（2017）云23民终284号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-13
案件名称
谢高中与李金海、易树良房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢高中,李金海,易树良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终284号上诉人（原审原告）：谢高中（曾用名唐斌），男，1951年12月13日出生，住四川省资阳市。委托诉讼代理人：唐程，男，1986年4月26日出生，住永仁县，系谢高中之子。上诉人（原审被告）李金海，男，1975年10月29日出生，住云南省昆明市。上诉人（原审被告）：易树良，男，1971年11月18日出生，住四川省富顺县，现住永仁县。委托诉讼代理人：殷应祥，云南滇楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何廷福，楚雄腾达法律服务所法律工作者。上诉人谢高中、李金海、易树良因房屋租赁合同纠纷一案，不服永仁县人民法院（2016）云2327民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谢高中上诉请求：1、维持原判第一项；2、判决李金海、易树良向谢高中赔偿违约金20000元；3、判决李金海、易树良向谢高中支付自2015年10月1日起至2016年9月1日止的逾期房屋占用费18236元，2016年9月2日后的逾期占用费按54.7元/天的标准计算至搬离时止；4、二审案件受理费由李金海、易树良承担。事实和理由：一、双方发生争议的起因是李金海、易树良拖欠电费，并且到期不足额支付约定房屋租金，根据《房屋租赁合同》约定，房屋租金为每年20000元;2015年9月15日谢高中当面告知李金海交电费和准备交第二年的租金，但李金海表明态度，2016年一分钱都不会给。直到2015年9月30日最后交付房屋租金期限，李金海、易树良也没有支付房屋租金和3个月的电费，2015年10月7日，李金海、易树良提出每年支付15000元。谢高中认为应当按照合同约定支付20000元，而李金海、易树良只同意支付15000元。谢高中未答应，后李金海、易树良开车堵住大门，让谢高中及其他住户不能出进，同意了15000元租金他才将车开走。2015年10月9日晚1点，易树良喝酒闹事，谢高中儿子唐程报警。双方发生纠纷，后到派出所调解，李金海、易树良也只同意支付15000元，调解未果，后发生诉讼纠纷。二、一审认定事实错误。1、一审认定“2015年9月底10月初谢高中将水电断掉，李金海、易树良无法正常生产，李金海、易树良找谢高中交付租金并要求恢复供水供电未果”的事实错误。本案的事实是谢高中从未断电，水是从院内井中抽取，谢高中不存在断电，断水行为，谢高中提交电费清单可以证实，李金海、易树良一方由于经营状况不好，从2015年6月就没有烤酒，也没有产生正常用电量。2、一审判决认定“李金海、易树良在派出所将房租交给唐程，唐程拒收，坚决要求收回房子，调解未果”的事实错误，事实是李金海、易树良在永定派出所只愿意交房租15000元，而不是合同约定的20000元，因此，唐程才拒收。3、一审认定为“李金海、易树良经谢高中同意在租赁物上建设锅炉房、水房、洗澡房及管道与配套设施，上述设施现已与谢高中的租赁物附合，谢高中在租赁合同解除时应协助李金海、易树良，现谢高中不履行后合同义务，导致双方纠纷至今未得到解决，且合同解除后，合同中的权利义务终止，李金海、易树良已返还谢高中部分租赁物，谢高中未提交李金海、易树良占用租赁物具体损失的证据，谢高中要求李金海、易树良支付房屋占用费无证据证实”的事实错误，事实是租赁合同解除后，李金海、易树良拒不搬离，要求谢高中赔偿李金海、易树良各项经济损失407626元才搬离，谢高中怎么协助。一审认定上述三个事实错误的原因是因为采信了李金海、易树良提交的“接处警说明”，该证据系李金海、易树良采用非正常手段获取，内容与客观事实不符，后永定派出所于2016年9月12日出具一份《关于对二0一六年五月十六日出具接处警说明的情况说明》，明确该警情相关接处警情况以永仁县公安局永定派出所相关接处警登记表内容为准。因此，一审采信“接处警说明”并认定相关案件事实是错误的。三、应当李金海、易树良赔偿谢高中违约金20000元和支付逾期房屋占用费18326元，2016年9月2日后的逾期占用费按54.7元/天标准计算至李金海、易树良搬离租赁房屋止。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2款的约定，应当向守约方的谢高中赔偿违约金20000元。双方之间签订的《房屋租赁合同》被永仁县人民法院(2016)云2327民初232号民事判决书予以解除，但李金海、易树良未将物品搬离，仍占用至今，给谢高中造成了巨大的经济损失，谢高中按照全年租金20000元为基数，折算为每天54.7元，要求李金海、易树良予以支付有事实根据和法律依据。上诉人李金海、易树良上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一项，一、二审诉讼费由谢高中承担。