（2017）桂7102民初398号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-01-09
案件名称
谢红与广西好菜多投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢红,广西好菜多投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初398号原告(反诉被告)：谢红，女，1990年7月8日出生，汉族,户籍地重庆市云阳县，现住广西壮族自治区南宁市江南区。委托诉讼代理人：罗建荣，南宁市海宁法律事务所法律服务工作者。被告（反诉原告）:广西好菜多投资有限公司，住所地南宁市江南区五一东路7号淡村商贸城商贸区6号楼第6层A13号。法定代表人:梁艳香，该公司经理。委托诉讼代理人：刘铭，广西通桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎经伟，广西通桂律师事务所实习律师。原告谢红与被告广西好菜多投资有限公司（以下简称好菜多公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序。被告好菜多公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年6月22日第一次公开开庭进行了审理，原告谢红的委托诉讼代理人罗建荣，被告好菜多公司的委托诉讼代理人刘铭、黎经伟到庭参加诉讼；于2017年8月25日第二次公开开庭进行了审理，原告谢红的委托诉讼代理人罗建荣，被告好菜多公司的委托诉讼代理人刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红向本院提出诉讼请求：1.解除原告谢红与被告好菜多公司签订的《租赁合同》；2.被告好菜多公司退回《租赁合同》10000元保证金给原告谢红；3.被告好菜多公司按《租赁合同》违约对等处罚支付10000元违约金给原告谢红；4.本案诉讼费用由被告好菜多公司承担。2017年8月25日庭审过程中，原告谢红变更所有诉讼请求为：1.被告好菜多公司返还《租赁合同》10000元保证金给原告谢红；2.被告好菜多公司赔偿原告谢红综合损失10000元；3.案件受理费由被告好菜多公司承担。事实和理由：原告谢红获悉被告好菜多公司的招商宣传后，于2016年10月17日对南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层群邦邻里市场进行实地考察，当时被告好菜多公司市场进出口处悬挂的招牌为“群邦邻里市场荣和大地菜市”。2016年10月22日，原告谢红与被告好菜多公司签订一份《租赁合同》约定:1.原告谢红承租被告好菜多公司位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层群邦邻里市场内的65号摊位用于销售面食饺子皮；2.租赁期限自2016年10月22日至2018年10月21日止，共计2年；3.摊位每月租金3000元，按季度支付，每季度共计9000元；4.摊位每月市场管理费100元，按季度支付，每季度共计300元；5.合同履约保证金为10000元；6.如果一方违约，违约方将向守约方支付违约金10000元。《租赁合同》签订的当日，原告谢红按合同约定向被告好菜多公司支付3个月的租金、市场管理费及合同的履约保证金，共计19300元。2016年12月30日，被告好菜多公司宣称因办不了菜市(农贸市场)的有关证照手续，现改为超市，将市场进出口处的招牌“群邦邻里市场荣和大地菜市”更换为“群邦邻里农超荣和大地生鲜”。原告谢红等部分承租户于2016年12月31日、2017年2月8日、2017年3月6日分别向被告好菜多公司提出解除双方签订的《租赁合同》并退回保证金和支付违约金的请求，但被告好菜多公司均没有任何答复。2017年3月12日，被告好菜多公司单方要求与原告谢红等承租户签订一份《合同补充协议》，并提供该格式协议的文本，但原告谢红等部分承租户拒绝签订。2017年3月16日，原告谢红等六名承租户委托南宁市海宁法律事务所向被告好菜多公司发函，要求解除《租赁合同》并退回保证金及支付违约金。被告把涉案摊位租给原告没有事实根据和法律依据，被告与原告签订的《租赁合同》属于无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应返还10000元保证金给原告，因被告有恶意及过错应赔偿10000元给原告。为维护原告谢红的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告好菜多公司辩称：原告谢红的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。反诉原告好菜多公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告谢红向反诉原告好菜多公司支付2017年1月22日至2017年4月21日租赁期间租金9000元、管理费300元，两项合计9300元（实际费用计至合同解除之日，现暂计至2017年5月9日）；2.反诉被告谢红向反诉原告好菜多公司支付滞纳金4836元（计算方式：以9300元为基数，按照合同约定每逾期一天千分之五计算，从2017年1月7日计算至合同解除之日止，现暂计至2017年4月21日）；3.