（2017）湘01民终3583号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-01
案件名称
彭向文、湖南华建投资发展有限公司等与长沙超世实业有限公司、湖南省天佑种养有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭向文,湖南华建投资发展有限公司,李文玲,李世英,钟国太,长沙超世实业有限公司,湖南省天佑种养有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3583号上诉人（原审原告）：彭向文。被上诉人（原审被告）：长沙超世实业有限公司，住所地长沙市大托镇新路村天心区工业园。法定代表人：傅伟，董事长。委托诉讼代理人：高永胜，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省天佑种养有限公司，住所地长沙市大托镇新路村天心区工业园。法定代表人：蒋俭勤。原审原告：湖南华建投资发展有限公司，住所地长沙市天心区大托镇新路村。法定代表人：刘文忠。原审原告：李文玲。委托诉讼代理人：娄治斌，北京中银（长沙）律师事务所律师。原审原告：李世英。委托诉讼代理人：娄治斌，北京中银（长沙）律师事务所律师。原审原告：钟国太。委托诉讼代理人：娄治斌，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人彭向文因与被上诉人长沙超世实业有限公司（以下简称超世公司）、湖南省天佑种养有限公司（以下简称天佑公司）、原审原告湖南华建投资发展有限公司（以下简称华建公司）、李文玲、李世英、钟国太房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民重字第01089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭向文上诉请求：撤销一审判决第九项，改判超世公司假借订立合同、隐瞒事实欺骗彭向文购买房屋造成的巨额经济损失：包括退还购房款及赔偿市场利率，利率按市场中间价格年息0.15,九万×八年×15%+九万=19.8万（也同意超世公司以更换履行方式即更换房屋和未来时间利率方式赔偿履行）；判决超世公司因缔约过失责任造成的损失，应按法律规定赔偿原款2-3倍的经济损失，该损失包括该地段房屋八年来房价上涨，彭向文现已无力购买、租住房的损失，本地区房价已经完全翻番，单价在6000元左右，按就低价赔偿计算：9万×2.5倍为22.5万，加本金共计31.5万，超世公司、天佑公司依法还应承担惩罚性赔偿责任；依照合同法和刑法追究超世公司、天佑公司的刑事责任和其他法律责任。事实和理由：1、原审判决明显失当，违反宪法，偏袒保护违法犯罪一方。超世公司先是隐瞒事实，欺骗多人，串通天佑公司订立合同销售一栋原本冻结的房屋，后为了逃避债务和义务，罔顾有受害者已付款入住的事实，在三年多后私自强行拆除该栋房屋，并在诉至法院后要求确认原房屋销售合同无效。2、原审程序不当，在重审中用了两年多时间。3、彭向文在原审诉求中考虑到超世公司无钱履行，要求对方可以以更换房屋形式补充经济损失，其中包括应该退回的房款，该诉求并无不妥。4、一审判决适用法律不当。5、超世公司、天佑公司属于典型的法律上的根本违约，也就是事先就已经违约，应按有关法规追究超世公司、天佑公司的责任，进行惩罚性赔偿。超世公司辩称：1、超世公司与彭向文无合同关系。2、超世公司在本案中无过错，超世公司并未委托天佑公司与彭向文签订房屋买卖合同。3、彭向文应向天佑公司主张权利。华建公司、李文玲、李世英、钟国太未发表意见。华建公司向一审法院起诉请求：1、确认华建公司与天佑公司所签《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》合法有效；2、判决驳回超世公司关于解除与天佑公司签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求；3、判令天佑公司自2011年1月1日起至2013年6月15日止按已付款每日万分之五向华建公司支付逾期办理房产权属过户的违约金132750元，由超世公司对此承担连带责任。后华建公司将诉讼请求变更为：1、确认华建公司与天佑公司所签《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》合法有效；2、判令超世公司赔偿700平米房屋或按2013年拆除房屋时市场价4500元/㎡向华建公司进行赔偿；3、判令超世公司赔偿华建公司存放于涉案房屋内的201590.73元货物按人民币20万元进行赔偿；4、判令超世公司赔偿华建公司16间房屋使用损失，按拆除时市场租价每间500元/月*16，8000元每月计算（暂计算期间为2013.6.12至2016.6.12日期间为36个月）；5、本案诉讼费由超世公司、天佑公司承担。