（2017��冀09民再26号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-31
案件名称
东光县鑫源房地产开发有限公司、石炳坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
东光县鑫源房地产开发有限公司,石炳坤,陈桂荣,东光县建筑有限公司,杨树新,东光县人民政府
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民事���决书（2017）冀09民再26号再审上诉人（一审被告、二审上诉人）东光县鑫源房地产开发有限公司。法定代表人杨树新，该公司董事长。委托诉讼代理人霍树松，河北冀星律师事务所律师。再审被上诉人（一审原告、二审被上诉人）石炳坤（曾用名石丙坤），男，1961年2月8日生，汉族，住河北省东光县。再审被上诉人（一审原告、二审被上诉人）陈桂荣，女，1956年8月6日生，汉族，住址同上，系石炳坤妻子。。委托诉讼代理人刘新杰，河北衡泰律师事务所律师。原审被告东光县建筑有限公司。法定代表人杨树新，该公司董事长。委托诉讼代理人霍树松，河北冀星律师事务所律师。原审被告杨树新，男，1952年12月17日生，汉族，住河北省东光县。。委托诉讼代理人霍树松，河北冀星律师事务所律师。原审被告东光县人民政府，住所地：东光县府前街66号。法定代表人杨芒果，县长职务。委托诉讼代理人刘兰林，河北通和律师事务所律师。原审原告石炳坤、陈桂荣诉原审被告东光县建筑有限公司、杨树新、东光县鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源房地产公司）、东光县人民政府为房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，东光县人民法院于2014年9月25日作出（2015）东民初字第546号民事判决，石炳坤、陈桂荣提出上诉，本院于2015年5月26日作出（2015）沧民终字第1228号民事裁定，准许石炳坤、陈桂荣撤回上诉，（2015）东民初字第546号民事判决发生法律效力。鑫源房地产开发公司不服，向本院申请再审。本院于2015年6月26日作出（2015）沧民申字第57号民事裁定，由本院提审���案。2016年3月20日，本院指定吴桥县人民法院审理。该院于2016年12月5日作出（2016）冀0928吴民717号民事判决，鑫源房地产公司不服提出上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审上诉人鑫源房地产公司及原审被告东光县建筑有限公司、杨树新的委托诉讼代理人霍树松、再审被上诉人石炳坤、陈桂荣及委托诉讼代理人刘新杰、原审被告东光县人民政府委托诉讼代理人刘兰林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫源房地产公司称,1.原审法院对东光县拆迁工作指挥部未履行送达手续，程序违法。2.拆迁安置的主体是东光县拆迁工作指挥部，原审判令鑫源房地产公司承担责任无事实依据。3.中院剥夺鑫源房地产公司的上诉权，存在违法。被上诉人石炳坤、陈桂荣辩称,1.主体问题，在整个的拆迁过程中，是县政府和鑫��房地产公司相互配合完成的，鑫源公司是实际利益人，县政府以拆迁指挥部的名义与被上诉人签订了相关协议，这些协议都是有效的。原告认为应该二者共同承担责任。2.原告房屋置换面积应该是72.34㎡，但是原告另行购买了平米数，总共是239.79㎡，所以鑫源公司交付的楼房应当是239.79㎡；鑫源公司并没有按照协议履行，分房没有程序、没有顺序，导致出现纠纷，给了钥匙但因纠纷无法入住、被告违约时间应该计算到回迁协议签订时间。石炳坤、陈桂荣向一审法院起诉请求：原告在2009年8月28日以前有原棉纺厂一层门市楼一处沿街面积72.34平方米，被告搞开发拆迁，在2009年8月28日，同时签订了两份协议书：《原纺织厂门市拆迁补偿安置协议》、《安置补偿补充协议》。在2012年6月18日，被告鑫源房地产公司签订了《回迁安置协议书》。根据《原纺织厂门市拆���补偿安置协议》第六条的规定：“被拆迁人回迁安置期限从全部拆迁完毕后18个月入住。”该份协议的签订日期为2009年8月28日，《回迁安置协议书》是在2012年6月18日签订的，逾期入住时间长达十五个月零二十天。