反诉被告谢红向反诉原告好菜多公司支付违约金10000元；4.本案的所有诉讼费用由反诉被告谢红负担。事实和理由：2016年10月22日，反诉被告谢红与反诉原告好菜多公司签订《租赁合同》，约定反诉被告谢红租赁反诉原告好菜多公司位于南宁市凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层群邦邻里市场内65号铺位，约定每季度租金为9000元，管理费为300元。合同签订后，反诉被告谢红按合同约定支付了第一季度的租金和管理费，后来，反诉被告谢红在没有征得反诉原告好菜多公司的同意并办理交接手续的情况下，无故撤离摊位不再经营，且未向反诉原告好菜多公司支付第二季度的租金和管理费。基于反诉被告谢红的上述违约行为，给反诉原告好菜多公司造成了重大经济损失。反诉原告好菜多公司提出反诉，请求判如所请。反诉被告谢红针对反诉辩称：1.因反诉原告好菜多公司于2016年12月30日更换了市场的招牌，影响了反诉被告谢红的经营，故双方的合同已于2016年12月30日解除，之后产生的租金及管理费反诉被告谢红不应支付；2.反诉被告谢红没有违约，反诉原告好菜多公司要求反诉被告谢红支付滞纳金和违约金没有事实和法律依据。本院经审查认定事实如下：2016年10月22日，谢红（承租方，乙方）与好菜多公司（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市凤凰岭1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层群邦邻里市场65号摊位出租给乙方使用；2.租赁期限从2016年10月22日至2018年10月21日止；3.每季度租金为9000元，按先交租后使用原则，乙方在租赁期限内按季度作为缴费周期支付租金。乙方支付首个季度租金后，下一季度的租金应在上一个季度结束前15天缴纳下一个季度租金，逾期则按每天5‰比例收取滞纳金，逾期超过3天未主动缴纳的，视为乙方放弃租赁权，单方面解除合同，已交付的履约保证金及其他一切费用甲方有权不予退还，且合同将自行终止，甲方不承担任何违约责任并保留追诉乙方违约责任；4.乙方须在每个租金缴费周期（每3个月）同步向甲方缴纳市场管理费300元，该费用于每个缴费周期开始前15日向甲方缴纳，逾期则每天按5‰比例收取滞纳金；5.根据所经营项目的不同，本合同约定的履约保证金为10000元，履约保证金可作为乙方的预付保障金，在乙方无违反本合同条款并且在合同期满后，恢复铺面原貌前提下甲方予以无息全额退还；6.合同双方均不得在合同条款外单方终止合同，甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回商铺转让给他人使用的，应向乙方支付违约金10000元，并无息退回乙方已交的保证金和剩余的相关费用；乙方违反合同约定，单方终止合同，除应交清应交欠款外，还应向甲方支付违约金10000元，并不予退回乙方的保证金和已交相关费用；7.合同期内，如乙方未经甲方书面同意无故停业5天或自动停止经营和以任何理由借口不开摊、不再经营或乙方逾期缴纳应缴款项（租金、管理费、水电公摊费、实际使用水电费、履约保证金等）超过3天，视为乙方私自（自动）退场（摊铺）和视为乙方单方面解除合同。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订当日，好菜多公司将65号摊位交付给谢红经营，谢红向好菜多公司支付了第一个季度的租金、市场管理费及履约保证金共计19300元，之后的租金和管理费未支付。2016年12月30日，好菜多公司将涉案场地原招牌“群邦邻里市场荣和大地菜市”更名为“群邦邻里农超荣和大地生鲜”。市场内经营模式未发生变化。2017年3月12日，好菜多公司要求与谢红签订《合同补充协议》，该协议载明：“1.甲乙双方协商根据乙方的经营情况，甲方同意乙方分期交付第二季度（2017年3月10日至2017年5月10日）的租金与相关的管理费用，并约定乙方在2017年3月15日前交付2017年3月10日至2017年4月10日一个月的租金，余下2017年4月11日至2017年5月10日的租金乙方需在2017年5月20日前付清；2.乙方不能在协定的时间内按时交付所有的费用，将不享有甲方出台的第三季度优惠政策，并按双方签订的《租赁合同》内约定的条款，视为乙方自愿放弃租赁权，单方解除合同，已交付的履约保证金及其他一切费用甲方不予退还，且租赁合同将自行终止，甲方不承担任何违约责任同时保留追诉乙方违约责任。”但谢红拒绝与好菜多公司签订《合同补充协议》。2017年3月16日，谢红委托南宁市海宁法律事务所向好菜多公司发出《法律事务函》，载明：“南宁市海宁法律事务所接受下列六名当事人谢红（承租贵公司位于荣和大地市场摊位29号、31号）、谢红（承租荣和大地市场摊位71号、72号）、谢红（承租荣和大地市场摊位65号）、谢红（承租荣和大地市场摊位30号）、蒋守清（承租荣和大地市场摊位80号）、谢红（承租荣和大地市场摊位11号）的委托，承办租赁合同纠纷一案。贵公司与当事人签订《租赁合同》，第一条第一项租赁标的概况：是市场（菜市场）；第六条违约责任：第1项有对等处罚的约定。