（2017）鲁0105民初2272号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-24
案件名称
王峰与杜红燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王峰,杜红燕,张建国,张韵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初2272号原告：王峰，男，1985年2月10日出生，汉族，住山东省平阴县。委托诉讼代理人:王洪建，山东北方永丰律师事务所律师。被告：杜红燕，女，1970年11月24日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。第三人：张建国，男，1961年4月20日出生，汉族，住济南市市中区。第三人：张韵，男，1986年8月20日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：张宗银，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：公为东，山东国孚律师事务所实习律师。原告王峰与被告杜红燕、第三人张建国、张韵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王峰及其委托诉讼代理人王洪建、被告杜红燕的委托诉讼代理人沈程、第三人张建国、第三人张韵的委托诉讼代理人张宗银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的房屋租赁合同有效，要求被告向原告支付违约金16250元，赔偿损失19.5万元；2、诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、判令被告返还租金及保证金7.5万元；2、判令被告支付空调移机费2100元；3、判令被告支付装饰装修损失15.1361万元；4、判令被告支付搬家费5000元5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告将自己承租的第三人张建国的房屋（位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室的二楼）转租给原告，租赁期三年，自2016年12月7日起至2019年12月6日止。同时约定：被告负责将转租事宜通知第三人张建国并取得张建国的认可。合同签订后，原告向被告支付了第一年度的租金65000元以及资产保证金1万元，然后对房屋进行了装修，并投入了使用。2017年2月4日，第三人张建国又与第三人张韵签订了房屋租赁合约，将该房屋租给了第三人张韵。自此被告不再具有该房屋的转租权利。属于严重违约行为，应承担违约责任。后经法院释明，合同无效，导致本案合同无效的过错完全在于被告。故诉至法院，要求判如所请。被告杜红燕辩称，一、被告不是本案的适格被告，被告于2017年4月与张建国张韵协商一致将涉案房屋整体转租给张韵，同时张韵与张建国签订了房屋租赁合同，以上事实本案所有当事人都清楚，即涉案房屋的全部权利和义务都应当由本案第三人张韵进行承担，与被告无关。二、被告对于房屋租赁一事没有任何的违约责任，因此原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张建国述称，因为涉案房屋是2012年2月4日至2017年2月3日租给被告的，在租赁期间被告提出增加一个必须的经营范围并未提出要转租房屋，而且我也不同意其出租房屋，所以直至收到诉状才知道其转租。我认为被告出租房屋未经过我的同意，该出租房屋的合同无效。第三人张韵述称，其作为善意第三人，从房主张建国处租到房屋合法有效。原、被告之间的转租合同未经房主许可故应无效，原、被告之间是根据合同无效做相应的处理，和第三人无关，希望原告尽快腾房，造成的损失希望原、被告主动向张韵作出补偿，不再影响我方正常经营。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室建筑面积329.38平方米的房屋系第三人张建国所有。2012年2月4日，张建国作为甲方、杜红燕作为乙方签订房屋租赁合同一份，主要约定：张建国将上述房屋出租给杜红燕作餐饮经营之用，租赁期限自2012年2月4日至2017年2月3日，租金每年175000元。每半年支付一次租金，采用预付方式，押金1万元。合同还约定未经甲方同意，乙方不得对外转租、转借给他人等其他权利义务。合同签订后，张建国将房屋交付给杜红燕使用。2016年11月22日，杜红燕作为甲方、王峰作为乙方签订房屋租赁合同一份，主要约定：甲方将位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室的二楼出租给乙方。甲方实为该房屋转租方。甲乙双方签订的合同、附件及合同内容，甲方有义务通知原房屋持有人，并得到认可。合同签订后即视为甲方已获得原房屋持有人对该房屋的管理制授权，包括但不限于对该房屋的租赁、改造、装修等。租赁期限共三年，自2016年12月7日起至2019年12月6日止。房屋租金为65000元/年，资产保证金1万元。合同另约定了其他权利义务内容。合同签订后，杜红燕将房屋交付给王峰，王峰向杜红燕交纳租金6万元及1万元保证金，并对房屋进行了装饰装修。2017年2月4日，张建国与杜红燕续签了房屋租赁和约，约定租期自2017年2月4日至2022年2月3日止，其它内容不变。2017年4月20日，杜红燕作为甲方，张韵之妻曹建秀作为乙方，签订饭店转让协议书一份，载明：1、甲方将座落于山东省济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室杜姐龙虾饭店转让给乙方，转让费共计589000元（所有饭店内设备）。2、转让费在本协议双方签字后立即生效，由乙方一次性付给甲方。3、甲方在饭店转让前的一切经济纠纷由甲方负责，与乙方无关。