原告现房子每年租金六万五千元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，请求被告赔偿原告损失84800元，诉讼费用由被告承担。鑫源房地产公司不服一审法院判决，上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.《安置补偿协议》表明拆迁方是东光县拆迁工作指挥部，被拆迁人是被上诉人；该协议明确约定承担拆迁安置责任的主体是(甲方)东光县拆迁工作指挥部，该拆迁安置合同中未设定上诉人的权利和义务，依据合同相对性原则，上诉人承担��任缺少事实和法律依据。原审法院以东光县拆迁工作指挥部是东光县人民政府设立的临时性组织，且已经撤销，不具备承担责任的主体为由认定由上诉人承担责任是错误的。上诉人在原审中提供了东拆指(2009)3号会议纪要、东政办字(2010)44号通知。两份证据充分的证实了拆迁、回迁、安置工作由指挥部具体落实，回迁安置工作有县政府牵头，由原织布厂拆迁工作组组织实施，并安排了回迁安置工作办公室及组成人员和工作程序。该两份证据明确了上诉人将回迁钥匙交付被上诉人是执行拆迁工作指挥部具体工作任务，其责任不应当由上诉人承担。2.原审认定被上诉人的损失77607元，缺少事实依据。《安置补偿协议》第六条约定“拆迁安置时限：被拆迁人回迁安置期限从拆迁完毕后18个月内入住。逾期视为甲方违约应当承担过渡费，乙方未能在东光县人民政府拆迁公告规定的时限内拆迁完毕视为乙方违约”。拆迁安置合同明确如果逾期承担过渡费，过渡费的数额在拆迁合同中有约定，本案逾期回迁的损失是过渡费，应当依据双方的约定承担相应的责任，而不是按照房屋租赁损失计算。另外，依据《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》，被上诉人的回迁面积是72．44平方米，被上诉人购买的面积不应当计算到回迁面积内，即违约金计算的应按照72.34平方米，而不是按照239．79平方米计算。3、原审认定逾期回迁的时间计算错误。依据合同约定，拆迁后的十八个月入住，拆迁验收单显示拆迁时间是2009年9月24日开始计算，十八个月后应当是2011年3月24日，被上诉人的陈述取得回迁门市钥匙的时间为2011年10月份，交付钥匙即取得回迁门市的时问，应当视为交付。计算违约金的时间应当从2011年3月24日计算到2011年10月份。2011年10月份的回迁时间的安排是拆迁指挥部具体落实的，统一安排的。被上诉人因为陈刚(另外拆迁户)想占有该门市，导致被上诉人未及时使用该门市，是被上诉人未能依法行使权利导致的，与上诉人无关。2012年6月18日是被上诉人购买上诉人除回迁门市72．34平方米之外购买上诉人房产所达成的付款协议，原审判决将此协议签订的时间认定为回迁的时间，是错误的。一审法院认定事实：庭审中，原告申请撤回对被告东光县拆迁工作指挥部的起诉，予以准许。一审法院认定二原告系夫妻关系，在原东光县织布厂家属楼有门市楼一套，面积72.34平方米。2009年8月28日原告石丙坤与东光县拆迁工作指挥部签订了《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》及《安置补偿补充协议》，对原告的楼房进行拆迁。《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》第二条约定原告可置换新楼建筑面积72.34平方米，并一次性领��其他地上附着物补偿、拆迁奖励、过渡费及搬迁费15372.66元；第三条约定安置户型面积及安置地点为沿街楼一层门市；第五条约定产权置换选楼顺序，按照集中回迁，自选户型的方法，依照拆迁指挥部核发的《拆迁合格证》和拆迁验收顺序号先后选择楼房号；第六条约定拆迁安置时限，被拆迁人回迁安置期限从全部拆迁完毕后18个月入住，逾期视为甲方违约，应承担逾期过度费。《安置补偿补充协议》内容为双方协商，在原房屋拆迁补偿安置协议的基础上，制定补充协议第1条约定回迁户原有门市拆除后，一层门市回迁面积超出30平方米以内者，每平方米优惠价格为3000元，超出30平方米按市场价，另行购买二层用于门市者，该层每平方米优惠价为2700元，用于住宅者，按市场价格。签订协议后，原告迁出房屋，经拆迁指挥部验收合格，于2009年9月24日给原告出具了房屋拆迁验收单。