贵公司在荣和大地市场招商及开业期间，市场进出口处的主打招牌是“群邦邻里市场荣和大地菜市”，事后变更为“群邦邻里农超荣和大地生鲜”。因贵公司已违反该《租赁合同》的约定，该六名当事人分别于2016年12月31日、2017年2月8日、2017年3月6日向贵公司提出要解除双方签订的《租赁合同》和退回保证金及支付违约金的请求，但贵公司均没有任何答复，事后贵公司要求与他们另签订一份《合同补充协议》，但他们均不同意。希望贵公司在接收到该函三天内给予办理，否则，将会通过司法程序来维护其合法权益”。好菜多公司于2017年3月20日签收。另查明：2016年9月5日，好菜多公司授权冯锐（承租方，乙方）与南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层商铺出租给乙方使用；2.标的房屋为甲方开发建设的未售房产，目前尚未办理房产证；3.乙方郑重承诺在租赁期限内仅将租赁的标的房产用于办理/经营生鲜超市业务；3.租赁期内，乙方可对超市内部分摊位进行联合经营、合资经营、合作经营或摊位出租。还查明：涉案场地所有权人为广西荣和企业集团有限责任公司。广西荣和企业集团有限责任公司同意并授权南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司将坐落于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层商铺出租给好菜多公司使用，并用于经营农贸生鲜等菜市产品。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《收据》、《说明》、《法律事务函》、《邮政快递单》、《市场现场照片》、《建设工程规划许可证》、《关于南宁铁路运输法院协助调查函的复函》以及当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，只要个人的行为得到公司合法授权，不管该个人是不是公司的法定代表人，其行为均代表公司的行为，而不是只有公司的法定代表人才能代表公司。本案中，广西荣和企业集团有限责任公司是南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地项目1组团商业中心地下一层商铺的所有权人。广西荣和企业集团有限责任公司同意并授权南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司与冯锐签订《房屋租赁合同》。虽然冯锐不是好菜多公司的法定代表人，但广西荣和企业集团有限责任公司出具《复函》及好菜多公司出具《说明》，证实广西荣和企业集团有限责任公司实际上是将上述商铺出租给好菜多公司。由此可见，冯锐的行为代表了好菜多公司的行为，好菜多公司对上述商铺具有合法使用权并可用于经营菜市产品。故谢红与好菜多公司于2016年10月22日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。谢红以冯锐行为不能代表好菜多公司，且上述商铺不能用于经营菜市产品为由抗辩合同无效，既与查明的事实不符，也没有任何法律依据，本院不予采纳。因本案涉案标的物为摊位，不是房屋，故本案案由应为租赁合同纠纷。在第二次庭审过程中，谢红抗辩合同无效并当庭变更了起诉时的诉请。如前所述，谢红抗辩合同无效的理由不能成立，故谢红基于合同无效变更的诉请，即请求判令好菜多公司返还保证金及赔偿综合损失，没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据双方合同约定，谢红最迟应于2017年1月7日向好菜多公司支付下季度租金，逾期3天未主动缴纳视为放弃租赁权，单方解除合同，合同自行终止。因谢红自2017年1月7日至今未向好菜多公司支付任何租金，故双方合同已于2017年1月11日解除。谢红未按合同约定按时缴纳租金，导致合同解除，已构成违约。根据合同第6.1条约定，谢红违反合同约定，单方终止合同，除应交清应交欠款之外，还应支付违约金10000元给好菜多公司，好菜多公司并不予退还谢红的保证金和已交相关费用。该合同条款实际是对谢红单方终止合同的同一行为约定了两个违约责任，在双方已约定谢红所交保证金不予退还的情况下，该保证金已足以弥补好菜多公司的损失，故好菜多公司反诉谢红支付违约金10000元，本院不予支持。双方在合同中约定的滞纳金其实质是违约金。双方合同已于2017年1月11日解除，好菜多公司未举证证明谢红在合同解除后双方继续履行合同并继续使用涉案摊位，故好菜多公司反诉谢红支付合同解除后的租金、管理费并支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告谢红的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告广西好菜多投资有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由原告谢红负担；反诉案件受理费202元（反诉原告已预交），由反诉原告广西好菜多投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员 杜金泽二〇一七年八月三十日书记员 吴宾虹附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注微信公众号“”