（2017）闽0206民初3761号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2018-05-10

案件名称

张立欣与聂胜兴、徐龙辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张立欣,聂胜兴,徐龙辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民��诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民事判决书（2017）闽0206民初3761号原告：张立欣，男，1969年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：蔡伟超、洪月琴，福建联合信实律师事务所律师。被告：聂胜兴，男，1972年5月4日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：章思开，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：徐龙辉，男，1985年9月11日出生，汉族，住江西省丰城市。原告张立欣与被告聂胜兴、徐龙辉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立欣的委托诉讼代理人蔡伟超、被告聂胜兴的委托诉讼代理人章思开到庭参加诉讼，被告徐龙辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立欣向本院提出诉讼请求：1.确认张立欣、聂胜兴于2010年4月10日签订的《房产租赁合同》无效；2.聂胜兴、徐龙辉立即腾空位于厦门市湖里区五通社区下边社的厂房并交付给张立欣；3.张立欣、聂胜兴立即返还张立欣搬厂补偿费16000元；4.聂胜兴、徐龙辉共同向张立欣支付逾期腾房占用费（按16000元/季度为标准，自2017年7月11��计算至实际腾空返还房屋之日止）。庭审过程中，张立欣撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2010年4月10日张立欣与聂胜兴签订《房产租赁合同》，合同约定聂胜兴承租张立欣位于厦门市湖里区五通社区下边社的厂房，租金为每月3500元。其后由于张立欣对厂房进行翻建，经双方口头协商一致，自2015年4月10日起厂房租金变更为每季度16000元。合同签订后，聂胜兴未经张立欣同意擅自将厂房转租给徐龙辉，徐龙辉在案涉厂房内经营厦门市湖里区意安顺玻璃加工厂，该厂于2013年9月13日注册个体工商户并于2016年8月11日注销，但注销后徐龙辉仍在案涉厂房中进行生产活动。2016年9月受超强台风莫兰迪影响，案涉厂房结构存在较为严重的安全隐患亟需修缮，且案涉厂房的相关批建手续一直未能办理，因此已不再符合出租使用条件。2017年张立欣多次与聂胜兴、徐龙辉协商要求其腾房并返还厂房，交由张立欣修缮，但徐龙辉收到张立欣退回的一个季度搬厂补偿后仍未腾空厂房。在多次协商未果的情况下，张立欣向法院起诉。聂胜兴辩称，依据合同法44条规定，本案张立欣与聂胜兴签订的房屋租赁合同是基于双方真实意思表示，是合法有效的。依据合同法58条规定，如果合同无效，张立欣应该退回收取的租金。因张立欣、聂胜兴双方签订的房屋租赁合同是有效的，聂胜兴有按时缴纳租金，聂胜兴要求张立欣继续按照合同履行合同义务，张立欣违约则应承担相应法律责任。之前张立欣通过断电等措施来强迫聂胜兴搬迁，应该承担违约责任。张立欣解除双方合同的目的是为了增加房租，因聂胜兴不同意，张立欣就起诉聂胜兴，张立欣这种行为是违背诚实信用原则的。本院经审理认定事实如下：2010年4月10日，张立欣作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的聂胜兴签订《房产租赁合同》一份，约定：1、甲方坐落于厦门市湖里区五通下边社的房屋出租给乙方，建筑面积600平方米，租赁期限自2010年起；2、每月租金3500元，乙方每季向甲方缴纳一次租金，第二次应提前3天支付租金；3、甲方必须保证产权清楚，按约定将防长交付乙方使用。此外，双方就违约责任、房屋修缮及其他相关租赁事项亦作出了约定。