在拆迁过程中，该拆迁小区被命名为东光县鑫源小区，建设单位为鑫源房地产公司，施工单位为东光县建筑有限公司，建设完成后于2011年10月开始回迁，在回迁过程中，鑫源房地产公司将1号楼B座5号门市楼的钥匙交给原告，但未签订《回迁安置协议书》，因其他拆迁户也要求回迁至该楼房，与原告产生矛盾，导致原告无法正常使用该楼房。2012年6月18日，鑫源房地产公司与原告签订了《回迁安置协议书》，协议写明置换的房屋为10号楼1单元28号室，建筑面积为239.79平方米，合计应交款469261.34元。协议签订后，原告回迁至1号楼B座5号门市楼及相应的二层楼房。经东光县物价局价格认证中心鉴定，原告石炳坤、陈桂荣所属东光县鑫源小区1号楼B座5号楼房一、二层2011年3月24日至2012年5月4日期间租赁费每月单位建筑面积为21.77419355元/平方米。��光县拆迁工作指挥部是东光县人民政府设立的临时性组织，现该临时性组织已经被撤销。原审法院认为，虽然拆迁指挥部与原告签订了《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》及《安置补偿补充协议》，但实际承建回迁楼房及进行回迁安置的均为鑫源房地产公司，东光县拆迁工作指挥部只是进行协调工作，并未进行实际操作，其撤销机关东光县人民政府不是拆迁主体也非赔偿主体。因此本案拆迁安置补偿合同的双方实际应为原告与被告鑫源房地产公司，拆迁协议的权利义务均应由原告与鑫源房地产公司承担。被告东光县建筑有限公司为回迁楼房的施工单位，并不是拆迁安置补偿合同的主体，不应对该合同承担责任。被告杨树新在《安置补偿补充协议》中的签字是代表东光县拆迁工作指挥部的职务行为，其个人也无拆迁资格，不是拆迁安置补偿合同的主体。原���与鑫源房地产公司签订的《回迁安置协议书》虽写明置换的房屋为10号楼1单元28号室，但并不存在该楼号，原告实际回迁的房屋为东光县鑫源小区1号楼B座5号楼房，应以实际回迁的楼房为合同标的。被告鑫源房地产公司主张拆迁人为拆迁指挥部，是拆迁指挥部让鑫源房地产公司承建鑫源小区，将鑫源房地产公司列为被告无法律依据。因鑫源房地产公司法定代表人为杨树新，其代表拆迁指挥部在《安置补偿补充协议》上签字，其应该知道拆迁指挥部的组成情况及相关信息，但鑫源房地产公司未提供拆迁指挥部的信息，且鑫源房地产公司未提交其与拆迁指挥部的相关协议或授权证明，故本院对鑫源房地产公司的主张不予支持。根据《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》，被拆迁人回迁安置期限从全部拆迁完毕后18个月入住。原告于2009年8月24日搬迁完毕并经验收���格，应于2011年3月24日前回迁，被告鑫源房地产公司于2012年6月18日与原告签订《回迁安置协议》完成回迁，超过了协议约定的回迁期限，应对此赔偿原告损失。被告鑫源房地产公司主张原告回迁面积为72.34平方米，超出的面积是原告另行购买的，不属于回迁的面积，原告要求的租赁费与过度费不是同一法律概念，不应按租赁费计算违约金。被告鑫源房地产公司于2011年10月份将钥匙交付原告，给付钥匙即交付了房屋，因原告与他人的矛盾造成不能正常使用，与被告鑫源房地产公司无关。原告主张根据《安置补偿补充协议》第一条约定，原告多出来的面积是按照协议约定事务标准购买，是双方履行协议的结果，应视为安置补偿；拆迁安置协议中没有过渡费的标准，鉴定的租赁费为原告的实际损失；按期回迁系被告鑫源房地产公司应履行的义务，应由其证明交付房屋的时���，被告鑫源房地产公司未按协议约定的拆迁验收顺序号先后选择楼房号。造成楼房分配争议，对于楼房交付时间，应以双方签订《回迁安置协议书》的时间为准，此前被告鑫源房地产公司虽将楼房钥匙交给原告，但因未签订《回迁安置协议书》，造成产权不明，原告无法正常使用，不能视为完全履行交付义务。原告回迁的楼房，在安置补偿补充协议》中约定了另行购买二层楼房的内容，在《回迁安置协议书》中也是整体结算，应按照全部面积计算损失。对原告的损失数额，《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》中虽约定了逾期过渡费，但未说明具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得��利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中原告房屋租赁费属于合同履行后可以获得的利益，故本院对原告要求按房屋租赁费赔偿损失的主张予以支持。