（2017）苏0830民初4583号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-10-10

案件名称

张汉山与安宁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

盱眙县人民法院

所属地区

盱眙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张汉山,安宁

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十条；《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第九十五条，第九十七条，第一百零六条第一款

全文

江苏省盱眙县人民法院民事判决书（2017）苏0830民初4583号原告：张汉山委托诉讼代理人：邵子涵。被告：安宁。原告张汉山与被告安宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汉山的委托诉讼代理人邵子涵、被告安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉山向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年2月19日签订的二手房转让合同；2、本案诉讼费用由原、被告共同负担。事实和理由：原、被告于2017年2月19日签订二手房转让合同书，原告在未征得妻子同意的情况下将自己与妻子郑成云共有的位于盱眙县城斗笠山巷商业局宿舍2-11号房屋出卖给被告。后原告妻子得知房屋被原告擅自出卖，坚决反对，导致使买卖合同无法履行。综上，原告擅自出卖房屋的行为属于一方共有人无权处分共有房屋，目前由于另一共有人反对，导致原告无法向被告交付房屋，日后也无法办理产权过户，无法实现订立合同的目的，为减少原、被告双方损失，均衡各方利益，现依法起诉。被告安宁辩称，原、被告签订的二手房转让合同书真实合法有效。原告擅自改变合同违反诚实守信原则，应当承担违约赔偿责任。不承认原告诉讼请求。原告张汉山围绕诉讼请求提供如下证据材料：1、二手房转让合同书一份，内容为原、被告于2017年2月19日由原、被告签订，原告将位于斗笠山巷房屋作价350000元约定转让给被告，证明双方存在房屋买卖关系，原告出卖共有房屋系无权处分行为；2、郑成云与原告张汉山结婚证复印件一份，证明其双方为夫妻关系，为斗笠山巷2-11号房屋共同共有人及前述举证目的；3、房屋产权证明书一份，内容为备战路商业局宿舍（即斗笠山巷2-11号）混合结构两层楼房房屋所有权人为张汉山、郑成云，证明目的同上；4、（2017）苏0830民初2075号民事判决书一份，证明原告妻子郑成云不同意出卖案涉房屋并提起确认合同无效诉讼的事实；4、原告张汉山收条一份，证明张汉山于2017年2月20日收到安宁购房预订金50000元的事实。被告安宁对原告张汉山提供的证据本身内容的真实性予以认可。本院认证认为，原告张汉山提供的证据材料被告安宁不持异议，予以确认。根据当事人陈述及证据审查，本院认定如下事实：郑成云与张汉山为夫妻关系，位于盱眙县城斗笠山巷2-11号房屋为其共同共有。2017年2月19日原、被告签订二手房转让合同书一份，约定原告张汉山为甲方，被告安宁为乙方，宅院房屋位于斗笠山巷2-11号两层楼房，现转让给乙方安宁，价格350000元。2017年2月20日被告安宁付款50000元，原告张汉山于当日出具等额购房预订金收条一份。2017年4月16日郑成云向本院提起诉讼，请求确认本案原、被告于2017年2月19日签订的二手房转让合同书无效，本院于2017年7月4日作出（2017）苏0830民初2075号民事判决书，判决驳回郑成云的诉讼请求，现该判决已生效。本院认为，合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。案涉房屋为郑成云与原告张汉山共同共有，原告张汉山未经其他共有人郑成云同意单方与被告安宁签订转让合同，属于无权处分行为。出卖人在缔约时应对买卖之物享有所有权或者处分权，但不彻底否认出卖人对标的物没有所有权或处分权的买卖合同效力。无权处分的，买卖合同无效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的，不发生效力。案涉房屋共有人郑成云不同意转让行为又未追认原告张汉山的无权处分行为，导致二手房转让合同书在法律上或事实上不能履行。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受支付价款的合同。不能办理房屋变更登记的产权过户手续的后果导致原、被告签订的转让合同的目的无法实现。原告张汉山同意退款并予适当赔偿，属于主动违约，不宜提倡。但鉴于该合同存在法律上履行不能的事实原因，其以承担违约责任为代价而不履行合同，有法律依据和一定的合理性。案涉房屋成交价350000元，被告安宁仅付款50000元，尚未履行作为买受人的全部义务，并且案涉房屋又未办理变更过户登记手续，因而被告安宁不符合善意取得法律制度规定的条件。经释明，被告安宁未在本案中提起反诉，但仍可另行依法向其相对人主张要求承担违约责任及损害赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第二项，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条第三项及第三款之规定，判决如下：解除原告张汉山与被告安宁于2017年2月19日签订的二手房转让合同书，终止该合同书的履行。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告张汉山负担2000元，被告安宁负担1275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员　　陈正龙二〇一七年八月三十日书记员　　卓　蕾附：本案援引相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。关注公众号“”