事实和理由：2014年9月16日双方协商，谢高中将位于永仁县×××的房屋出租给李金海、易树良，双方对租赁事宜达成共识后，即日签订了《房屋租赁合同》。合同约定:谢高中将位于永仁县×××部分房屋及其他场地租给李金海、易树良用于烤酒，其租赁期限为五年，自2014年9月30日起至2019年9月30日止。租金为每年20000元，租金给付方式为一年一付。同时，双方已在合同中约定了违约条款，并明确了违约方所需承担的违约责任。因谢高中的违约行为导致双方在2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》不能继续履行的结果，李金海、易树良未能实现合同目的的责任完全由谢高中行为所致，谢高中构成根本性违约的行为已在(2016)云2327民初232号民事判决和本案原审判决内容中已明确认定。经谢高中同意后在租赁物上建设的锅炉房、烤酒炉、水房、洗澡房、酒料发酵池及其管道与配套设施，所有投设项目与谢高中租赁物已完全形成了附合。故谢高中应当对李金海、易树良在其租赁物中所有建设投资损失予以赔偿，并承担相应违约责任。而原审法院却在未彻底查清本案事实的情况下，判令李金海、易树良在原审判决生效后三十日内将位于永仁县×××，双方《房屋租赁合同》约定租赁范围内属于李金海、易树良的财物自行搬离，将所租赁房屋交还谢高中的判决，显然实为认定事实错误。上诉人谢高中向一审法院起诉请求：1、判令李金海、易树良将位于永仁县×××，双方《房屋租赁合同》约定租赁范围内属于李金海、易树良的财物自行搬离，并将所租赁的房屋交还谢高中。2、判令李金海、易树良向谢高中支付违约金20000元。3、判令李金海、易树良支付谢高中自2015年10月1日起至2016年9月1日止，11个月的逾期房屋占用费18326元；2016年9月2日后的逾期房屋占用费按54.7元/日的标准计算至李金海、易树良搬离永仁县×××租赁房屋止。4、本案诉讼费由李金海、易树良承担。一审法院认定事实：2014年9月，李金海、易树良（乙方）与谢高中（甲方）协商，租用谢高中的房屋用于烤酒，2014年9月16日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租用厂区及住房名称、数量及质量用途，地址：永仁县×××号正大门右侧第二间酿造房、锅炉房、洗澡房，左侧煤场及院坝、水房、储存房及原有设备，正楼房1楼大仓库1间，大约150－180平方米（小铁门进去第一间套房、第三间套房及第四间套房归乙方自由使用……），锅炉房、洗澡房、水电房及管道与配套设施是由乙方承建，所有乙方承建的与甲方无关，乙方有权自由使用和做任何处理，以上由乙方所建的所有部分，如果要拆，由乙方自由全权处理，与甲方无任何关系，并且不得干预。但要保持出租未建的原状。合同约定租期五年，从2014年9月30日至2019年9月30日止。租金为每年20000元，从2014年9月30日起付，一年一付。违约责任：甲方不得有任何干预乙方正常经营活动等，甲方如有违约行为，一切损失均由甲方赔偿给乙方，如乙方新建的房屋及所有配套设施等等，固定资产及生产设备原材料与备材料的等等所有损失。乙方违约应赔偿甲方租房损失（租金不退）另加支付甲方违约金20000元。其它约定事项，乙方所用的用电均由乙方自己负责……。合同签订后，李金海、易树良支付租金20000元，并投入生产。后李金海、易树良因拖欠水电费双方起争议，2015年9月底10月初谢高中将水电断掉，李金海、易树良无法正常生产，李金海、易树良找谢高中交付租金并要求恢复供水供电未果。2015年10月9日易树良到租房处吵闹，谢高中之子唐程报警，永定派出所民警出警调处，易树良在派出所将房租交给唐程，唐程拒收，坚决要求收回房子，调解未果。另查明，谢高中租给李金海、易树良使用的三楼卫生间的磁砖被损坏，双方均认为系对方行为所致。谢高中于2016年4月12日向永仁县人民法院起诉，要求解除《房屋租赁合同》，修复三楼卫生间，要求李金海、易树良支付租金10000元。2016年7月4日，永仁县人民法院作出（2016）云2327民初232号民事判决书，判决解除谢高中与易树良2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》，驳回谢高中要求李金海、易树良支付租金10000元及修复卫生间的诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，2016年7月22日判决生效。之后，李金海、易树良将储存房、二楼办公室、小铁门进去第一间套房腾退，现锅炉房、水房、洗澡房仍在谢高中出租的土地上，库房未腾空，餐桌、办公桌仍留在出租房内。一审法院认为，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋租赁合同终止后，承租方应当返还租赁物，出租方应予以协助。本案双方签订的《房屋租赁合同》系谢高中行为导致合同不能继续履行而解除，谢高中要求李金海、易树良支付违约金的诉讼请求无事实依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订的《房屋租赁合同》已终止，对于之前产生的费用，永仁县人民法院生效判决已作出了相应处理，且使租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是谢高中的合同义务，谢高中断李金海、易树良水电的行为使租赁物不具备约定用途，谢高中主张以违约金计算2015年10月1日至2016年7月22日的房屋占用费，无法律依据。