李文玲向一审法院起诉请求：1、请求确认华建公司与天佑公司所签《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》无效；2、认定天佑公司与李文玲签订的房屋买卖合同无效；3、判令超世公司返还李文玲支付的房屋购房款5.8万元；4、本案诉讼费由超世公司、天佑公司承担。李世英向一审法院起诉请求：1、确认华建公司与天佑公司所签《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》无效；2、认定天佑公司与李世英签订的房屋买卖合同无效；3、判令超世公司返还李世英已付的购房款10万元；4、本案诉讼费由超世公司、天佑公司承担。钟国太向一审法院起诉请求：1、确认华建公司与天佑公司所签《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》无效；2、认定天佑公司与钟国太签订的房屋买卖合同无效；3、判令超世公司返还原告支付的购房款15万元；4、判令超世公司赔偿原告安装门窗款77976元；5、本案诉讼费由超世公司、天佑公司承担。钟国太向一审法院起诉请求：判令超世公司在工业园内无偿安置一套产权面积72平米的产权房给彭向文。一审法院认定事实：2010年2月4日，超世公司（甲方）与天佑公司（乙方）签订了一份《房屋买卖合同书》，约定超世公司将位于长沙市天心区天心创业园内的员工宿舍楼出售给天佑公司，具体约定如下：“房屋及土地位置相关情况，地址位于长沙市××××村天心创业园内，该块土地面积66865㎡，规划用途为工业用地，土地使用年限自2003年7月22日至2053年7月22日，楼房六层，建筑面积约11000㎡（内院土地约1000㎡，包括在内但不计建筑面积），房屋占地面积约3500㎡，房屋用途办公住宿，属框架结构。计价方式按建筑面积每平方米1200元计算，总金额为人民币约1320万元，以丈量后实际建筑面积为准计算购房款金额。购房款支付方式。1、付款方式，采分期付款方式，具体步骤如下：（1）签订合同之日付定金30万元，计入购房款内，2010年4月28日起每月付款100万元（含4月），付到总房款90%止，待办完产权过户手续后一次性付清。（2）购房款交付时，由甲方开具盖有甲方单位公章的收据。（3）付完相应总款时，由甲方凭乙方购房款收据换取全额发票。四、双方权利义务。2010年4月30日前甲方将房屋交付乙方使用。乙方将款付至90%之日起七日内，甲方即为乙方办理完毕房屋产权证。乙方有权自由转让或出售房屋，甲方应配合乙方办理分户产权……”。合同签订之日，天佑公司向超世公司支付了30万元购房款，超世公司向天佑公司出具了收款收据。上述《房屋买卖合同书》签订后，天佑公司未在2010年4月28日按约定付款100万元，超世公司也因此未向天佑公司交付房屋。2010年4月29日，超世公司（甲方）与天佑公司（乙方）双方签订了一份《房屋买卖合同书》的补充协议，约定甲方保证在2010年5月30日前将员工宿舍楼全部清空，交乙方接管使用。若有推迟，乙方有权拒付所有剩余购房款，一切损失由甲方负责赔偿（5月1日将宿舍楼现有空房全部交乙方使用）。乙方保证在6月30日前交付甲方购房款200万元（含原定金30万元），以后每月付款按原合同执行，若到时候不能交款，视为自动放弃，乙方在销售过程中，若有必要与第三方签约，甲方应予认可，第三方所交购房款直接交甲方财务部，由甲方财务分别开出收据，甲方同意在所有房屋交乙方使用同时，乙方进行了2-4个样板房装修，并安排专人配合乙方聘请房地测绘部门对该房屋面积进行测定。当购房款付至50%时，乙方则可进行全部装修或改装。鉴于该宗土地目前被多家冻结的现况，甲方应予认可并全力支持。为配合乙方做好销售工作，甲方自2010年5月1日起在创业园办公楼内安排一间办公室给乙方进行现场办公，乙方不得进行单间销售。甲方同意并配合乙方在交付购房款时自留500万元用来处理有关法院土地解冻和房屋产权证等遗留问题，并以此作抵购房款。2010年5月21日，天佑公司向超世公司支付了购房款150万元，超世公司开具了收款收据，并注明该款系龙新凤代天佑公司支付，存入张宁湘建行存折上。2010年7月2日，天佑公司向超世公司支付了购房款12万元。后天佑公司未再向超世公司付购房款，2010年2月20日，天佑公司与彭向文签订了一份《天心创业园员工宿舍房出售合同》，约定彭向文购买天佑公司天心创业园的员工宿舍第五层529、530两间房屋，建筑面积加18%公共分摊得每间约45㎡，每平方米1680元，计总价款约15万元。协议签订日交定金2万元，2010年5月5日前再付12万元，余款在领取房屋产权证时一次付清。后所购房屋经双方口头约定换为516、517两间房屋。合同签订当日彭向文向天佑公司支付了2万元购房定金，天佑公司出具了收款收据。2010年7月28日，彭向文又付7万元，天佑公司亦出具了收款收据，并注明529、530换到516、517房。