（2017）琼0271民初3719号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2018-08-24

案件名称

内蒙古合泰贸易有限公司与张华、胡艳青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

三亚市城郊人民法院

所属地区

三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

内蒙古合泰贸易有限公司,张华,胡艳青,于勇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初3719号原告内蒙古合泰贸易有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区鸿盛经济区。法定代表人于勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人韩刚，内蒙古则维律师事务所律师。被告张华，男，1971年5月20日出生（公），汉族，现住天津市宝坻区。被告胡艳青，女，1972年3月11日出生（公），汉族，现住天津市宝坻区。共同委托诉讼代理人王垚、杜国华，海南邦威律师事务所律师。第三人于勇，男，1969年2月14日出生（公），汉族，现住内蒙古呼和浩特市。原告内蒙古合泰贸易有限公司（以下简称合泰公司）诉被告张华、胡艳青、第三人于勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法由审判员吉才军独任审判。因于勇与本案的审理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加于勇作为第三人参加诉讼。本院分别于2017年6月26日、8月21日公开开庭进行了审理，原告合泰公司的法定代表人于勇、委托诉讼代理人韩刚，被告张华、胡艳青的共同委托诉讼代理人王垚、杜国华，第三人于勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合泰公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告履行房屋所有权转移之义务，即将位于海南省三亚市××区号房所有权登记至原告名下。事实和理由：2014年7月16日，被告张华、胡艳青就三亚市凤凰镇三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房的转让事宜，共同委托受托人于勇代表其二人签署买卖协议、收受房款，办理土地房屋权证的过户转移登记手续等，并承诺于勇在授权范围内所签署的有关文件，二被告均予以认可，产生的权利、义务均由二被告承担，委托期限至办理完成委托事宜止，且享有转委托权。同日内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处对二被告和于勇共同签署的《委托书》予以公证证明。此后，原告根据受托人于勇所获授权依法就三亚市天涯区三亚湾路椰林海岸B栋三单元605号房签订了《三亚市存量房买卖合同》；履行了标的物交付并已实际占有上述房屋；并依法交纳了所有权转移登记所需的各项税费、规费。然而被告不依约、依法履行义务，致使原告未能实现房屋所有权转移登记，取得《土地房屋权证》，因此原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》之规定诉至人民法院，请求判如所请。被告张华、胡艳青共同答辩称，一、被告与原告之间根本不存在房屋买卖关系，原告从未与被告签订任何购房合同，也未向被告支付任何购房款，其擅自将涉案的六套房屋过户至自己名下的行为是违法且无效的。被告张华与原告的法定代表人于勇系朋友关系，二人通过案外人张某结识。原告合泰公司注册资本为50万元人民币，而于勇出资49.5万元，是该公司实际的控制人和法定代表人。2014年7月初，被告张华因急需资金，于勇便提出由他作为代理人代替张华前来三亚将归张华所有的涉案六套房屋出卖变现，以帮助张华筹集资金。2014年7月16日，被告张华、胡艳青与于勇共同在公证处办理了公证委托：因委托人张华工作繁忙，特委托于勇办理”一、出售上述房地产，并签署房地产买卖协议等有关文件；二、收受全部售房款及办理资金监督等相关事宜；三、办理土地房屋权证的过户转移登记手续，并签署有关文件。......”由此可见，被告张华、胡艳青夫妇是因工作繁忙原因，将”出售房产、收取购房款及办理土地房屋权证”的相关事宜委托给了于勇，于勇仅是作为被告的委托代理人前来三亚出售房产并收取购房款的，其应当尽到作为代理人的勤勉、忠实的责任和义务。但是，于勇不仅没有将房屋出售并将相应的购房款交付给张华，而是在恶意隐瞒张华和胡艳青的情况下，擅自将涉案的六套房屋过户到原告名下，原告及于勇在没有与张华签订任何购房合同，也没有支付任何对价的情况下将被告名下价值700万元的六套房屋非法过户至其名下，此行为明显是恶意的，严重违反了双方委托代理关系的初衷和约定，原告合泰公司主张被告履行过户房屋的义务没有任何事实和法律依据。二、经过生效的行政判决和民事判决认定，原告违法、恶意过户的行为确凿无疑，且涉案房屋的所有权均归被告张华所有，被告没有义务将房屋转移登记给原告。