（2017）吉民终297号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-07-14
案件名称
吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司,汤东鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民终297号上诉人（原审原告）：吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司，住所地吉林省长春市绿园区。法定代表人：张旭，该公司经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤东鹏，男，1986年5月6日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：陶传彬，吉林法序律师事务所律师。上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）因与被上诉人汤东鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫城公司的委托诉讼代理人方春光，被告汤东鹏及其委托诉讼代理人陶传彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫城公司上诉请求：撤销一审判决，改判撤销鑫城公司和汤东鹏签订的合同编号为0000000000017780至0000000000017786合同价值为1031.72万元的榆树市紫云阁七套商品房买卖合同；一、二审诉讼费用由汤东鹏承担。事实和理由：一审事实认定不清。1.双方签订的榆树市紫云阁七套商品房买卖合同，单价为3500元/平方米，明显低于市场价格，诉讼中经双方同意进行鉴定，评估报告估价结果为七套房屋在签订时市场价值单价均在5000元/平方米以上，比合同价均高出30%以上,符合一审法院释明的显失公平条件。2.鑫城公司并不是借款人，在2003年设定的抵押没有被撤销，汤东鹏权利可以实现的前提下，汤东鹏强行要求将已经销售的七套房屋作为抵押，签订的商品房买卖合同价款明显不公平，明显利用了欺诈手段，乘人之危，违背鑫城公司的真实意思，已经具备法定撤销条件。3.在双方当事人签订商品房买卖合同前，案涉房屋已经卖给案外人，且其中有回迁户，买受房屋的案外人已经实际交纳主要购房款，房屋也交付买受人实际使用，未办理房屋变更手续并非买受人原因，故买受人对案涉房屋享有优先权，合同目的无法实现，一审法院认定鑫城公司与汤东鹏签订的商品房买卖合同有效错误。汤东鹏答辩称：一审认定事实、适用法律正确，应当维持。鑫城公司一审中确认存在借款及自愿还款，双方签订商品房买卖合同是真实意思表示，不是担保行为。鑫城公司提出撤销合同之诉，已经用行为承认该合同已经依法成立并生效。该合同并不显失公平，一房两卖或其他交付问题是合同履行问题，与撤销之诉没有关联性。鑫城公司向一审法院起诉请求：判令解除鑫城公司与汤东鹏签订前述七套商品房买卖合同，诉讼费用由汤东鹏承担。后经法庭释明，鑫城公司变更诉讼请求为：撤销双方签订的前述合同。一审法院认定事实：2013年9月21日至2015年1月23日期间，案外人庄艳辉分四次共向汤东鹏借款250万元，案外人ＸＸ莲分3次共向汤东鹏借款200万元，上述七笔借款的借款时间、金额及还款期限均不同，最后一笔借款的清偿期为2015年7月23日。二人均与汤东鹏签订《借款协议书》，约定“附加说明：如乙方（借款人）未能按规定时间还款将支付甲方（出借人）每月利息，按国家规定最高利息执行。如发生纠纷甲方向法院起诉乙方时，所有一切费用由乙方承担。”为担保汤东鹏债权的实现，姚秋菊代表鑫城公司与汤东鹏签订共计十四份《紫云阁认购书》（2013年9月18日两份，2014年1月28日两份，2014年3月8日三份，2014年2月26日五份，2013年11月30日一份，2015年1月23日一份），并于认购书签订的同日向汤东鹏开具与认购书房屋价款相同的《收款凭证》，金额合计为12,784,504元。票据开票人均为姚秋菊，并加盖鑫城公司紫云阁项目部现金收讫章。因庄艳辉、ＸＸ莲未在借款期限内清偿借款，鑫城公司榆树项目部与汤东鹏于2015年10月16日签订七份《商品房买卖合同》（合同编号0000000000017780至0000000000017786）并备案，七套房屋位于榆树市健康路北紫云阁小区（西北街CD区），商业营业用房，价格均为3500元/平方米，房屋总价为4,263,280元。汤东鹏庭审时表示其与鑫城公司在债务履行期限届满后签订案涉七份《商品房买卖合同》以房抵债，其仅依据双方之间的房屋买卖关系向鑫城公司主张交付七套案涉房屋，对鑫城公司欠款及认购书所涉的十四套房屋不再享有权利。为了解案涉房屋的市场价值，一审法院要求鑫城公司向法庭提供该小区房屋的销售图册及已售同类房屋并经备案的商品房买卖合同。