2010年3月4日，天佑公司与钟国太签订了一份《天心创业园员工宿舍房出售合同》，约定钟国太购买天佑公司天心创业园的员工宿舍楼第五层527、528、529、530四间房屋，建筑面积另加18%公共分摊得每间46.68㎡，每平方米1880元，总计房款263275元。协议签订日交定金3万元（计入首付款），一周内付至15万元。2010年9月4日前再付86947.5元，余额26327.5元在领取房屋权证时一次付清。合同签订当日，钟国太支付了3万元购房定金，天佑公司出具了收款收据，2010年7月1日再付12万元，天佑公司出具了收款收据。2010年3月9日，天佑公司与李世英签订了一份《天心创业园员工宿舍房出售合同》，约定李世英购买天佑公司天心创业园员工宿舍楼第二层214、215房两间，建筑面积约46.68㎡，单价1680元/㎡，总房款156845元，协议签订日交定金5万元，六周内付7万元，2010年6月30日前再付6万元，余款约26845元在领取房产证时一次付清。合同签订当日，李世英付购房定金5万元，5月30日又付5万元购房款，天佑公司均出具了收款收据。2012年6月2日，双方达成补充协议，约定李世英仅购5楼15号房一间，每间房价7万元，已付10万元被告退还5万元给第三人李世英，分十个月每月付5000元，即2012年7月-2013年4月。后该定金一直未退还。2010年5月19日，天佑公司与华建公司签订了一份《天心创业园超世实业公司宿舍楼房屋转让协议书》，约定由华建公司购买天佑公司位于天心创业园员工宿舍楼南栋第三层16间，用途为住宅类型，建筑面积约700㎡，约定房屋价格100万元，协议签订日交购房款30万元，7月底前再付购房款60万元，余款领取房产权证时一次付清。合同签订后，当日，华建公司向天佑公司支付了购房款30万元，天佑公司出具了收款收据。后华建公司未再支付剩余购房款。2010年5月23日，天佑公司与李世英签订了一份《天心创业园员工宿舍房屋出售合同（预购）》，约定李世英代购五楼12号房屋一间售价70000元，首付58000元，余下部分办理房产证之前一次性付清，正式合同与本人所签。当日李世英支付了代购房屋价款58000元给天佑公司，天佑公司出具了收款收据。2013年7月6日，李世英出具了一份证明，内容为2010年5月23日代其外甥女李文玲向被告购买天心创业园员工宿舍房五楼12号房一间，支付现金58000元。另查明，超世公司于2010年7月30日向天佑公司及其天心创业园员工宿舍楼业主发出公告，内容为：天佑公司于2010年2月4日与超世公司签订天心创业园员工宿舍楼房屋买卖合同以来，超世公司已完全按合同履行了合同义务，但天佑公司数次违约，特别是购房款的拖欠，已构成严重违约，且经超世公司调查及相关部分第三方客户来超世公司处向问责得知，天佑公司与第三方客户签订了房屋买卖合同，并收取了第三方客户购房款，而双方合同明确约定，第三方客户购房款直接交原告公司财务，据此认为天佑公司有诈骗嫌疑。按合同约定可终止该合同并自公告之日起，所有与天佑公司签订房屋买卖合同的第三方客户单位及个人，请于2010年8月1日-2010年2月15日期间，据合同原件及购房款付款凭证到超世公司登记，逾期责任自负。还查明，天心创业园员工宿舍楼房屋经长沙市规划管理局核发了建设工程规划许可证和经长沙市建设委员会核发了建筑工程施工许可证，由超世公司建设而成，用途为工业用房，超世公司出售该房给天佑公司时尚未完成房屋所有权初始登记手续，且出售时该房屋的土地使用权已因超世公司对外欠债而被多家人民法院予以查封冻结。在双方签订房屋买卖合同书时，天佑公司已明知该房屋的土地使用权因债务被冻结。现超世公司已单方拆除了天心创业园员工宿舍楼整栋房屋。一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”和第四十四条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”及《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第五十六条“改变土地用途应经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”之规定，已被司法机关查封或以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；改变土地用途，在出让房屋前必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中，涉案房屋系超世公司以出让方式取得土地使用权，批准的土地用途为工业用地上建成的工业用房，且尚未办理房屋所有权证，且已被多家人民法院查封冻结，依法属于不能转让的房地产。被告天佑公司在签订房屋买卖合同书时，已明确告知涉案房屋土地的用途性质为工业用地，且土地使用权被多家人民法院冻结，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，且天佑公司明知是人民法院已经查封冻结的财产而予以购买，与超世公司构成恶意串通，损害其他债权人的利益，故本院认为超世公司与天佑公司与所签房屋买卖合同系无效合同。