经海南省高级人民法院作出的（2015）琼行终字第236号《行政判决书》终审认定的事实表明，被告张华在公证委托后便立即前来三亚，于2014年10月30日登报声明交给于勇的房屋权证作废，并于2014年11月17日书面申请三亚市住建局和三亚市国土局补发土地房屋权证，上述部门对此予以登记公告，异议公告期间为2个月。此举的目的就是为了解除与于勇的委托代理关系，并明确拒绝和阻止于勇继续持相关证件办理涉案房屋的过户手续。但于勇却对此置若罔闻，依然在2015年1月8日办理了转委托，恶意指示案外人萨某与原告签订了《三亚市存量房买卖合同》，后于2015年1月14日提出转让登记申请，行政机关在没有尽到审慎审查义务的情况下将房屋过户给原告的错误行为已经被人民法院的生效判决予以撤销。因此，原告所提交的相关证据材料都是错误的、违法的且不真实的，依法不应被采信，其主张的诉求依法应当予以驳回。值得注意的是，在行政诉讼的一、二审过程中，原告根本没有提出其从张华手中购买了涉案房屋，与被告张华存在房屋买卖合同等主张，而是称涉案房屋的所有权归案外人张某所有。但三亚市中级人民法院作出的（2017）琼02民终398号《民事判决书》则是驳回了案外人张某关于涉案六套房屋的诉讼请求。因此，原告的主张前后矛盾，与事实不符，而不动产登记簿记载的权利人为张华，在原告无法举证证明其与张华存在合法有效的房屋买卖关系且支付了相应购房款项的情况下，张华没有任何义务将涉案的六套房屋过户给原告，其诉讼请求应当被驳回。第三人于勇陈述称，一、第三人依法、依约享有三亚市凤凰镇三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房屋处分权。2014年7月16日，被告夫妇授权委托第三人就三亚市凤凰镇三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房屋，享有全权代表被告”1.出售上述房地产，并签署房地产买卖协议等有关文件；2.收受全部售房款及办理资金监督等相关事宜；3.办理土地房屋权证的过户转移登记手续，并签署有关文件。”同时认可第三人在授权范围内所签署的有关文件，并就所产生的义务由被告承担。并且表明委托期限至办理完委托事宜时止，以及第三人享有转委托权。同日被告向第三人出具具有上述内容的《委托书》，且经内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处就被告的授权委托行为和授权事项予以公证证明。至此，根据《中华人民共和国民法通则》第63条之规定，第三人依法享有以被告人名义处分上述房屋的权利。被告为什么会授权第三人处分上述房屋，在此第三人有必要予以澄清。2014年7月内蒙古金开房地产开发有限责任公司（以下简称金开公司）法定代表人张某，股东张华称因金开公司资金周转困难欲向第三人借款，但第三人当时可用于出借的资金无法满足金开公司的要求，为此第三人寻求朋友尹冰若、乌莉鹏予以帮助。2014年7月16日金开公司及其股东张某和被告张华分别与第三人、尹冰若、乌莉鹏约定借款200万元、500万元、400万元。为保障出借人的权利，借款方或以保证形式担保，或以股东各自财产提供抵押担保，其中要求第三人在借款到期后代偿，张某、被告张华为获取尹冰若借款向其出示了《兄弟协议》、《清理经济往来的协议书》，约定尹冰若的借款到期后未偿还的，由第三人处分三亚市凤凰镇三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房屋。借款期限届满后，借款无法偿还的情况下，第三人便以被告张华代理人的身份与合泰公司就三亚市××区号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房屋缔结了《三亚市存量房买卖合同》，并给付尹冰若630万元。被告给予第三人的授权并非一般意义上的委托，授权委托第三人代为出售房屋，既不明确买受方，亦不明确价款，而却明确授权第三人可以”收受全部售房款及办理资金监督等相关事宜”；”办理土地房屋权证的过户转移登记手续，并签署有关文件”，且指明委托期限截至办理完所委托事宜时止。根据被告给予第三人的毫无保留的授权，以及今天的诉讼，显然不是基于信任，其形成的基础即为第三人所述事实。二、原告有理由相信第三人享有代理权，且第三人所获授权委托未取消。《中华人民共和国民法通则》第六十九条虽规定被代理人取消委托是委托代理终止的情形，但《中华人民共和国合同法》在合同的效力一章中，第四十九条亦规定在代理权终止后，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从法律规定的代理法律关系来看，规定将代理人的代理行为视为被代理人的行为，法律拟制的结果既是将其二者视为一人，其二者之间的关系变化相对人无需尽到充分的注意义务，只需做到”有理由相信”。也正是因此，在法律的规定上即为《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的”表见代理”，”表见代理”目的、法律后果表现为更侧重于保护合同相对人的民事权利。在本案中，原告根据业经公证证明的授权委托，既有理由相信第三人享有代理权，继而判定第三人的代理行为有效，依法所缔结的《三亚市存量房买卖合同》即具有法律约束力。第三人所获授权委托经公证机构予以公证证明，在缔结《三亚市存量房买卖合同》前，第三人没有收到被告张华、胡艳青以任何方式取消授权委托的意思表示，至今被告张华、胡艳青亦无证据证明其意欲取消授权委托的意思表示到达第三人。