原告因被告违约，造成房屋租赁费损失为21.77元×239.79平方米×（14+26/30）个月≈77607元，对该损失被告鑫源房地产公司应予赔偿。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告东光县鑫源房地产公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告石炳坤、陈桂荣损失77607元；二、被告东光县建筑有限公司、东光县人民政府、杨树新不承担责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2088元，由原告承担318元，被告东光县鑫源房地产公司承担1770元；司法鉴定费2400元，由东光县鑫源房地产公司承担。本院再审查明的事实与原审认定一致。当事人均未提交新证据。另，在2010年《东光县城镇面貌三年大变样办公室关于印发东光县原织布厂周边危旧区拆迁改造回迁安置方案》载明：回迁安置工作由县政府牵头，由原县织布厂拆迁工作组组织实施，回迁安置工作组副组长为杨树新等人。本院再审认为，1.房屋拆迁安置补偿合同纠纷为民事纠纷。2011年4月1日起开始施行的最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，作为三级案由置于“合同纠纷”二级案由之下。房屋征收补偿协议与房屋拆迁补偿安置协议不同。前者是行政机关为了公共利益需要与被征收人签订的，以国家财政为保障的协议；而后者则是拆迁人与被拆迁人两个平等的民事主体之间的协议，不体现国家意志。2.案涉《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》签订主体系东光县拆迁工作指挥部，系东光县人民政府设立的临时性组织，且已经撤销，不是承担民事责任的主体。案涉回迁安置协议是由鑫源房地产公司订立的，合同的相对人不是东光县人民政府。本案为因石炳坤回迁安置超期发生的费用而产生的纠纷。案涉项目系东光县城镇面貌三年大变样工程，其性质属于旧城区改造。本案所涉回迁安置楼为原织布厂住宅楼，实际承建回迁楼房及进行回迁安置的履行主体为鑫源房地产公司，该公司法定代表人杨树新是东光县拆迁工作指挥部的副组长，杨树新在《安置补偿补充协议》上签字的行为系履行拆迁工作的职务行为，非个人行为。鑫源房地产公司认可，由东光县人民政府直接指定、委托该公司作开发项目。但东光县拆迁工作指挥部未在拆迁中获取利润及物质利益，东光县人民政府不应承担因回迁安置超期的责任。3.��迁安置超期14个月26天，鑫源房地产公司应当承担违约责任。（1）根据杨树新签字的《原织布厂门市拆迁补偿安置协议》，被拆迁人回迁安置期限从全部拆迁完毕后18个月入住。石炳坤于2009年8月24日搬迁完毕并经验收合格，应于2011年3月24日前回迁，但直到2012年6月18日，鑫源房地产公司才与石炳坤签订《回迁安置协议》，完成回迁，超过了原协议约定的回迁期限，应对此赔偿原告损失。（2）超出72.34平米的面积是按照协议约定标准购买，亦属于超期履行合同。在《安置补偿补充协议》中约定了另行购买二层楼房的内容，在《回迁安置协议书》中约定了整体结算，应按照全部面积计算损失。（3）经本院释明，上诉人不能说明拆迁安置协议中过渡费的标准，原审鉴定意见以租赁费为原告的实际损失的标准，并无不妥。鑫源房地产公司未提供证据证明已按协议约定的拆迁���收顺序号先后选择楼房号，造成楼房分配争议，楼房交付时间应以双方签订《回迁安置协议书》的时间为准，此前鑫源房地产公司虽将楼房钥匙交给石炳坤，但因未签订《回迁安置协议书》，造成产权不明，发生争议，石炳坤无法正常使用，不能视为完全履行交付义务。（4）对石炳坤的损失数额，为21.77元×239.79平方米×（14+26/30）个月≈77607元，鑫源房地产公司应予赔偿。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持河北省吴桥县人民法院（2016）冀0928民初717号民事判决。二审案件受理费2088元，司法鉴定费2400元，由东光县鑫源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孙兰芬审判员 苗笑臣审判员 张凤梅二〇一七年八月三十日书记员 崔振文 来源：