同理，天佑公司与华建公司、彭向文、李文玲、钟国太、李世英签订的房屋买卖合同也系无效合同。故对华建公司、彭向文要求确认超世公司与天佑公司之间签订房屋买卖合同有效的诉讼请求及其因合同有效而主张的其他诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任”之规定，天佑公司应当向华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文返还已收取的购房款，华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文应返还从天佑公司处取得的房屋。因超世公司与天佑公司构成恶意串通，损失华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文的合法权益；超世公司收取天佑公司的购房款直接来源于本案华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文支付的购房款；且涉案房屋已被超世公司拆除，故超世公司应在收取天佑公司的购房款范围内向本案华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文返还购房款。故对钟国太要求退还15万元购房款及李文玲要求退还已缴纳的5.8万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋已由超世公司拆除，故华建公司、李文玲、李世英、钟国太、彭向文无需再向天佑公司返还涉案房屋。李世英与天佑公司达成补充协议，约定李世英仅购5楼15号房一间，已付10万元由天佑公司退还5万元给李世英，因该款项一直未退还，现双方因同一房屋买卖合同发生纠纷诉至本院，为减少当事人的诉累，本院对李世英要求退还该5万元一并处理，故对李世英要求退还10万元的购房款的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告华建公司要求超世公司赔偿其存放于涉案房屋内的201590.73元货物按人民币20万元进行赔偿的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，华建公司可依法另行主张权利关于钟国太为被告天佑公司安装门窗，经双方确认天佑公司尚欠货款及工资77976元这一诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，钟国太可依法另行主张权利。超世公司、天佑公司经一审法院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项及第五项、第三十九条、第四十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认超世公司与天佑公司于2010年2月4日所签《房屋买卖合同书》及2010年4月29日所签《补充协议》无效；二、确认李世英代李文玲与天佑公司于2010年5月23日签订的《天心创业园员工宿舍房出售合同（预售）》无效；三、确认天佑公司与李世英于2010年3月9日所签的《天心创业园员工宿舍房出售合同》无效；四、确认天佑公司与钟国太于2010年3月4日所签的《天心创业园员工宿舍房出售合同》无效；五、超世公司于本判决生效后十日内向李文玲返还购房款58000元；六、超世公司于本判决生效后十日内向李世英返还购房款100000元；七、超世公司于本判决生效后十日内向钟国太返还购房款150000元；八、驳回华建公司的全部诉讼请求；九、驳回彭向文的全部诉讼请求；十、驳回钟国太的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16816元，由超世公司、天佑公司共同承担8269元，由华建公司承担7497元，由彭向文承担1050元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，彭向文提出超世公司在工业园内无偿安置其一套产权面积72平米的产权房的诉讼请求无合同及法律依据，且经一审法院释明后仍未变更诉讼请求，故一审判决驳回其诉讼请求并无不妥。彭向文在二审中提出的新的诉讼请求未经一审审理，如在二审中裁决有违两审终审制度，故本院不予审理，彭向文可另行起诉主张权利。综上所述，彭向文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人彭向文负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤审 判 员 熊 伟代理审判员 周 卓二〇一七年八月三十日书 记 员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”