被告张华、胡艳青主张的法律推定后果，必须有明确的法律规定为依据，因此被告张华、胡艳青主张的挂失、补发原《土地房屋权证》的行为产生取消授权委托的法律后果的理由无法成立。三亚市土地房屋登记部门根据经公证证明的授权委托，给予三亚市天涯区三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房屋转移登记的行为，已证明登记部门并未质疑第三人持有的公证证明的授权委托，如若稍有质疑亦不会受理转移登记，这也证明了第三人和原告亦不可能自登记部分获知被告取消收取委托的意思表示。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条之规定，第三人依据被告出具的授权委托与原告签订《三亚市存量房买卖合同》的行为符合法律规定，所签订的合同具有法律约束力，被告依法应当承担民事责任。本院经审理认定如下事实：2014年7月16日，被告张华、胡艳青（系张华之妻）在内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处的公证下，就三亚市天涯区三亚湾路椰林海岸B栋三单元602号房、603号房、604号房、605号房、704号房、705号房的转让问题，共同向第三人于勇出具一份《委托书》，委托于勇办理如下事宜：一、出售上述房地产，并签署房地产买卖协议等有关文件；二、收受全部售房款及办理资金监督等相关事宜；三、办理土地房屋权证的过户转移登记手续，并签署有关文件。《委托书》同时明确受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担；委托期限至办理完上述事宜止；受托人有转委托权等。张华在向于勇出具上述《委托书》后，将上述六套房屋的土地房屋权证一并交付给于勇。2014年7月16日，金开公司、张某、段巧环、张华、张满山、张济华、曹晓静以张济华、曹晓静两人的三处房产作为抵押，向乌莉鹏借款400万元。2014年7月17日，金开公司、张某、张华、张满山以金开公司的两套房产作为抵押，向于勇借款200万元。上述借款的抵押物均于同年7月17日通过呼和浩特市北方公证处公证，明确具有强制执行效力。2014年7月17日，张某向尹冰若借款500万元，同日尹冰若将500万元汇至张某的银行账户。在张某向尹冰若借款500万元的当日，张某、段巧环共同向尹冰若出具一份《说明》，内容如下：”位于海南省三亚市××镇椰林海岸六套房屋实际出资人为张某，张华只是名义房屋产权所有人，现本人向贵方出售上述房屋，并取得张华同意，由张华以授权委托的方式委托于勇与贵方订立相关协议，贵方向我方支付购房款的行为所产生的法律后果，本人自愿全部承担。”2014年10月20日，张某、尹冰若、合泰公司共同签订一份《房屋过户协议》，内容如下：”张某曾在2014年7月17日借尹冰若500万元，借期三个月，月息2分。借款到期后，张某无力偿还，由于勇当法定代表人的合泰公司将借款及利息代还给尹冰若，为妥善处理此事，经三方协商，张某自愿将海南省三亚市××镇椰林海岸的房屋过户给合泰公司，以最终了结三方的债权债务关系（因张某的三亚六套房的房产证名字为张华，故张华为使其兄张某的房产得以顺利过户，特以公证的方式授权于勇办理过户手续）。”2014年10月30日，张华以遗失为由，登报声明上述六套房屋的房屋权证作废，并于2014年11月17日书面申请三亚市住房和城乡建设局及三亚市国土环境资源局补发土地房屋权证，上述部门对此予以登报公告，异议公告期间为2个月。2015年1月8日，于勇根据张华、胡艳青出具的委托书，在三亚市公证处办理了转委托公证，将办理上述房屋出售的事项转委托给萨某办理。2015年1月13日，萨某代理张华、胡艳青与合泰公司签订了《三亚市存量房买卖合同》（合同编号：22194），约定：张华、胡艳青将坐落于三亚市××区房[《土地房屋权证》号为三土房（2014）字第02596号、建筑面积为73.42平方米]以每平方米11577.23元、总价款85万元的价格出售给合泰公司，合泰公司应于2015年1月14日前支付完全部房价款。合同还约定了双方的其它权利义务等事项。2015年1月14日，萨某以张华、胡艳青委托代理人的身份和合泰公司共同提出转让登记申请。2015年1月19日，三亚市人民政府对涉案房屋进行变更登记至合泰公司名下，并为合泰公司颁发了三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证。2015年2月6日，张华以三亚市人民政府作为被告、以合泰公司作为第三人向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证，恢复其对涉案房屋的权属登记。2015年6月10日，三亚市中级人民法院以（2015）三亚行初字第20号行政判决书判决撤销三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证。三亚市人民政府、合泰公司不服提起上诉，2015年11月24日海南省高级人民法院以（2015）琼行终字第236号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。2016年1月28日，张某以张华、合泰公司为被告向本院提起民事诉讼，请求张华返还涉案房屋，合泰公司负连带返还责任。2016年12月，本院以（2016）琼0271民初1384号民事判决书认定张某不是涉案房屋的所有权人，张华是涉案房屋的实际购买人，判决驳回张某的诉讼请求。