（2017）闽01民终2832号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司、陈秀娟商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司,陈秀娟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2832号上诉人（原审被告）：福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司，住所地福建省长乐市解放路66号团结小区1座901、902室。法定代表人：邹长泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秀娟，女，1962年7月15日出生，汉，住长乐市。委托诉讼代理人：黄晶，福建宇开律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建宇开律师事务所律师。上诉人福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司（以下简称新纪建筑公司）因与被上诉人陈秀娟商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新纪建筑公司委托诉讼代理人陈声梁律师、被上诉人陈秀娟的委托诉讼代理人谢锦鹏律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新纪建筑公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回陈秀娟一审诉请。事实和理由：一、一审判决以陈秀娟自述认定房屋交房时间，事实不清，证据不足。二、一审判决判令新纪建筑公司需要向陈秀娟支付逾期办证的违约金，缺乏事实与法律依据。涉案房屋环保无法通过的原因不可归咎于新纪建筑公司，新纪建筑公司不存在违约情形。一审判决判令新纪建筑公司需要向陈秀娟支付逾期办证的违约金，缺乏事实与法律依据。陈秀娟辩称，一审法院认定事实正确，新纪建筑公司称原审法院认定事实有误没有任何依据。一审法院判令新纪建筑公司向被陈秀娟支付逾期办证的违约金，是完全正确的，新纪建筑公司称原审法院的判决缺乏事实与法律依据的理由不能成立。陈秀娟向一审法院起诉请求：1、判令新纪建筑公司向陈秀娟支付自2012年10月30日至2017年1月19日期间逾期办理房屋所有权证的违约金83269元（500845元×0.01%×1524天），剩余违约金算至办理产权登记之日止；2、判令新纪建筑公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月17日，陈秀娟（买受人）与新纪建筑公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由新纪建筑公司开发建设的位于长乐西洋北路福临.洞江名苑第1幢13层1301号商品房，价款为540010元,《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈秀娟已支付购房款170010元，余款370000元未支付。案涉房产长乐西洋北路福临.洞江名苑第1幢13层1302号商品房，陈秀娟已付清330835元购房全款。2012年7月30日，新纪建筑公司将案涉两套房产交付陈秀娟使用，陈秀娟亦同意接收使用。新纪建筑公司至今未通过案涉房产建设项目的竣工验收，无法按合同约定将案涉房产权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案。一审法院认为，陈秀娟与新纪建筑公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。陈秀娟按约定向新纪建筑公司支付了全部房款，新纪建筑公司理应按照约定向陈秀娟交付验收合格的案涉房产及履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。本案争议的焦点在于1、新纪建筑公司将案涉房产交付陈秀娟的时间？2、不能办理房屋所有权证的责任？3、案涉1302房产逾期办理房屋所有权证的违约金？关于争议焦点1，福临.洞江名苑第1幢1301号商品房双方原约定于2012年7月30日前新纪建筑公司将符合各项约定条件的商品房交付陈秀娟使用，但直至现在该案涉房产的建设项目仍未通过竣工验收。陈秀娟自认于2012年7月30日同意接收房屋，故本案诉争1301号单元房产交付使用时间应为2012年7月30日。关于争议焦点2，新纪建筑公司认为本案逾期办理房屋产权登记并非新纪建筑公司的原因造成，而是建设项目不能通过环保验收，其原因在于长乐市政府，其不应承担违约责任的辩解意见，因新纪建筑公司所提交的长乐市人民政府[2015]183号《福临洞江项目办理竣工备案等有关问题协调会议纪要》明确由于福临洞江小区内的污水管网未接入市政污水管网，无法通过环保验收，又因未办理规划核实验收，故项目无法办理竣工备案和房屋产权证，因此，该证据不能充分证明新纪建筑公司的上述主张，且小区污水管道与市政污水管网的连接是新纪建筑公司与相关行政部门之间的问题，新纪建筑公司以此抗辩逾期办证的理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点3，陈秀娟购买并付清了1302号单元房产的购房全款，2012年7月30日，陈秀娟实际入住至今，新纪建筑公司也予确认，陈秀娟向新纪建筑公司购买长乐西洋北路福临.洞江名苑第1幢13层1302号单元房产，本院予以确认。因1302单元与1301单元同日付款及交付使用，陈秀娟、新纪建筑公司之间有关1302号单元房屋买卖合同的权利、义务与责任应按照1301号单元签订的《商品房买卖合同》的有关条款履行。综上，新纪建筑公司应自案涉1301号及1302单元房产交付（2012年7月30日）90日起（即2012年10月30日），按已付款500845元的日0.01%向陈秀娟支付违约金，直至办理案涉房产报产权登记机关初始登记止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司应于本判决生效后十日内向陈秀娟支付逾期办理产权权属证书违约金（违约金数额计算方式，以500845元为基数，按日0.01%计，自2012年10月30日开始，计算至新纪建筑公司办理福临.洞江名苑第1幢1301号及1302号商品房初始登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半收取计950元，由福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人对讼争房屋已经交付给陈秀娟均无异议。新纪建筑公司作为讼争房屋的开发商，有能力保存讼争房屋的交接凭证。新纪建筑公司虽对被新纪建筑公司认可的交房时间提出异议，但未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。新纪建筑公司虽主张讼争房屋逾期未办理权属系因市政排污管道未完成所致，属不可抗力，可免除违约责任，并提交长乐市人民政府[2015]183号《福临洞江项目办理竣工备案等有关问题协调会议纪要》予以证明。但该份会议纪要无法证明市政污水管网未接入是讼争房屋无法办理竣工备案和房屋产权证的唯一原因。另，市政污水管网能否及时接入属于新纪建筑公司应当自行承担的商业风险，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，新纪建筑公司需就该原因造成的违约，对陈秀娟承担违约责任。综上，新纪建筑公司的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费1900元，由上诉人福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽审 判 员 唐宇恒二〇一七年八月三十日法官助理 林 伟书 记 员 施 佳 关注公众号“”