来接收。”被告陈述，其于2017年6月30日退出租房，并通知出租房收房，后出租房于2017年7月9日办理交接手续，双方签订《房屋交接证明》。本院认为，原告严新宏、周亚斌、吴建明与被告顾明明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约全面履行合同义务。根据合同约定被告顾明明应于2016年9月30日前支付租金44万元，却逾期超过一个月，故原告有权解除合同。2016年11月1日，原告通过手机短信通知被告顾明明解除房屋租赁合同，次日根据合同约定以书面形式通知被告解除合同，被告于2016年11月3日签收。故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2016年11月3日解除。关于滞纳金，被告顾明明逾期支付租金，原告根据合同约定诉请被告顾明明支付2016年9月30日至2016年11月2日期间的滞纳金，于法有据，应予支持。被告抗辩滞纳金过高，请求法院予以调整。考虑到原告的损失、被告的过错，结合公平原则与诚实信用原则，本院调整滞纳金计算标准为年利率24%，并核算滞纳金为9386.67元。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同解除后，承租人继续占有使用房屋，出租人诉请承租人支付房屋占有使用费的，应予支持。涉案房屋租赁合同于2016年11月3日解除，原告与被告顾明明于2017年7月9日办理涉案房屋交接手续，故被告顾明明应支付原告2016年11月3日至2017年7月8日期间的房屋占有使用费。原告要求被告双倍支付上述期间房屋租金（房屋占有使用费），被告顾明明抗辩房屋占有使用费属于违约金，应以原告实际损失为基础。违约方承担违约责任，向守约方支付房屋占有使用费以赔偿守约方损失，其性质属于违约金。考虑到原告的损失、被告的过错，结合公平原则与诚实信用原则，本院参照合同约定的同时期房屋年租金计算房屋占有使用费，经核算为665055.56元。综上，被告顾明明共应支付原告严新宏、周亚斌、吴建明674442.23元。鉴于原告已收取被告租房保证金60000元，而涉案房屋租赁合同已解除，该保证金应予退还。被告顾明明于2017年1月16日支付原告的44万元也应一并核算。经结算，被告顾明明还应支付原告严新宏、周亚斌、吴建明174442.23元。另，鉴于原告与被告顾明明一致确认，双方已于2017年7月9日办理交接手续，签订了《房屋交接证明》。原告愿意以房屋现状接收，不再要求将房屋恢复原样。故原告关于要求两被告返还房屋并恢复原样的诉请，已无诉的基础和必要，故对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告顾明明于本判决生效之日起十日内支付原告严新宏、周亚斌、吴建明人民币174442.23元。二、驳回原告严新宏、周亚斌、吴建明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6600元，由原告严新宏、周亚斌、吴建明负担1000元，被告顾明明负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 瞿忠奎二〇一七年八月三十日书 记 员 赵纯碧 来自