张某不服提起上诉，2017年5月15日，三亚市中级人民法院以（2017）琼02民终398号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。另查，2015年9月18日、11月2日，于勇分别向尹冰若账户汇款100万元、530万元，共计630万元。上述事实，有存量房买卖合同、汇款（转账）凭证、房屋过户协议、借款合同、说明、委托书、公证书、转委托书、（2015）三亚行初字第20号行政判决书、（2015）琼行终字第236号行政判决书、（2017）琼02民终398号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点问题为，一、被告张华刊登声明的行为是否达到终止第三人于勇的委托代理权的效果；二、原告合泰公司与被告张华、胡艳青是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；三、原告合泰公司是否已经完全履行合同约定的义务。关于焦点一，2017年7月16日，张华、胡艳青共同向于勇出具委托书，委托于勇出售涉案六套房屋，于勇依委托取得代理张华、胡艳青出售涉案六套房屋的权限。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条”委托人或者受托人可以随时解除委托合同。......”、第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。......”的规定，张华、胡艳青以出具委托书的形式与于勇建立的委托合同关系，张华、胡艳青可以依法享有随时取消委托的权利，但取消委托应通知于勇，通知的方式应为明示而排除推定。2014年10月30日，张华以遗失为由，登报声明涉案六套房屋的房屋权证作废。从登报声明的字面内容来看，登报声明的内容明确为涉案六套房屋的房屋权证遗失作废，而无取消授权委托的字面内容，从字面上没有明确张华取消了于勇的委托代理权。虽然登报声明有终止于勇的委托代理权的目的，但此举系推定而非明示的通知解除方式，于勇无从知晓张华欲取消授权，事实上也达不到通知解除委托合同关系的效果。而除登报声明外，张华、胡艳青没有提供其它能够证明已经于何时通知于勇解除授权委托的证据，故张华、胡艳青主张已经通知于勇解除委托代理权，没有事实根据，本院不予采信。关于焦点二，由于张华、胡艳青没有通过合法有效的方式通知于勇解除授权委托，于勇在受托期限内于2015年1月8日根据张华、胡艳青出具的明确于勇可以转委托的委托书，将办理涉案房屋出售的事项转委托给萨某办理，符合双方的约定，萨某因此取得受托权。2015年1月13日，萨某代理张华、胡艳青与合泰公司签订《三亚市存量房买卖合同》，将涉案605房出售给合泰公司，并明确了双方的权利义务。《三亚市存量房买卖合同》的双方当事人意思表示真实，内容和形式均没有违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。张华、胡艳青辩称没有与合泰公司签订过房屋买卖合同，没有事实根据，本院不予采信。关于焦点三，于勇主张合泰公司已经向张华、胡艳青支付了全部的购房款，理由为金开公司及法定代表人张某、股东张华因资金紧张，通过于勇担保向尹冰若借款500万元，后因还款期限届满后金开公司、张某、张华无力偿还，于勇代金开公司、张某、张华偿还借款本息共计630万元，该630万元中已经包含了合泰公司应给付张华的涉案六套房屋的购房款491万元。依于勇的上述理由，于勇应举证证明张华与尹冰若之间存在借款合同关系及张华授权于勇在逾期未还款时得以通过涉案六套房的售卖款抵偿部分借款。于勇提供的主要证据为房屋过户协议、说明以及尹冰若向张某转账500万元的凭证，这些证据只能证明张某向尹冰若借款，无法证明张华向尹冰若借款。故于勇主张张华向尹冰若借款缺乏证据支持，本院不予采信。从张华向于勇出具的委托书的内容来看，委托书明确授权于勇出售涉案房产并签署房产买卖协议等有关文件、收受全部售房款及办理资金监督等相关事宜、办理产权过户转移登记手续并签署有关文件，委托书并未明确授权于勇将房产售卖款抵偿部分借款，故于勇以六套房产的售卖款抵偿部分借款属无权代理，事后未得到张华的追认，对张华不产生法律效力。综上，于勇替合泰公司将合泰公司应付给张华的购房款向尹冰若支付，不能视作合泰公司已经根据《三亚市存量房买卖合同》的约定履行了向张华支付购房款的义务。综上所述，原、被告签订的《三亚市存量房买卖合同》合法有效，但原告尚未履行向被告支付购房款的义务，原告请求将位于海南省三亚市××区号房的所有权登记至原告名下，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古合泰贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费按照简易程序减半收取为50元（原告已预缴），由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员　　吉才军二〇一七年八月三十日书记员　　覃学佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 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