谢高中、李金海、易树良在履行《房屋租赁合同》时，李金海、易树良经谢高中同意在租赁物上建设锅炉房、水房、洗澡房及管道与配套设施，上述设施现已与谢高中的租赁物附合，谢高中在租赁合同解除时应协助李金海、易树良，现谢高中不履行后合同义务，导致双方纠纷至今未得到解决，且合同解除后，合同中的权利义务终止，李金海、易树良已返还谢高中部分租赁物，谢高中未提交李金海、易树良占用租赁物具体损失的证据，谢高中要求李金海、易树良支付房屋占用费无证据证实。综上所述，谢高中要求李金海、易树良将位于永仁县×××，双方《房屋租赁合同》约定租赁范围内属于李金海、易树良的财物自行搬离，并将所租赁的房屋交还谢高中的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。谢高中要求李金海、易树良支付违约金及房屋占用费的诉讼请求，无证据证实，不予支持。李金海、易树良提出谢高中不赔偿其损失就不搬离出租房返还租赁物的辩解，无法律依据，不予采纳，李金海、易树良要求谢高中赔偿损失的意见，不属本案处理范围，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由李金海、易树良于本判决生效后三十日内将位于永仁县×××，双方《房屋租赁合同》约定租赁范围内属于李金海、易树良的财物自行搬离，将所租赁的房屋交还谢高中；二、驳回谢高中的其他诉讼请求。案件受理费379元，由李金海、易树良负担300元，由谢高中负担79元。二审审理中，上诉人谢高中对一审判决认定“后李金海、易树良因拖欠水电费双方起争议，2015年9月底10月初谢高中将水电断掉，李金海、易树良无法正常生产，李金海、易树良找谢高中交付租金并要求恢复供水供电未果。”“永定派出所民警出警调处，易树良在派出所将房租交给唐程，唐程拒收，坚决要求收回房子，调解未果。”的事实提出异议。其认为，谢高中从未断过水电，水是从李金海、易树良所租房屋的院子里面的井中抽取，一审时提交的从电力公司打印的电费清单看，李金海、易树良从2015年6月就没有产生正常的生产用电；派出所开具的证明说谢高中拒收租金是事实，但是因合同约定的租金是20000元，李金海、易树良只付15000元，在一审时谢高中已提交了一份9月12日的情况说明，证实了谢高中为何拒收租金。上诉人李金海、易树良对一审判决认定的事实未提出异议。故对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，一审判决是根据已经生效的永仁县人民法院（2016）云2327民初232号民事判决认定的事实而作出的认定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，一审判决对事实的认定并无不当。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、李金海、易树良是否应将属于李金海、易树良的财物搬走？2、李金海、易树良是否应向谢高中支付违约金20000元，并支付自2015年10月1日起至李金海、易树良搬离之日止的房屋逾期占用费？（一）关于李金海、易树良是否应将属于李金海、易树良的财物搬走的问题。本院认为，已经生效的永仁县人民法院（2016）云2327民初232号民事判决认定谢高中违约，双方已无继续履行合同的可能，判决解除了双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，属于李金海、易树良的财产可由其搬走，如产生损失可要求谢高中进行赔偿。李金海、易树良已于2017年1月3日向永仁县人民法院提起赔偿的诉讼，故其上诉主张不应将财物搬走的理由不能成立。（二）关于李金海、易树良是否应向谢高中支付违约金20000元，并支付自2015年10月1日起至李金海、易树良搬离之日止的房屋逾期占用费的问题。本院认为，违约金是根据合同的约定，一方当事人违约时向对方支付一定数额的货币。由于谢高中违约导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，并由永仁县人民法院判决解除，故其要求李金海、易树良支付违约金的理由不能成立；由于谢高中的违约行为导致房屋租赁合同被判决解除，在合同解除后，双方未就建盖于谢高中房屋院内的临时建筑、设施等财物如何处置达成协议，也未由人民法院判决作出处置，故谢高中要求李金海、易树良支付自2015年10月1日起至李金海、易树良搬离之日止的房屋逾期占用费的理由不能成立。综上所述，本院认为，上诉人谢高中、李金海、易树良的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人谢高中预交的二审案件受理费756元，由上诉人谢高中负担；上诉人李金海、易树良预交的二审案件受理费100元，由上诉人李金海、易树良负担。本判决为终审判决。审判长 倪志敏审判员 苏天喜审判员 何永丽二〇一七年八月三十日书记员 郑秋霞 更多数据：