鑫城公司向法院提交了鑫城公司分别与代洪海、康玉成、姚静波签订的三份《商品房买卖合同》，房屋售价分别为：25栋105室售价为8000元/平方米，22栋138号室售价为7232.70/平方米元，12栋123室售价为7192.65元/平方米。鑫城公司于2016年6月28日向一审法院提交《房屋估价申请》，请求对案涉七套房屋在交易时即2015年10月16日的市场价值进行重新估价，汤东鹏亦同意对案涉房屋市场价值进行鉴定。一审法院委托吉林嘉泰房地产造价有限责任公司进行房屋价格鉴定，该鉴定机构于2016年12月1日作出吉嘉泰房估报字[2016]第054号房地产估价报告，估价结果为：根据估价目的及估价对象的特点，本次估价采用比较法，结合估价经验与影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年10月16日的市场价值为：22幢137号房单价6163元/平方米，总价1,241,105元；23幢104号房单价6039元/平方米，总价1,054,409元；23幢109号房单价6039元/平方米，总价1,054,409元；23幢110号房单价6039元/平方米，总价1,054,409元；27幢115号房单价5032元/平方米，总价994,726元；3幢137号房单价5765元/平方米，总价1,009,452元；3幢139号房单价5765元/平方米，总价692,492元。汇总评估价值为平均单价5830元/平方米，总值7,101,002元。一审法院认为，鑫城公司因欠付汤东鹏借款，在债务履行期限届满后无法偿还，双方签订案涉七份商品房买卖合同以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更，双方之间形成商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然鑫城公司以合同约定价格过低构成显失公平为由主张撤销，并且经吉林嘉泰房地产造价有限责任公司司法鉴定证明案涉七套房屋的市场价值高于抵债价格，但构成显失公平需同时满足主观和客观要件。主观要件为订立合同时一方利用优势、对方轻率、无经验而有与对方订立显失公平合同的故意。案涉商品房买卖合同是基于以房抵债，在鑫城公司无力还债后，鑫城公司为尽快清偿债务而与汤东鹏签订，是经双方协商一致并进行利益衡量后的结果，房屋抵债价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价衡量；并且鑫城公司作为开发企业，具备市场销售经验，又无证据证明在签订合同时汤东鹏利用了优势地位或者其受到了汤东鹏胁迫，故鑫城公司以显失公平为由主张撤销案涉商品房买卖合同没有事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回鑫城公司的诉讼请求。案件受理费83,704元，鉴定费62,600元，由鑫城公司负担。本院二审期间，鑫城公司向法庭提交了2016年7月29日吉林省榆树市公安局城郊派出所出具的《受案回执》和案涉房屋所对应的案外人购买使用房屋情况两组证据，用以证明：就案涉七套房屋，鑫城公司在与汤东鹏签订商品房买卖合同前，已与案外人签订了买卖合同，案外人已经实际支付购房款或回迁，并实际占有房屋，至今不能办理产权变更手续并非案外人原因造成，案外人具备权属关系优先条件；买卖价格与汤东鹏所签合同对比，可以看出与汤东鹏所签合同价格远远低于实际销售价格，明显不公平。汤东鹏质证称，因无从考证，对证据真实性不发表意见;对关联性有异议，本案是合同撤销之诉并非房屋交付之诉，该证据无证明力。前述证据与本案焦点问题没有关联，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，鑫城公司与汤东鹏签订案涉七份商品房买卖合同以房抵债，是对双方之前债务履行方式的变更，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然案涉七套房屋的市场价值高于抵债价格，但房屋抵债价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价格衡量，鑫城公司作为开发企业，具备市场销售经验，且不能提供证据证明在签订合同时存在汤东鹏以欺诈、胁迫手段或者乘人之危使鑫城公司违背真实意思的情形，故应当认定双方所签七份商品房买卖合同合法有效，鑫城公司主张予以撤销没有事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，鑫城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61,507元，由吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞大江代理审判员 宋雨洛代理审判员 李景君二〇一七年八月三十日书 记 员 冯红红 更多数据：