（2017）苏13民终2057号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-01-15
案件名称
2057仲崇浩与江苏力邦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏力邦置业有限公司,仲崇浩
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2057号上诉人(原审被告）：江苏力邦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道北京南路24号。法定代表人：仇志余，该公司经理。委托诉讼代理人：冯华沭、耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲崇浩，男，1981年9月7日出生，汉族，住沭阳县。上诉人江苏力邦置业有限公司（以下简称力邦公司）因与被上诉人仲崇浩商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院作出的（2016）苏1322民初15735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力邦公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回仲崇浩一审诉讼请求。事实及理由：1.涉诉房屋已经符合合同约定的交付条件，仲崇浩在签订该合同时对此是知情的；力邦公司已经按约向仲崇浩发出交房通知，涉诉小区业主绝大部分已经在2014年12月31日至力邦公司办理交房手续；仲崇浩怠于接收房屋，应承担不利的法律后果。2.依据双方签订的合同第十五条之规定，如因出卖人责任，买受人未在规定期限内取得房产权属证书，买受人应退房，出卖人退还买受人已付的房价款，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失，一审法院判决结果明显与双方合同约定不符。3.本案中，力邦公司的义务仅是提供备案资料的义务，不存在领取初始权属证书并向买受人发出通知的义务。4.涉诉房屋所在工程已于2016年5月11日完成初始登记。被上诉人仲崇浩二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判决。仲崇浩一审诉讼请求：1.判令力邦公司向仲崇浩支付逾期交房违约金；2.判令力邦公司向仲崇浩支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起至力邦公司领取初始权属证书并向仲崇浩发出通知之日止，以446714元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。一审法院认定的事实：2013年3月1日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定力邦公司将开发的位于沭阳县沭城街道天津路东侧、广州西路南侧北京花园二期小区第8幢第1单元1601号房出售给仲崇浩，总价款446714元。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当于2014年12月31日前。第九条第（2）款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。”后仲崇浩交付涉诉房款，2015年7月1日，力邦公司将涉诉房屋交付于仲崇浩。现仲崇浩以力邦公司未向其支付逾期交房违约金和逾期办证违约金为由诉至法院，要求处理。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，应认定合同有效。仲崇浩已向力邦公司支付全额房款，力邦公司应按照合同约定于2014年12月31日之前将涉诉房屋交付仲崇浩，现力邦公司于2015年7月1日将涉诉房屋交于仲崇浩，故仲崇浩要求力邦公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据。依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。现力邦公司逾期交房181天，故应向仲崇浩支付逾期交房违约金8086元。仲崇浩另要求力邦公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院认为，力邦公司至今未协助仲崇浩办理涉诉房屋权属登记，双方签订的《商品房买卖合同》虽未对出卖人未在合同约定时间内协助买受人办理涉诉房屋的权属登记且买受人不退房的情形作出约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对仲崇浩的该诉讼请求，应予以支持。对于违约期限的起算时间，因力邦公司于2015年7月1日将涉诉房屋交于仲崇浩，故应支持力邦公司向仲崇浩支付逾期办证的违约金，自2015年9月30日起至力邦公司领取初始权属证书并向仲崇浩发出通知之日止，以446714元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院认为，力邦公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏力邦置业有限公司于判决书生效十日内向仲崇浩支付逾期交房违约金8086元；二、江苏力邦置业有限公司于判决书生效后三十日内向仲崇浩支付逾期办证违约金，自2015年9月30日起至江苏力邦置业有限公司领取出初始权属证书并向仲崇浩发出通知之日止，以446714元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费50元，由江苏力邦置业有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.力邦公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.仲崇浩主张的逾期办证违约金数额应如何认定。关于争议焦点1，即力邦公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依照双方合同约定，力邦公司应于2014年12月31日之前将符合交付条件的涉诉房屋交付仲崇浩，但实际交房时间为2015年7月1日，力邦公司应承担违约责任。力邦公司虽辩解其已按合同约定时间通知仲崇浩接收房屋，逾期交房系仲崇浩怠于行使权利造成，但未提供证据证明，故本院不予采信。力邦公司应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向仲崇浩支付房价款万分之一的违约金。关于争议焦点2，即仲崇浩主张的逾期办证违约金数额应如何认定的问题。二审中，力邦公司向本院提供一份沭阳县不动产登记局出具函的复印件，载明“江苏力邦置业有限公司开发的北京花园小区项目4#-12#楼、8#-10#裙房工程现已经完成初始登记”，证明力邦公司所开发的北京花园小区项目已于2016年5月11日完成初始登记，力邦公司已按合同约定向房屋登记机关提供了相关的备案资料。仲崇浩对上述证据的质证意见为：1.对该证据的真实性无法确定；2.即使该证据真实性予以确认，但力邦公司仍负有通知房屋买受人领取证书的义务，然力邦公司至今未通知业主；3.该证据在真实情况下也仅能证明涉诉的工程进行了初始登记，但是初始登记资料是否完全，或者产权机关是否完成了初始登记，该证据均无法证明。本院认证意见为：经本院向沭阳县不动产登记局核实，该证据虽系复印件，但其载明内容属实。本院确认力邦公司已于2016年5月11日就涉诉房屋完成初始登记。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的责任，买受人在合同履行期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“如因出卖人责任，买受人未在规定期限内取得房产权属证书，买受人应退房，出卖人退还买受人已付的房价款，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。”依照该约定，力邦公司按已付房价款的1%赔偿仲崇浩损失的前提是双方当事人解除合同。现双方当事人之间的合同仍继续履行，力邦公司逾期办证违约责任的确定不应适用该合同条款的约定，故力邦公司主张按已付购房款的1%赔偿仲崇浩的损失，无事实和法律依据，不予支持。因双方当事人未对出卖人未在合同约定时间内协助买受人办理涉案房屋的权属登记且买受人不退房的情形作出约定，仲崇浩要求力邦公司按已付购房款总额即446714元为基数计算给付逾期办证违约金，有事实和法律依据，应予以支持，其标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，确定为年利率6%。涉诉房屋于2015年7月1日交付，依据合同约定，力邦公司应于2015年9月30日之前将需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。力邦公司未按约完成自己的义务，故本案违约金的起算时间应为2015年9月30日。力邦公司已于2016年5月11日完成涉诉房屋初始登记，此日应为逾期办证违约金计算截止日期，力邦公司应向仲崇浩支付逾期办证违约金16677.32元。仲崇浩另主张力邦公司领取初始权属证书后应向仲崇浩发出通知，但涉诉合同并未约定力邦公司应承担此项义务，故对于仲崇浩的该项主张，本院亦不予支持。综上，因力邦公司二审中提供新的证据，致一审法院认定的事实部分错误，本院予以纠正。力邦公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初15735号民事判决第一项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初15735号民事判决第二项为江苏力邦置业有限公司于本判决书生效后三十日内向仲崇浩支付逾期办证违约金16677.32元；三、驳回仲崇浩的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人江苏力邦置业有限公司负担。决为终审判决。审 判 长 徐 兵审 判 员 万 焱审 判 员 孙 权二〇一七年八月三十日法官助理 陈 博书 记 员 吴红利第8页/共9页 更多数据：