张立欣为支持诉讼请求提交了银行转账明细、手机截屏，欲证明聂胜兴于2010年起承租张立欣厂房并转租给徐龙辉，徐龙辉至今仍占用厂房，并在厂房中进行生产经营活动，张立欣多次与徐龙辉协商要求其腾空并返还厂房，但徐龙辉收到张立欣退回的一个季度的搬场补偿后仍未腾空厂房。聂胜兴对于银��转账明细的表面真实性没有异议，但认为不能证明张立欣要证明的内容，当时合同约定按照3500元出租给聂胜兴，其他超过款项是预先支付给张立欣的款项，聂胜兴不存在拖欠租金的事实；对于手机截屏的真实性聂胜兴不清楚。银行转账记录显示：2015年4月10日徐龙辉向张立欣账户转入14000元，2015年4月27日徐龙辉向张立欣账户转入16000元，2015年7月18日徐龙辉向张立欣账户转入17365元，2015年11月1日案外人杨苏的账户转入张立欣账户5000元，2016年1月17日案外人杨苏的账户转入张立欣账户16000元，2016年3月18日案外人杨苏的账户转入杨立新的账户1140元，2016年5月12日案外人杨苏的账户转入张立欣的账户16000元，2016年5月16日、2016年6月17日、2016年7月14日、2016年8月13日案外人杨苏通过其账户分别向张立欣账户转入978元、1388元、1150元、900元，2016年9月25日案外人杨苏向张立欣账户转入1260元，2016年10月12日案外人杨苏向张立欣账户转入6460元，2016年10月29日案外人杨苏向张立欣账户转入1万元，2016年11月15日、2016年12月20日案外人杨苏向张立欣账户分别转入999元、560元。诉讼过程中，本院至讼争租赁厂房现场勘验，勘验情况为：讼争租赁厂房门牌号为××，门口挂有意安顺玻璃厂的牌子，厂房为两层，楼上一层为铁皮屋，楼下存放玻璃及玻璃磨边的器材，二楼存放生活用品。徐龙辉向本院陈述：其对案件不清楚，玻璃厂是其舅舅聂胜兴的，徐龙辉帮聂胜兴经营，实际投资人也是聂胜兴，徐龙辉负责日常工作，其他的不清楚。庭审过程中，张立欣陈述：房屋尚未取得房屋批建手续，房屋占有使用费支付至2017年7月10日，租金变更为16000元没有签订书面合同，转账记录可以体现。徐龙辉��述：因为徐龙辉是聂胜兴的外甥，所有租金由徐龙辉夫妇支付。本院认为，张立欣与聂胜兴签订的《房产租赁合同书》因讼争租赁物没有合法的建设工程规划许可手续，双方签订的《房产租赁合同》为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张立欣请求聂胜兴腾空讼争租赁厂房，具有法律依据，本院予以支持。徐龙辉在使用讼争房屋过程中取得了相应的收益，应向张立欣支付相应的房屋占有使用费。张立欣提交的转账记录虽显示承租方曾数次按照16000元金额支付厂房租金，但其他大部分的款项支付均没有任何规律，并无法显示每季度租金均有规律按照16000元的标准履行，张立欣的证据无法证明双方将租金已经变更为每季度16000元。张立欣请求徐龙辉按每季度16000元的标准支付租金本院不予认可，本院仅支持按合同约定每月3500元的标准自2017年7月11日起计算的房屋占有使用费。徐龙辉并非租赁合同的相对方，张立欣并无证据证明徐龙辉实际使用讼争租赁厂房，且徐龙辉陈述其仅为帮助聂胜兴管理厂房，故张立欣请求徐龙辉腾空厂房及支付房屋占有使用费的主张，本院据不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张立欣、聂胜兴于2010年4月10日签订的《房产租赁合同》无效；二、聂胜兴于本判决生效之日起三十日内腾空厦门市湖里区五通社区居民委员会下边社802��房屋（房屋位置及内部情况详见现场拍摄照片）；三、聂胜兴于本判决生效之日起十日内向张立欣支付房屋占有使用费（按每月3500元的标准自2017年7月11日起计算至聂胜兴实际腾空房屋之日止）；四、驳回张立欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张立欣负担30元，由聂胜兴负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员　　张占甫二〇一七年八月三十日书　记　员　　吴朝旭附页：本案适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规��强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用��的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度搜索“”