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。此协议经双方签字立即生效，不得反悔，如违约将由违约方承担一切违约责任。2017年4月23日，张建国、杜红燕、张韵三方在场，张建国与杜红燕解除了双方于2017年2月4日签订的合同。同时，张建国与张韵签订了房屋租赁合同一份，张建国将济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室的房屋出租给张韵作餐饮经营之用，租赁期限自2017年2月4日至2020年2月3日，租金每年175000元。双方还约定了其他权利义务内容。现济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室房屋一层由张韵占有使用，二层由王峰占有使用。王峰要求杜红燕返还租金及保证金7.5万元，对此杜红燕认为保证金一万元已经转移到张韵手中。二、王峰已经实际占用了房屋，即使返还也应当扣除已经实际占用的费用。三、转让时已经将剩余租金折算成店面转让款给了张韵。对于其主张，张韵认为该合同无效返还问题系原、被告之间的法律关系，与第三人无关。王峰要求杜红燕支付空调移机费2100元，其在承租房屋之后共安装了7台空调，如果认定合同无效，那么该安装的7台空调必然要移除，而移除的业内价格是每台3**元，该费用应由被告承担。对此杜红燕认为无证据证实，不同意支付。王峰要求杜红燕支付装饰装修损失15.1361万元，提交了装饰装修的报价单2份、原告与装修人宋斌签订的装饰合同1份、宋斌收取装饰装修费用的单据6份、银行卡交易明细查询单打印件5张。证明原告承租房屋之后进行了必要的装修，实际花费15万余元，该费用应当由被告承担。经质证，杜红燕认为装饰装修的报价单只是双方初步的合作意向，没有效力。装饰合同无法确定，不予质证。交易明细真实性无法确定，只是显示了转账，无法确定其转向哪、原因。信用卡显示刷卡地点与本案没有直接关联，其本身也为复印件，因此，真实性无法确定，不予质证。第三人认为原告提交的证据真实性无法确认，不予认可。且即使原告对涉案房屋进行了相应的装修，其装修价值应在合同有效期内折旧完毕，即使被告应当赔偿原告的装修费用，也应当扣除合同有效期之内的折旧以及无权占有期间的折旧，还要结合原、被告之间对合同无效的过错责任酌定。王峰要求杜红燕支付搬家费5000元，未提交证据证实。对此杜红燕及第三人均认为未实际支出，不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋系第三人张建国所有，其将房屋出租给被告杜红燕，并约定不得转租，之后杜红燕将房屋的二层转租给原告王峰；原、被告没有证据证实张建国早已知晓转租事实的存在，张建国在参加本案诉讼后，在知晓转租事实的六个月内明确表示其不同意转租，且转租合同的期限也远远超出了租赁合同的期限，故涉案转租合同应认定为无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。就房屋租赁合同而言，在合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性收益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。这种收益以承租人参照双方合同约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中王峰与杜红燕签订的房屋租赁合同无效，故王峰应将房屋返还给杜红燕，王峰已支付给杜红燕的房屋租金可折抵其占有出租房屋期间的使用费。现王峰要求杜红燕返还保证金1万元，于法有据，本院应予支持。其要求返还租金6.5万元，但应扣除其占有使用期间的占有使用费，鉴于其目前仍在占有使用涉案房屋，返还的数额不确定，故王峰要求杜红燕返还租金6.5万元，本院不予支持。其可待不再占有使用房屋后，另行主张权利。王峰要求杜红燕支付空调移机费2100元、搬家费5000元，未提交证据证实其支出的事实，故其主张，证据不足，本院不予支持。王峰要求杜红燕支付装饰装修损失15.1361万元，提交的装修合同、报价单、视频资料、支出费用的凭证及对方出具的收据，能够形成证据链，证实其在涉案房屋内装修装饰情况，且均系已形成附合的装饰装修物，故对其主张的装修损失15.1361万元，本院予以确认。鉴于杜红燕已解除了租赁合同，现承租人系经营餐饮，对上述附合的装饰装修物无法继续利用，故应扣除王峰占有使用期间的折旧，并综合考虑双方所签订合同的期限以及双方对于导致合同无效的过错分担现值损失。杜红燕未经房主同意擅自将其所租赁的房屋转租给王峰，对合同无效应承担主要责任。王峰接受转租的房屋，未尽到审查义务规避风险，应承担次要责任。故本院酌定双方责任比例以三七为宜。对于王峰主张的装修损失，本院综合考量上述因素，酌定杜红燕赔偿8万元为宜。被告杜红燕在与张建国解除了合同后，未就与王峰的合同如何处理，与王峰及现承租人张韵达成合意，故其主张该案与其无关，其已将权利一并转移给第三人张韵，未提交证据加以证实，本院不予采纳。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杜红燕于本判决生效之日起10日内向原告王峰返还保证金1万元。二、被告杜红燕于本判决生效之日起10日内赔偿原告王峰装修损失8万元。三、原告王峰应于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡南区x号楼x单元x室房屋二层返还给被告杜红燕。四、驳回原告王峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，减半收取2235元，原告王峰负担985元，被告杜红燕负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张艳二〇一七年八月三十日书记员 朱瑶 更多数据：搜索“”来源：