（2017）湘02民终1184号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-23
案件名称
褚智华、蒋桂容与株洲三联房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
褚智华,蒋桂容,株洲三联房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1184号上诉人（原审原告）褚智华，男，1978年1月1日出生，汉族，住湖南省石峰区。上诉人（原审原告）：蒋桂容，女，1982年12月1日出生，汉族，住湖南省石峰区。委托诉讼代理人:褚智华，系蒋桂容的丈夫，基本情况同上。代理权限：全权代理。被上诉人（原审被告）：株洲三联房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省株洲市石峰区红旗北路226号。法定代表人：沈镇宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尹烈平，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人蒋桂容、褚智华因与被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人暨上诉人蒋桂容的委托代理人褚智华，被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司委托代理人尹烈平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋桂容、褚智华上诉请求：一、请求二审法院撤销一审民事判决书，依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、合同约定的交房条件是“经验收合格后才能交付”。从法律上来说，并不是指一审法院认为的五方验收。且一审法院并未指出其法律出自何处。从法律上来看，验收还包括规划、消防、人防、环保等政府职能部分的验收。根据《住宅建设规范》住宅交付使用条件，还需要到建设行政部门进行备案。2、其五方验收在没有经过规划部门对其建设工程进行核实的情况下，且其建设工程还有违法建设的情况，是不能进行竣工验收的。且不得交付使用。说明其提供的五方验收不符合法律程序，不能成为本案的证据。株洲三联房地产开发有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。合同上约定验收合格，就可交付使用。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。蒋桂容、褚智华向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2017年2月6日逾期交房违约金人民币19380.39元，且从2月7日开始向原告支付每日违约金人民币48.0903元自至该房屋能达到交房条件日止；2、被告完成交房义务；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月24日，褚智华、蒋桂容与株洲三联公司签订了一份《商品房（预）销售合同》，合同中约定株洲三联公司将位于株洲云龙示范区红旗北路226号的时代云龙城住宅小区10栋202室出售给褚智华、蒋桂容，房屋单价为3478元/㎡,总价为480903.06元。合同中还约定了，该房屋经验收合格后才能交付，且株洲三联公司应于2015年12月31日前将该房屋交付给褚智华、蒋桂容；如不能按期交付的，株洲三联公司应按褚智华、蒋桂容已支付的房价款日万分之一计算违约金等内容。合同签订后，褚智华、蒋桂容按照约定履行了支付购房款的义务。2015年12月29日，株洲三联公司在报纸上刊登了《时代云龙城交房通知》，告知了业主办理交房相关手续的时间和应携带的资料等内容。2016年1月4日，时代云龙城住宅小区10栋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收并验收合格。之后，褚智华、蒋桂容在现场看房后认为房屋没有达到交房条件从而拒绝收房。褚智华、蒋桂容认为株洲三联公司延期交房的行为给两人造成了经济损失，遂诉讼来院。上述事实，有当事人的陈述，褚智华、蒋桂容身份证复印件、株洲三联公司工商登记信息复印件、《商品房（预）销售合同》复印件、公积金贷款合同复印件、购买首付款复印件、工程质量验收报审表复印件、工程竣工验收报告复印件、刊登《时代云龙城交房通知》报纸的复印件、工程竣工质量验收会议纪要复印件等证据以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的商品房销售合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。根据合同的约定，被告应在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；但时代云龙城住宅小区10栋在2016年1月4日才经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收并验收合格，即涉案房屋直到2016年1月4日才达到交付条件；故被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告于2015年12月29日在报纸上刊登了《时代云龙城交房通知》，故被告已经及时履行了通知交房的义务。按照合同的约定，违约金的计算标准为已付房款的日万分之一；被告违约的天数为4天；故被告应支付的违约金为192.4元（计算方式：480903.06×0.01%×4=192.4元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告株洲三联房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告褚智华、蒋桂容违约金人民币192.4元；二、被告株洲三联房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内将位于株洲云龙示范区红旗北路226号的时代云龙城住宅小区10栋202室交付给原告褚智华、蒋桂容；三、驳回原告褚智华、蒋桂容的其他诉讼请求。本案受理费286元，减半收取143元，由被告株洲三联房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人共提交四份证据：证据一，投诉书书证一份，拟证明2016年8月22日褚智华向株洲云龙投诉，并得到了云龙规划局的复函。证据二，网上对时代云龙城一期规划核实的查询和回复，拟证明该单位未申请过规划核实，未核发《建设工程规划核实合格证》。证据三，消防验收查询，拟证明消防验收不合格，房子不符合交付的条件。证据四，手机通话录音一份，拟证明上诉人咨询过株洲云龙示范区规划局，其答复被上诉人五方验收证书不合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为：对证据一的真实性没有异议，但2016年8月就已经拿到了，为什么一审没有提交，因此对合法性有异议。同时对关联性有异议，违法建设可以整改，不影响竣工验收；证据二的关联性有异议；证据三的证据三性均有异议；证据四的真实性有异议。对当事人二审争议的事实本院认定如下：证据一与本案无关联性，不予采信。证据二、三具有真实性、合法性与关联性，予以采信。证据四系电话录音，且没有征得对方许可，其真实性无法核实，不予采信。综上，本院在一审查明事实的基础上另查明：诉争房屋在五方验收合格后，未申请规划核实，且2016年8月12日消防验收不合格。本院认为，根据双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十条之约定：“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：该房屋经验收合格”。同时，《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验房合格后，方可交付使用。”由此可知，当事人约定的房屋交付条件系双方自愿，且不违反法律规定，本院予以认可。故“房屋经验收合格”的内涵与标准如何系本案争议之焦点所在。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据以上规定，可以确认房屋验收之流程为：建设工程竣工后，经施工单位自检合格即向建设单位申请核验。建设单位收到建设工程竣工报告，组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案，即完成工程验收之整个流程。故房屋经验收合格的内涵不仅仅包括《工程竣工验收报告》，更有要有规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件与建设行政主管部门的审核备案。本案涉诉房屋仅经过建设、勘察、设计、施工、监理五方竣工验收，既未申请规划核实，且消防验收不合格，亦未在建设主管部门进行工程竣工验收备案，不符合房屋验收合格标准及交付使用条件。综上所述，上诉人依据双方签订的合同向被上诉人主张每日以480903.06元购房款的万分之一为标准，从2016年1月1日起计算违约金的诉讼请求有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销株洲市荷塘区人民法院(2017)湘0202民初170号民事判决；二、被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人蒋桂容、褚智华支付逾期交房违约金。违约金以480903.06元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至本判决发生法律效力之日止。本判决发生法律效力次日起至被上诉人实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司逐月交付给上诉人蒋桂容、褚智华。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费143元、二审案件受理费286元，共计429元，由株洲三联房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 柳战文审判员 罗慧虹审判员 邓画文二〇一七年八月三十日书记员 刘林玉附判决书引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”