（2017）豫1281民初986号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-09-26
案件名称
宋伟强与义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义马市人民法院
所属地区
义马市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋伟强,义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1281民初986号原告：宋伟强，男，1976年12月18日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：马军英，河南鸿庆律师事务所律师,代理权限:特别授权。被告：义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司,住所地：义马市银杏路,组织机构代码：70666944-3。法定代表人：卜宪乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏伟兵，男，1966年9月4日出生，汉族，住义马市，系该公司经理，代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：王云燕，河南恒翔律师事务所律师,代理权限:一般代理。原告宋伟强与被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称：义马宏泰房地产开发任公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋伟强的委托诉讼代理人马军英、被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人苏伟兵、王云燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟强向本院提出诉讼请求：请求法院判决1、被告立即办理权属登记（办理不动产证）并承担逾期办理房产证违约金14660.13元。2、被告返还多收房款3207元及契税128.28元，共计3335.28元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月15日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于义马市银杏国际花园3号楼32层01号，建筑面积160.01平方米，价款488671元，房屋一套。被告在约定期限内交房，交房后360天办理权属登记，否则承担已付房款3%违约金。原告按照约定全额支付了购房款，并交纳各种税费。但约定办理权属登记期间已过，被告却没按照约定为原告办理房产证及土地使用证，已经构成违约，另外原告购买的房屋面积与合同约定面积存在误差，被告多收取了3207元的房款，因被告的过错导致原告多缴纳契税128.28元，故按照法律规定诉至法院，请求法院依法支持原告诉求。被告义马宏泰房地产开发任公司辩称，办理房产证逾期是事实，但是我们从来没有自认过存在延期交房的事实。原告至今为止没有举出其任何主张权利的证据，依法不应当得到支持。原告的违约金请求权系债权请求权，从沈阳和平区法院和成都法院及大学民法教材中也可以证明是债权请求权，其适用二年诉讼时效的限制，根据谁主张谁举证的原则，原告未提交证明其主张的证据，应当承担举证不力的后果，其他人主张的权利不能代表本案原告主张的权利。原告提交交房款与被告核对，结算多交的房款，被告予以退还。被告是按房管局提供的实测面积代收原告税款，并于2012年8月至11月交至税务局，义马市税务局是先收取税款，公司已全部交到税务局，不存在占有该税款的事实，公司不存在任何过错，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1、商品房买卖合同1份。2、销售不动产统一发票1份。3、契税完税证发票1份。被告对原告提交证据无异议，符合证据客观真实性、合法与本案具有关联，原告提交的上述证据，本院予以采信。当事人对以下事项有异议：1、关于被告辩称原告主张的违约金是否适用二年诉讼时效的问题。（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；原，被告签订商品房买卖合同约定交房时间为2011年5月1日前（明显属于笔误），被告将该房交给原告使用，违约金属合同之债，应受2年诉讼时效的约束，原告应在两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利，但原告于2017年7月7日，向本院提出诉讼，因未及时主张违约责任导致丧失2015年7月6日以前的胜诉权。但按照原，被告签订商品房买卖合同约定，被告应当在房屋交付后360日内，给原告办理权属登记证书，但被告未在约定期限给原告办理权属登记证书，已构成违约。原告主张的违约金属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼，该时效诉讼时效从本院审查立案之日起，向既往时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效，被告按照双方约定房屋价款488671元的3%承担违约金。2、关于原告要求的办理房产证及退回多收房款及契税问题。双方购房合同约定，被告应在房屋交付使用后360日内，将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，给原告办理权属登记证书，被告未在约定期限给原告办理权属登记证书，但被告同意继续给原告办理房屋权属登记证书。属继续履行合同的义务，予以准许。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告同意继续给原告办理房屋权属登记证书，并愿意退回多收房款及契税。原告的主张办理房屋权属登记证书、退回多收房款及契税的意见，理由正当，应予支持。根据当事人陈述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，原，被告签订商品房买卖合同，按照合同第三、四、五、十五条约定：被告将位于义马市银杏国际花园3号楼32层01号，建筑面积160.01平方米，价款488671元，房屋一套出售给原告；建筑面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少；被告交房后，应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价3%向买受人支付违约金。房屋交付后原告支付全部房款。该房在约定的期限内交付原告，原告于2012年8月21日按房款488671元的4%缴纳契税经减免税额后实际缴纳契税20162.57元。原告支付房款后，被告于2014年9月16日给原告更换了发票，该房屋产权登记面积为158.96平方米，实际价款为485464元，被告多收取房款3207元及契税61.76元。被告未在约定期限内给原告时办理房地产权属证书。综上所述，本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款及契税被告代收款后；被告将商品房交付原告后未按合同约定及时将办理房产证的相关材料交付房产登记部门，构成违约，原告要求被告承担逾期办理房产证的损失，返还多收取房款元及契税费，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款，第一百三十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起90日内将原告宋伟强办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。二、义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋伟强逾期办理房地产权属证书违约金14660.13元。三、被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋伟强多收房款3207元及契税128.28元，共计3335.28元。案件受理费250元，减半收取125元，由被告义马煤业（集团）宏泰房地产开发有限责任公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员 黄中强二〇一七年八月三十日书记员 杜琪琪